Muhdesat kelimesi kısaca taşınmaz üzerinde kalıcı olarak bulunan yapı ve bitkileri ifade etmektedir. Muhdesat hukukumuzda bütünleyici parça niteliğindedir. Bundan dolayı muhdesat üzerinde önceki malzeme veya bitki sahibi mülkiyet hakkı yoktur. Taşınmaz üzerinde kazanılan bir ayni hak kural olarak muhdesatı da kapsayacaktır. Muhdesatlar toplumsal hayatta sıkça uyuşmazlıklara konu olmaktadır. Uygulamada muhdesat üzerinde alacak hakkına sahip kişiler muhdesatın aidiyetinin tespiti için dava açmaktadırlar. Bu bağlamda muhdesatla ilgili uyuşmazlıkları AHD Hukuk Bürosu’nun gayrimenkul hukuku avukatı ve bu alanın inceliklerini bilen hukukçuları yardımıyla çözüme kavuşturabilirsiniz.
Muhdesat Nedir ?
Muhdesat kelimesine Türk mevzuatında sıklıkla atıf yapılmaktadır. Muhdesat taşınmaz üzerindeki kalıcı yapı ve bitkilerdir. Bu bağlamda muhdesat geçici olmayan bina ve ağaç gibi şeylerdir. İnşaat, bitki, bağ, bahçe gibi unsurlar muhdesat olarak adlandırılır. Örneğin, arsanız üzerine inşa ettiğiniz ev sizin arsanıza ait bir muhdesattır. Aynı şekilde bu arsa üzerindeki bağ da muhdesattır. Muhdesat çeşitli davalara konu edilmektedir. Muhdesatın tespiti davası bunlardan biridir. Bu dava ile muhdesatın kim tarafından yapıldığı veya dikildiği belirlenir. Yargıtay muhdesatın aidiyetinin tespiti davasının istisnai hallerde açılabileceği görüşündedir. Uygulamada bundan ötürü kimi hallerde bu dava değil sebepsiz zenginleşme hükümlerince taraflar alacaklarını korumayı tercih ederler. Ayrıntılı bilgi için İstanbul Muhdesat Avukatına danışabilirsiniz.
Muhdesat Unsurları
Muhdesatın çeşitli unsurları vardır. Taşınmaz üzerindeki her unsur muhdesat değildir. Bu unsurlar;
- Muhdesat, yapı veya bitki şeklindedir.
Bu bağlamda kalıcı olmak üzere arazinin altında veya üstünde yapılan inşaatlar, binalar, köprüler, havuz, depolar muhdesattır. Muhdesat bitki şeklinde de olabilir. Toprakta kendiliğinden yetişen veya insanlar tarafından dikilen her türlü şey muhdesat olabilir. Ancak kalıcı olması şarttır.
- Kalıcı surette yapılmalıdır.
Taşınır yapılar ve taşınır bitkiler muhdesat değildir. Örneğin, geçici olarak inşa edilen çardaklar, barakalar, samanlıklar, taşınır bitkiler bu kapsamda değildir ve davaya konu edilemez.,
- Muhdesat, hukuka aykırı olmalı.
Muhdesat haksız bir yapı veya bitki ise dava edilebilir. Örneğin, diğer mirasçıların haberi olmaksızın arsaya inşa edilen bir bina haksız muhdesattır. Bahçeye kuyu açmak da önemli bir yönetim işi olduğundan diğer paydaşların onayı olmadan bunu yapmak muhdesatı haksız hale getirir.
Muhdesat Hukuki Niteliği
Muhdesat Türk hukuku uyarınca hukuken bir bütünleyici parça niteliğindedir. Bütünleyici parça olmanın önemli hukuki sonuçları vardır. En önemli hukuki sonucu ise muhdesatın asıl şeyin hukuki kaderine tabi olmasıdır. Muhdesat bu bağlamda artık bağımsız bir eşya olma niteliğini kaybeder. Asıl parça üzerinde kurulacak tüm ayni haklar muhdesatı da kapsayacaktır.
Muhdesatın Tapu Sicilinde Gösterilmesi
Muhdesatlar kural olarak tapu sicilinin beyanlar kısmında gösterilmelidir. Bu beyanın işlevi hukuki açıklık sağlamak ve bazı karışıklıkları önlemektir. Özellikle ispat kolaylığı sağlaması açısında oldukça tercih edilmektedir. Ancak muhdesat beyan sütununda yer almasa dahi hak sahibine ait olduğu ispat edilebilir. Yani muhdesatı tapu sicilinde göstermek zorunlu değildir ancak yararlıdır. Aynı zamanda muhdesatla ilgili şerh de verilebilir. Beyan ve şerh aynı şey değildir. Beyan ve şerh iki ayrı tapu işlemidir. İstanbul Gayrimenkul Avukatından konu ile ilgili hukuki danışmanlık alabilirsiniz.
Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası
Buna uygulamada kısaca muhdesatın tespiti denmektedir. Bu dava muhdesatın belirlenmesi amacıyla açılır. Bu dava kural olarak bir tespit davasıdır. Muhdesatın kim tarafından meydana getirildiği davada tespit edilir. Muhdesatın tespiti davası her zaman açılamaz. Uygulamada muhdesatın aidiyetinin tespiti davasının sınırlı hallerde açılabileceği kabul edilmiştir. Bunun için özellikle hukuki yararın varlığı mevcut olmalıdır. Hakim davayı incelerken hukuki yararın olmadığını veya hukuki yararın güncel olmadığını tespit ederse davayı reddeder. Bu bağlamda AHD Hukuk Bürosu’nun kıdemli taşınmaz avukatlarından hukuki danışmanlık alarak davanızı takip edebilirsiniz.
Hangi Hallerde Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası Açılabilir ?
Daha önce de belirttiğimiz üzere, bu dava her zaman her durumda açılamaz. Muhdesatın tespiti davası kural olarak sınırlı hallerde açılabilir. Dava açmakta güncel bir hukuki yararın bulunması gerekir. Bu bir dava şartıdır. Aksi halde dava şartı eksikliğinden davanız usulden reddedilir, esasına girilmez.
Yargıtay uyarınca hukuki yararın varlığının kabul edildiği durumlar;
- Ortaklığın giderilmesi davası açılmışsa
Açılmış ve görülmekte olan Ortaklığın giderilmesi davası açılmışsa bu dava sırasında muhdesatın tespiti davası da açılabilir, bunda hukuki yarar vardır. Dava sonrasında henüz dava konusu mal satılmadan önce de muhdesatın tespiti davası açılabilir.
- Kentsel dönüşüm uygulaması varsa
Bu halde de muhdesatın aidiyetinin tespiti davasının açılabileceği kabul edilir.
- Kamulaştırma
Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davasının Tarafları Kimlerdir ?
Davacı taraf kural olarak söz konusu muhdesatın kendisinin inşa ettiğini ya da diktiğini ileri süren kişidir. Davacı birden fazla sayıda olabilir.
Davalı taraf ise davacı dışında kalan paydaş veya ortaklardır. Davalı tarafın eksiksiz şekilde gösterilmesi gerekmektedir.
Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası Ne Zaman Açılır ?
Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açma hakkı herhangi bir süreyle sınırlandırılmamıştır. Ancak kadastro tespiti bakımından önem arz eden bir husus vardır. Kadastro tespitinden önce olan bir muhdesat varsa bu dava açılabilir ancak kadastro kesinleştikten sonra bu durum değişecektir. Kesinleşen kadastro tutanaklarında belirtilen haklara sınırlandırma ve tespitlere ait tutanakların kesinleştiği tarihten itibaren 10 yıl geçmeden dava açılmalıdır, aksi halde hak kaybına uğramanız yüksek ihtimaldir. AHD Hukuk Bürosu’nun alanında uzman gayrimenkul hukukçuları dava sürecinizi sizler adına başlatacaktır.
Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası Nerede Açılır ?
Muhdesatın tespiti davası görevli ve yetkili mahkemede açılmalıdır. Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası için görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise davalının yerleşim yeri mahkemesidir. Bu bağlamda muhdesatın tespiti davası davalının yerleşim yerinin asliye hukuk mahkemesine dilekçe vererek açılmalıdır. Çekmeköy Gayrimenkul Avukatı sizler için hukuki sürecinizi başlatacaktır.
Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası Sonucu
Açtığınız muhdesatın aidiyetinin tespiti davası kabul edilirse muhdesatın mülkiyetinin davacıya yani dava açana ait olduğuna değil sadece bu muhdesatın davacı tarafından meydana getirildiğine karar verilir. Yani dava sonucunda bir tespit hükmü verilir. Bu nedenle dava sonucunda aldığınız hükümle ilamlı icra yoluna başvurma hakkınız yoktur. Davanızın kabul edilmesinin önemli sonucu tespit hükmünün kesin hüküm ve kesin delil teşkil etmesidir. Bu konu daha sonra yeniden davaya konu edilmez.
Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası Yargıtay Kararları
“Özellikle zeytin ağaçları için ağaçların
sayısını belirtir zeytinlik tapuları oluşturulmuş, böylelikle zemine ayrı üzerindeki muhtesata
ayrı tapular verilmiştir. Kısaca ifade etmek gerekirse medeni yasanın yürürlüğünden
önceki dönemde ağaçlar bütünleyici parça sayılmamıştır… Hal böyle olunca, davacının
2497 parseli üzerindeki eski kanun zamanında dikildiği bilirkişi raporuyla anlaşılan zeytin
ağaçlarının muhdesat olarak kabulü mümkün değildir. Mahkemece, zeytin ağaçlarının muhtesat olarak kabul edilmek suretiyle bedeli karşılığı şerhin terkini doğru olmadığından, karar bozulmalıdır…”
14.HD. T.10.4.2008, E.2008/4474 K.2008/4964
“…Somut olaya gelince; her ne kadar Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş ise de, davacılar tarafından aidiyetinin tespiti istenen dava konusu kavak ağaçlarının niteliği itibariyle, belli bir süre arz üzerinde kaldıktan ve belli bir büyüme süresine geldikten sonra kesilecek ağaç türlerinden olduğu, ticari maksatla dikilen ve olgunlaştığında yani bir süre sonra kesilip yararlanılmak üzere dikilen kavak ve söğüt gibi ağaçların taşınmazın mütemmim cüzü yani tamamlayıcı parçası niteliğinde kabul edilmediği, 22/12/1995 tarih ve 1/3 sayılı Yargıtay içtihadı Birleştirme Kararında ise, muhdesatın, mütemmim cüz niteliğinde olduğu, bir başka deyişle geçici ve taşınabilir olmaması ve taşınmaza sıkı sıkıya bağlı bulunması gerektiğini söylemenin yanlış olmayacağının vurgulandığı, kavak ve söğüt gibi ağaçların ise muhdesat niteliğinde olmadığı, taşınır hükümlerine tabi mal niteliğinde olduğu, bu nedenle sorunun çözümünün TMK’nin 728. ve 729. maddelerinde aranması gerektiği karşısında, Mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçeler ile kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir.”
8. Hukuk Dairesi 2016/2612 E. , 2019/2516 K.
“Davacılar Rafet ve Hatice K., kendilerinin miras bırakanı Nevriye ile davalıların miras bırakanı Veyis adına tapuda kayıtlı 491 ada 2 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki garaj, kömürlük, bahçe duvarı, kalorifer tesisatı ve aboneliğinin, meyve ağaçlarının mülkiyetinin derdest ortaklığın giderilmesi davası nedeniyle kendilerine ait olduğunun tespitine karar verilmesini talep etmişlerdir. Ne var ki, davaya konu edilen taşınmaz üzerinde mevcut evin kalorifer tesisatı ve binanın ısıtılmasının temini için yapılan bağlantılar bağımsız muhdesat meydana getirme niteliğinde değildir. Bu gibi işlerin yapılması için harcanan giderler de mevcut muhdesattan faydalanmayı sağlayan ve artıran iyileştirici nitelikteki faydalı ve zorunlu giderlerdir. İyileştirme gideri niteliğindeki bu giderler, ancak yapan tarafından sebepsiz zenginleşme hükümlerine ve BK’nın 61 ve devam eden maddeleri hükümlerine göre ileride iyileştirme giderlerinden faydalanacak kişiler aleyhine açılacak eda nitelikli alacak davasında tartışılıp değerlendirilir.”
7. Hukuk Dairesi 2009/1615 E., 2010/240 K.
“Somut olayda; dava konusu 349 ada 1 parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan fabrika binası içerisindeki makine ve teçhizatlar fabrikadan ayrılıp götürülemeyeceğinden TMK’nın 684. maddesine göre bütünleyici parçadır.
Bu itibarla dava konusu taşınmazdaki fabrika içerisinde bulunan bütünleyici parça (mütemmim cüz) niteliğinde olan makina ve teçhizatların uzman bilirkişi marifetiyle değeri tespit edilmeli, bu değer de dikkate alınarak davalı lehine oran kurulması gerekir.”
14. Hukuk Dairesi 2014/12691 E. , 2015/3040 K.
Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası Hakkında Sıkça Sorulan Sorular
Muhtesatın aidiyeti kararı icraya konabilir mi?
Evet, muhdesatın aidiyetinin tespiti davasında alınan karar icraya konabilir ancak öncelikle bu kararın kesinleşmesi gerekir.
Muhdesatın aidiyetinin tespiti davasının yargılama ve harç giderleri ne kadardır ?
Bu davanın giderleri nisbi harca tabidir. Harç miktarı muhdesatın toplam değeri üzerinden belirlenecektir. Bu miktar her davada değişir. Çekmeköy Muhdesat Avukatına bu konuda danışarak harç ve yargılama giderini öğrenebilirsiniz.
Geçici olarak inşa edilen yapılar muhtesata dahil midir ?
Hayır, geçici olarak arazi üzerinde yer alan hiçbir unsur muhtesada dahil olmaz.
Muhdesata ilişkin iddia karşı tarafça kabul ediliyorsa dava açmaya gerek var mı?
Hayır, bu husus çekişmeli olmadığı için tespit davası açmakta hukuki yarar yoktur. Dava açmanıza gerek yok.
Prefabrik evler muhdesat sayılır mı ?
Hayır, prefabrik evler “tiny house” araca bağlanıp götürülebileceği için muhdesat olarak değerlendirilmez.
