Taşınmazlar üzerinde meydana gelen uyuşmazlıkların çözümü konu alan ve taşınmaz üzerinde kurulan hakları düzenleme altına alan hukuk dalı Gayrimenkul Hukukudur. Gayrimenkul hukuku, taşınmazlara ilişkin işlemlerde hak sahiplerinin kanunlar nezdinde sahip olduğu hakları ve sorumlu olduğu ödevleri öngörmektedir. Oldukça kapsamlı uygulama alanına sahip olan bu hukuk dalı; kira sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklar ve tapu işlemleri gibi gayrimenkule ilişkin tüm hususları düzenler.
Taşınmazlara ilişkin yasal süreçleri, hak ve ödevleri belirleyen gayrimenkul hukuku, 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 4. kitabında tanzim edilen eşya hukukunun önemli ve kapsamlı bir bölümünü ihtiva eder. Gayrimenkul hukukundan doğan uyuşmazlıkların çözümü adına görülen davalardan bazıları şu şekilde sıralanır:
- İstihkak davaları,
- Kamulaştırma davaları,
- Tapu ve tescil davaları,
- Ortaklığın iptali davaları,
- Kira bedelinin tespiti davaları.
Gayrimenkul hukuku kapsamında görülen davalardan bazıları ifade edildiği gibidir. Bunun yanı sıra, Gayrimenkul hukukundan doğan sözleşmelere de değinden isabetli olacaktır:
- Kira sözleşmeleri,
- Kat irtifakı sözleşmeleri,
- İpotek sözleşmeleri,
- İnşaat sözleşmeleri.
Gayrimenkul hukukunun düzenleme ve uygulama alanının geniş olması sebebiyle pek çok hukuk dalı ile yakından ilişkilidir. Yukarıda ifade edilen konuların yanı sıra irtifak hakkı kurulması, ön alım davaları, istihkak ve kamulaştırma davaları da gayrimenkul hukukunun inceleme alanındadır. Öte yandan; ipotek uyuşmazlıkları, müdahalenin meni, izale – i şüyu davaları da bu hukukun düzenleme alanındadır.
Gayrimenkul Hukuku Blog Yazıları
Birden fazla kişiye ait olan bir mülkiyet hakkı söz konusu olduğunda birlikte mülkiyetten bahsedilmesi gereklidir. Topluluk mülkiyeti yani birlikte mülkiyet paylı mülkiyet ve elbirliği ile mülkiyet olarak ikiye ayrılır. Müşterek mülkiyet diğer adıyla paylı mülkiyet, bir şey maddi olarak bölünmediğinde tamamına ya da belli kısımlarına ortak olunmasını ifade eder. Birden fazla kimse maddi olarak bölünmemiş […]
Kiraya veren ve kiracı arasında imzalanan kira kontratı kapsamında tarafların çeşitli hak ve yükümlülükleri olduğu görülmektedir. Kiraya veren haklı bir nedeni olmadığı sürece kiralananı tahliye edemeyeceğinden kanunda öngörülen haklı sebeplerin varlığı durumunda kiracının tahliyesi mümkündür. Kiraya verenin kiracıyı tahliye edebilmesi aşağıdaki durumlar söz konusu ise mümkündür: İhtiyaç nedeni ile tahliye, Kiranın ödenmemesi sebebi ile tahliye, […]
Kira uyarlama davası değişen koşulların varlığı durumunda açılabilen bir dava türüdür. Değişen bu şartlar öngörülemeyen olağanüstü hallere bağlı olarak ortaya çıkmalıdır. Kira sözleşmelerinin bir özelliği devamlılık arz etmesidir. Bu sözleşmeler her iki tarafa hak ve borçlar yükler. İki taraflı olarak düzenlenen kira sözleşmeleri akde bağlılık ilkesi gereği sözleşme hükümlerine bağlı kalmayı gerekli kılar. Kira ilişkisi […]
Ev sahibi ile kiracı arasında oluşturulan kira sözleşmesi uyarınca kiracının olduğu kadar ev sahibinin de birtakım hakları bulunur. Kiracı haklarından söz edileceği zaman kira sözleşmesine konu olan malın cinsi de önemli olur. Kiraya veren birtakım yükümlülüklere sahip olduğundan kiracıların da bu yükümlülüklere istinaden bazı hakları bulunur. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu uyarınca düzenlenen kira sözleşmeleri […]
Kiraya verenle kiralayan arasında kurulan ilişki kira sözleşmesi kapsamında hukuki bir nitelik taşır. Kira ilişkisi söz konusu olduğunda kiracının taşınır ya da taşınmaz bir malı kullanma karşılığında kiraya verene bir miktar ödeme yapması gerekir. Kiraya veren de maliki olduğu taşınır ya da taşınmaz malı kiracıya kullandırtma borcunun altına girer. Kira sözleşmesi kapsamında kiralayan ve kiraya […]
