Kiraya veren ve kiracı arasında imzalanan kira kontratı kapsamında tarafların çeşitli hak ve yükümlülükleri olduğu görülmektedir. Kiraya veren haklı bir nedeni olmadığı sürece kiralananı tahliye edemeyeceğinden kanunda öngörülen haklı sebeplerin varlığı durumunda kiracının tahliyesi mümkündür. Kiraya verenin kiracıyı tahliye edebilmesi aşağıdaki durumlar söz konusu ise mümkündür:
- İhtiyaç nedeni ile tahliye,
- Kiranın ödenmemesi sebebi ile tahliye,
- Kiranın eksik ödenmesi sebebi ile tahliye,
- Esaslı tadilat sebebi ile tahliye,
- Tahliye taahhütnamesi nedeniyle tahliye.
Kiracı Hangi Durumlarda Tahliye Edilebilir?
1 yıldır kiracı olan kişiye karşı tahliye davası açılarak kira kontratı sonlandırılabilir ve kiracı tahliye edilebilir. Bu işlemin gerçekleşebilmesi içinse şartların sağlanması zorunludur. Ev sahibinin kendisi ya da eşi veya üstsoyu-altsoyu, kardeşleri konuta ihtiyaç duyarsa 1 yıllık kiracı evi boşaltmadığı takdirde kendisine karşı tahliye davası açılabilmektedir.
İhtiyaç nedeni ile tahliye kararı alınacağı zaman koşulların varlığına ve hukuka uygunluğuna bakılması zorunludur. Bu durumda da Yargıtay kararları uyarınca hüküm verilmesi söz konusu olacaktır. Kiracı kirasını ödemediği takdirde ya da eksik ödeme yaparsa tahliye edebilmek için geçerli bir nedene sahip olunur.
Ev sahibinin kiracıya kirasını ödemediğine ya da eksik ödediğine dair ihtarname göndermesi tahliye davası açılacağı zaman somut delil niteliği taşır. Noter kanalı ile gönderilen ihtarname uyarınca kiracıya borcunu ödemesi için bildirim yapılır. 30 günlük yasal süre içerisinde kiranın ödenmesi talep edilir. Kiracı bu süre içerisinde kirasını ödemediği takdirde ev sahibi tahliye davası açabilir.
1 yıllık kiracının tahliye edilebilmesi için geçerli olan sebeplerden biri de evde yapılacak esaslı bir tadilatın ortaya çıkmasıdır. Evde yapılacak büyük bir tadilat sırasında kiracının mekanda yaşamasına olanak bulunmamalı ve bu tadilat bir zorunluluk sonucunda oluşmalıdır.
Kiracı ve ev sahibi arasında imzalanacak tahliye taahhütnamesi uyarınca da kiracının taahhütnamede belirlenen tarihte kiralananı tahliye etmesi mümkündür. Tahliye taahhütnamesinde belirlenmiş olan tarihte kiracının evi boşaltmaması durumunda 1 aylık süre içinde icra dairesine ev sahibinin başvurması gerekir.
Bunun yanı sıra ev sahibi tahliye davası açmak sureti ile de kiracıyı tahliye edebilir. Bu noktada değinmekte fayda var ki kiracı tahliyesine ilişkin süreçlerin profesyonel bir çerçevede takip edilmesi, sürecin olumlu tamamlanması bakımından önem taşır. Bu nedenle tecrübeli bir gayrimenkul avukatına başvurmak faydalı olacaktır.
İhtiyaç Sebebi ile Tahliye Davası
İhtiyaç sebebi ile tahliye davası açılacağı zaman hukuki şartların sağlanması zorunludur. Bu durumda da ev sahibinin ya da Türk Borçlar Kanunu hükümleri kapsamında yer alan yakınlardan herhangi birinin kiralanmış olan konuta ihtiyaç duyması şartı aranır.
Kiralanan konuta duyulan ihtiyaç gerçek bir gereksinim olmalı ve süreklilik arz edeceği gibi samimi ve zorunlu bulunmalıdır. Ayrıca dava da kanuni süreye uygun şekilde açılmalıdır. İhtiyacın gerçek olması ve samimiliği somut olaya göre tespit edilir. Bu durumda açılacak dava sırasında hakim ihtiyaca yönelik değerlendirme yaparken ev sahibinin somut delillerle bunu ispatlayabilmesi söz konusudur.
Belirli süreli bir kira sözleşmesi söz konusu ise dava açma süresi sözleşme bitiminde başlarken belirsiz süreli bir kira sözleşmesinde her 6 aylık kira döneminin bitmesine en az 3 ay kala kiracıya bildirim yapılmalıdır. Bu bildirimde tahliye tarihi belirtilmeli ve bu tarihten itibaren de 1 ay içinde tahliye davası açılmalıdır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin ihtiyaç sebebiyle tahliyeye ilişkin vermiş olduğu 21.05.2019 tarihli kararı şu şekildedir:
Taraflar arasındaki tahliye davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Y A R G I T A Y K A R A R I
Davacı, konut ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı, davanın reddini istemiştir.