Bir edimin yapılıp yapılmayacağı yönünde bildirim yapan yazılı belgeler taahhütnamedir. Tahliye taahhütnamesi ile kiracı konut veya iş yerini belirli bir tarihte boşaltacağını beyan eder. Bu belgenin düzenlenme koşulları arasında yazılı olması yer alır. Sözlü olarak hazırlanan tahliye taahhütnameleri geçersiz kabul edilir. Yazılı şekil şartına göre hazırlanacak tahliye taahhütnamesi icra edilebilir özellikte olur. Tahliye taahhütnamesi düzenlenirken […]
Arsa maliki ile müteahhit arasında yapılan sözleşmeler arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olarak adlandırılır. Bu sözleşme kapsamında arsa sahipleri belirli bir payın mülkiyetini müteahhide devretmeyi taahhüt eder. Karşılıklı yapılan bu anlaşma sırasında müteahhit de arsa üzerinde bina yapımını üstlenir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahipleri maddi bir bedel ödemeden daire sahibi olur. Müteahhit ise […]
İmar barışı (imar affı) sıkça merak edilen ve tarafımıza da zaman zaman yöneltilen soruları kapsayan önemli bir husustur. İmar Barışı (İmar Affı) Nedir, Hangi Yapıları Kapsar? başlıklı içeriğimizin, imar barışına dair çeşitli hususlarda dair araştırma yapan ziyaretçilerimizce dikkatle incelenmesini tavsiye etmekteyiz. 3194 sayılı yürürlükteki İmar Kanunu’na eklenen geçici 16. madde kapsamında ruhsata aykırı olarak inşa […]
İmar mevzuatı kapsamında yapının inşa edilmesi için yapı ruhsatının alınması gerekir. Bunun yanı sıra yapının ruhsat ve eklerine uygun olarak inşa edilmiş olması ve yapı kullanım iznine de sahip bulunması icap eder. Ruhsata aykırı olarak inşa edilen veya ruhsat ekleri ile uyumlu olmayan binalarda kanuna göre yıkım kararı alınabileceği gibi idari para cezası da uygulanabilir. […]
İmar barışı kapsamında hisseli parsellerdeki yapılar için yapı kayıt belgesi düzenlenmekte ve ilgilere verilmektedir. İmar affını ilgilendiren bu konu aynı zamanda uygulamanın da en problemli alanlarından birini teşkil eder. Paylı mülkiyete konu olan mallarda birden fazla kimse maddi anlamda bölünmüş olmayan o malın tamamına belirli paylarla malik olur. İfade edilen paylaşımlarda başka bir şekilde bölünme […]
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi arsa maliki ve müteahhidin taraf olduğu karma sözleşme türüdür. Arsa payı karşılığında inşaat sözleşmesi olarak da bilinen bu tür sözleşmeler karşılığında taraflar çeşitli yükümlülükleri yerine getirir. Bu sözleşme kapsamına bağlı olarak arsa sahipleri maddi bir bedel ödememek sureti ile daire sahibi olabilir. Bunun yanı sıra müteahhit kendi payına düşecek daireleri satarak […]
Hisseli tapuda habersiz satış, mülkiyet hakları üzerinde belirsizliği ve hukuki karmaşaları beraberinde getirdiği için merak konusu hususlar arasında yer alır. Hisseli Tapuda Habersiz Satış başlıklı içerimizde başta hisseli tapuda habersiz satış olmak üzere ilgili diğer konulara değinilmiş olup ziyaretçilerimizce dikkatle incelenmesini tavsiye etmekteyiz. Hisseli mülkiyet, bir taşınmazın mülkiyetinin birden çok kişi tarafından paylaşıldığı durumlar için […]
TBK’da yer alan 350.madde hükümlerini esas olarak düzenlenen İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası, kiralayan kişinin kiraladığı mülke gereksiniminin olduğu durumlarda evin ya da iş yerinin boşaltılmasına yönelik başlattığı yasal süreci kapsar. Prosedürler ve hukuki bakımdan karşılaştırıldığında kiracının haklarını koruyan bir çok yasa göz önüne alınırsa, mülk sahibinin davayı kazanması için gerekli olan tüm şartları karşılaması gerekir. […]
Aile içi tapu devri genellikle miras ve benzeri durumlarda yapılan devirdir. Eşe tapu devri ya da babadan çocuğa tapu devri şeklinde gerçekleşir. Aile içi tapu devri, gerçek bir satış sürecidir. Aynı zamanda kişiler arasında bedelsiz tapu devri şeklinde yani bağış ya da hibe yoluyla da devir gerçekleşebilir. Ancak, bedel alınmadan hibe ya da bağış olarak […]
Günümüzde kullanılan teknolojiyle tapuda sahtecilik gitgide zorlaşmıştır. Ancak, bu yapılmadığı anlamına da gelmez. Sahte kimlikle ya da bir şekilde kişinin kimliğini ele geçirerek benzer başka bir kişiyi notere götürerek, vekaletname çıkarılabilir. Böylece sahte belgeye dayalı işlemler gerçekleştirilebilir. Bu durumun fark edilmesi durumunda sahte belgeye dayalı tapu iptal ve tescil davası açılır. Tapu iptal ve tescil […]
Tapu tahsis belgesi durumu olmayan kişilerin kamu arazisi üzerine gecekondu inşa etmesi üzerine verilmiş hak sağlayıcı bir belgedir. Bu belge sayesinde kamu arazilerine inşa edilmiş olan gayrimenkuller için para cezası uygulanmaz. Aynı zamanda bu kişilerin tahliyesi de istenmez. Ancak, bu belge kesinlik mülkiyet hakkı yani tapu yerine geçmez. Tapu tahsis belgesini alan kişiler ilgili gayrimenkulü […]
Tapuda yapılan işlemlerde evin satış bedeli, belediye tarafından belirlenen rayiç değerin altında olarak gösterilmemelidir. Ancak, emlak vergisi tespitinde kullanılan bu rayiç bedeller genellikle gerçek değere göre oldukça düşük gösterilir. Dolayısı ile bu bedeller, güncel rakamları yansıtmaz. Türkiye’de de gerek daha az tapu harcı ödemek için gerekse gelir vergisinden kaçınmak için tapuda evin satış değeri düşük […]
Tapu, bir taşınmaza ait bilgileri içeren, taşınmazın malikini belirten resmi bir belgedir. Özel taşınmazlarda tapu zorunluluğu olsa da hala tapusu olmayan taşınmazlar vardır. Tapusuz taşınmazların devrinde, ortada bir hak sahibi olduğunu gösteren tapu belgesi bulunmaz. Dolayısı ile tapulu taşınmazların devrinden farklı olarak gerçekleştirilen bir işlem söz konusudur. Tapusuz taşınmazların devri ana kurallardan farklı olarak yapılır. […]
Tapu kaydının düzeltilmesi davası, tapu sicili ile alakalı yanlışlıklar ve eksiklikler olması halinde gerekli düzeltmeler yapılması sürecinde Tapu Sicil Müdürlüğü’ne karşı açılan bir davadır. Tapu kayıtları tapu memurları tarafından yapılır. Bu kayıtlar sırasında ise tapu memurları bazı hatalı işlemler yapabilir. Hatalı kayıt girişi, yanlış bilgilere yer verilmesi, eksikler olması halinde tapu kaydının mutlaka düzeltilmesi gerekir. […]
634 sayılı kat mülkiyeti kanunu, 6098 sayılı borçlar kanunu, 1435 sayılı tapu kanunu, gayrimenkul hukuku ile ilgilidir. Tapu ise gayrimenkul hukuku ile ilgili bir konudur. Tapu avukatı, ilgili kanunlar nezdinde tapu davalarına müdahil olur ve müvekkillerinin haklarını savunur. Tapu Avukatı Nedir ve Hangi Davalara Bakar? En iyi tapu avukatı, ilgili gayrimenkul hukuku kanunlarında uzman ve […]
Muhdesat kelimesi kısaca taşınmaz üzerinde kalıcı olarak bulunan yapı ve bitkileri ifade etmektedir. Muhdesat hukukumuzda bütünleyici parça niteliğindedir. Bundan dolayı muhdesat üzerinde önceki malzeme veya bitki sahibi mülkiyet hakkı yoktur. Taşınmaz üzerinde kazanılan bir ayni hak kural olarak muhdesatı da kapsayacaktır. Muhdesatlar toplumsal hayatta sıkça uyuşmazlıklara konu olmaktadır. Uygulamada muhdesat üzerinde alacak hakkına sahip kişiler […]
Tescile zorlama davası, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nda “Tecili İsteme Hakkı” başlıklı 716’ıncı maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre, mülkiyetin devri borcunu yükleyen bir sözleşme olmasına veya hukuki sebep bulunmasına karşın, borçlu mülkiyeti devretmekten kaçınırsa, alacaklı bahse konu maddeye istinaden tescile zorlama davası açabilir. Tescile zorlama davasının öğretide ve uygulamada kullanılan bir diğer adı ise ferağa icbar […]
Kentsel dönüşüm, ikamete elverişli olmayan ve kullanım süresini tamamlamış bulunan yapıların yenilenmesi sürecini ifade eder. Hukuk düzeni, yaşamın her alanını tanzim ettiği gibi kentsel dönüşüm sürecini de düzenleme altına almıştır. Söz gelimi 6036 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun vb. mevzuat, kentsel dönüşüme ilişkin bilumum iş ve işlemi hüküm altına almıştır. Kentsel dönüşüm […]
El atmanın önlenmesi (müdahalenin men’i) davası; oturma, mülkiyet, intifa gibi ayni bir hakka sahip olan kişinin, ayni hakkından doğan yetkilerine karşı haksız fiille müdahale edilmesi durumunda, haksız fiilde bulunan kişilere karşı açtığı davadır. Yalnızca ayni hak değil; örneğin, kira gibi bir şahsi hakka sahip olan kişi de hakkına yönelik tecavüzü önlemek amacıyla el atmanın önlenmesi […]
Şufa (önalım) hakkı ancak dava yolu ile kullanılabilir. Şufa (önalım) hakkı davası, taşınmazın paydaşlarından herhangi biri tarafından taşınmazı satın alan kişiye karşı açılır. İşbu dava, Asliye Hukuku Mahkemesi’nin görevli alanına girer. Dolayısıyla, şufa hakkını kullanmak isteyen gayrimenkul paydaşının Asliye Hukuk Mahkemesi’nde dava açması gerekir. Davaya konu gayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesi ise bu davada yetkili mahkemedir. […]
Türk Borçlar Kanunu m.347 ve devamında kiraya verenin kiracıyı doğrudan tahliyesine ilişkin hükümler iki ana başlık altında düzenlenmiştir. İlk olarak kiracının bildirim yoluyla tahliyesi yani 10 yıl geçtikten sonra tahliye ikincisi ise kiracının dava yoluyla tahliyesidir. Kiracının bildirim yoluyla tahliyesi için en az 10 yıllık bir süre geçmiş olmalı ve TBK m.347’de sayılan şartlar gerçekleşmiş […]
İzale – i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davası; taşınır ve taşınmaz mallar üzerinde paylı mülkiyet ya da elbirliği mülkiyetin söz konusu olduğu mülkiyet halinde, paydaşlar arasındaki birlikte mülkiyet ilişkisinin sonlanmasını ve ferdi mülkiyete intikal edilmesini veya malın satılarak paya düşen bedelin dağıtılmasını sağlayan dava türüdür. Paydaşlardan, yani ortaklardan her biri, müşterek malın paylaştırılmasını talep edebilir. Söz […]
Ecrimisil (haksız işgal) tazminatı davası, taşınır veya taşınmaz mallar hakkında, zilyet olmayan malik tarafından malik olmayan kötüniyetli zilyede yönelik tazminat talebiyle açılan davadır. Taşınır veya taşınmaz mal sahibinin ecrimisil (haksız işgal) tazminatı davası açarak tazminat talep edebilmesi için, söz konusu malı kullanan kişinin haklı sebebi olmaksızın zilyet olması ve kötüniyetli bulunması şarttır. İşbu dava; yasal […]
Gayrimenkul avukatı, gayrimenkul hukuku uyuşmazlıklarının çözümüne yönelik hukuk danışmanlığı ve dava vekilliği hizmeti verir. Gayrimenkul hukuku, taşınmazlara ilişkin iş, işlem ve uyuşmazlıklarda takip edilecek prosedürün düzenleme altına alındığı hukuk dalıdır. Gayrimenkul hukuku avukatı, yerli ve yabancı müvekkillerine, gayrimenkul hukukundan doğan iş, uyuşmazlık ve dava takibi hizmeti sağlamak suretiyle hukuki yardımda bulunur. Gayrimenkul Avukatı Nedir ve […]
Taşınmaz malların tapuya tescil edilmesi durumunda, bazı usulsüzlüklerin yaşanması sık karşılaşılan durumlar arasındadır. İşte bu durumda tapu kaydının mahkeme tarafından düzenlenme yetkisi bulunur. Bu noktada tapuda yaşanan usulsüzlüklerin önüne geçmek amacıyla tapu iptal ve tescil davası açılabilmektedir. Biz de içeriğimizde konuyla ilgili tüm detaylardan bahsedeceğiz. Yolsuz Tescil Nedir? Taşınmazın mülkiyetinin bir kişiden başka bir kişiye […]
Kiracı ile mal sahibi arasında yaşanan anlaşmazlıklar sonucunda açılan davalardan bir tanesi de kira tespit davası olarak bilinmektedir. Bu dava, kiracı ile mal sahibinin kira konusunda anlaşamaması halinde açılmaktadır. Böylece dava sonucunda mahkeme tarafından kiranın ne düzeyde olacağı belirlenir. Özellikle son dönemde bu tür olaylara sıklıkla rastlanırken, mahkeme tarafından emsal kararlar alınmaktadır. Şimdi size tüm […]