Mahkemece, davanın kabulü ile davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.
İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.Yargılama devam ederken kiralananın ihtiyaçlı tarafından satılması nazara alındığında ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olduğu kabul edilemez.
Somut olayda; davalı vekili temyiz aşamasında, dava konusu taşınmazın davacı tarafından satıldığını, yeni malikin tarafından ihtarname gönderildiğini, kiralananın tahliye edildiğini beyan etmiştir. Bu durumda Mahkemece öncelikle, kiralanan taşınmazın tahliye edildiği savunulmakla, davalı kiracının taşınmazı tahliye edip etmediği, tahliye talebinin konusuz kalıp kalmadığı üzerinde durularak, kiralananın tahliye edildiğinin anlaşılması karşısında, dava konusu kalmadığından bu konuda karar verilmesine yer olmadığına karar verilmesi gerekmektedir. Ayrıca dava konusu taşınmazın satılıp satılmadığı araştırılarak, ihtiyaç nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyaç iddiasının hüküm kesinleşinceye kadar devam etmesinin gerektiği, satış yapılması halinde davacının ihtiyaç iddiasının samimi olmadığı hususu nazara alınıp sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiğinden, hükmün bozulmasına karar vermek gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan kararın 6100 sayılı …ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca davalı yararına BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 21/05/2019 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Kiranın Ödenmemesi Sebebi ile Tahliye
Kiracı kirasını ödemediği takdirde kiraya veren üç yöntemle kiracıyı tahliye edebilir. Kiracı kirasını zamanında yatırmadığında ev sahibi noter kanalı ile kendisine yazılı bir bildirim gönderebilir. Bu bildirimin ardından da tahliye davası açar.
Kiracı aynı kira yılında iki farklı ayda kirasını ödemediğinde kira bedelinin ödenmesi için ihtarname gönderilir. Bunun ardından da tahliye davası açılır. Kiracı kirasını ödemediğinde tahliye talepli icra takibi de başlatılabilir.
Temerrüt nedeni ile tahliye davası açılacağı zaman kiracının kirayı ödememesi sebebi ile önce kendisine noterden bir bildirim gönderilir. Bu yazılı bildirimde kiracıya süre verilir. Kiracıya verilen hukuki süre 30 gündür. Kiracının süresi içinde kirayı ödemesi durumunda dava açılamayacağından kiracının bildirim süresi içinde kirayı ödememesi dava açmak için yeterli bir sebeptir.
İki haklı ihtar gönderilmek sureti ile de kiracı için tahliye davası açılabilir. Kiracı aynı kira yılında iki farklı kirayı zamanında ödemezse noter kanalı ile kendisine ihtarname çekilir. Ev sahibinin yapması gereken iki kira bedeli için iki ayrı ihtar çekmektir. Bu durumda kiracı kirayı ihtarda belirtilen süre içerisinde yatırsa dahi tahliye davası açılabilmektedir.
Dava açılacağı zaman ise kira yılı bitiminden itibaren 1 aylık sürede bunu gerçekleştirmek gerekir. Kiracı kirasını ödemediğinde tahliye talebi ile icra takibi de başlatılabilir. İcra dairesi kanalı ile yapılacak olan bu işlemde icra dairesinin kiracıya öncelikle bir ihtarname göndermesi söz konusu olur.
Kiracı bu ödeme emrine 7 gün içinde itiraz edebilir. Kiracının itiraz etmediği durumlarda ve 30 günlük ödeme süresi içinde borcunu ödememesi halinde İcra Hukuk Mahkemesi kanalı ile ev sahibinin tahliye davası açabilmesi mümkün olur.
Kiranın Eksik Ödenmesi Sebebi ile Tahliye
Kiranın eksik ödenmesi sebebi ile tahliye de mümkündür. Kiracı kirayı ödemediğinde ya da eksik ödediğinde izlenecek yol benzerdir. Tahliye davası süreci açısından kiranın eksik ödenmesi ile hiç ödenmemesi açısından arada bir fark bulunmaz.
Kira bedeli eksik yatırıldığında eksik ödenen kısım için kiracıya ihtarname gönderilerek 30 gün içinde bunu ödemesi talep edilir. Bu borç ödenmediği takdirde dava açılacağı ihtarnamede belirtilmelidir.
Ev sahibi iki haklı ihtara dayanarak da tahliye davası açabilir. Bu durumda da aynı kira yılı içinde iki farklı aya ait kira bedeli eksik yatırılmış ise ev sahibi bu tür bir yöntemi kullanabilir. Dava açılacağı zaman kira yılı bitimi itibarı ile 1 aylık süre içinde harekete geçilmesi gerekir.
Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye
Taahhütname ile bir edimin yapılacağı veya yapılmayacağı beyan edilir. Kiracının belirlenmiş bir tarihte konutu ya da iş yerini tahliye edeceğine dair kiralayana verdiği icra edilebilir belge tahliye taahhütnamesidir.
Bu belge yazılı şekil şartına uygun olarak düzenlenmeli ve kiracı tarafından kira kontratı imzalandıktan sonra kontrattan farklı bir tarihte verilmiş olmalıdır. Belge üzerinde kiracının imzası bulunmak zorundadır. Taahhüdü veren kiracının kendisi olmalıdır.
Kiraya veren bu tür bir belgeye sahipse direkt olarak dava açmadan belge ile icra dairesine başvurmak sureti ile konutunu tahliye ettirebilmektedir. Bununla birlikte taahhütnamenin geçerlilik koşullarını sağlaması zorunludur.
Taahhütnamede kiralananın boşaltılacağı tarih belirtilmek zorunda olurken kira kontratı imzalandıktan sonra taahhütname farklı bir tarihte hazırlanmalıdır. Kiralayanın belgede imzası olmak zorundadır. Yazılı şekil şartına uyulması da belgenin geçerlilik koşulları arasında yer alır.
Tahliye taahhütnamesi olan ev sahibi öncelikle kiracıya karşı tahliye tarihinden itibaren 1 aylık süre içinde tahliye talepli icra takibi gönderebilir. Taşınmazın bulunduğu yerdeki icra dairesi bu konuda yetkilidir. İcra dairesi bu tür bir durumda kiracıya bildirim göndererek taşınmazı 15 gün içinde boşaltması için süre verir. Kiracı bu bildirime 7 gün içinde itiraz edebilme hakkına sahiptir.
Kiracının 7 gün içinde itiraz etmesi halinde icra takibi durur. Daire sahibi tahliye sürecinin sürmesini istediğinde 6 ay içerisinde İcra Mahkemesi kanalı ile itirazın kaldırılması talebi oluşturabilir. Ya da 1 ay içinde tahliye davasını Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açar. Kiracının 7 günlük süre içinde itiraz hakkını kullanmaması ya da itirazında haksız bulunması durumunda tahliye işlemi başlatılabilmektedir.
Kiracı tahliye taahhüdü olmasına rağmen taşınmazı boşaltmadığında tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılabilir. Sulh Hukuk Mahkemesi’ne açılacak olan tahliye davası taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemede veya davalının yerleşim yeri mahkemesinde görülür. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin tahliye taahhütnamesine dair vermiş olduğu 25.10.2017 tarihli kararı şu şekildedir:
Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş olup hükmün davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.
KARAR
Davacı kiralayan tarafından davalı kiracı hakkında tahliye taahhüdüne dayalı olarak başlatılmış olan icra takibi nedeniyle düzenlenen tahliye emrine davalı kiracının yasal süresinde itiraz etmesi üzerine davacı icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılması, takibin devamı ve tahliye isteminde bulunmuştur. Mahkemece itirazın kaldırılmasına ve kiralananın tahliyesine karar verilmiş, karar davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı 02.10.2015 tarihinde başlatmış olduğu icra takibi ile 22.05.2015 tanzim ve 01.10.2015 tahliye tarihli adi yazılı belgeye dayanarak taşınmazın tahliyesini istemiştir. Davalı kiracı süresi içinde yapmış olduğu itirazında, tahliye emrinin eki olan tahliye taahhütnamesindeki tanzim tarihine itiraz ettiğini, tahliye taahhüdünün taşınmaza kiracı olarak taşınmadan önce verildiğini belirterek, tahliye taahhüdündeki tarihe açıkça itiraz etmiştir.
İcra takibine dayanak oluşturan tahliye taahhüdü noterlikçe tanzim veya tasdik edilmiş değildir. İİK.nun 275.maddesi ve 04.12.1957 tarih, 11/26 sayılı İBK gereğince alacaklı, imzası ikrar olunsa bile tarihi inkar edilen tahliye taahhüdüne dayalı olarak itirazın kaldırılmasını isteyemeyeceğinden uyuşmazlığın halli yargılamayı gerektirir. Somut olayda davalı kiracı tahliye taahüdündeki tarihe karşı çıkmış olmakla uyuşmazlığın yargılamayı gerektirdiği gözetilerek itirazın kaldırılması isteminin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde itirazın kaldırılması ve kiralananın tahliyesine karar verilmesi doğru değildir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca kararın BOZULMASINA, taraflarca İİK’nun 366/3. maddesi gereğince Yargıtay Daire ilamının tebliğinden itibaren ilama karşı 10 gün içinde karar düzeltme isteğinde bulunulabileceğine ve peşin harcın istek halinde temyiz edene iadesine 25.10.2017 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir mi?
Kiraya verilen gayrimenkulün yeni sahibi olan kişinin kendisinin ya da eşinin, üstsoyu ve altsoyunun konut ihtiyacı söz konusu olduğunda kiracıya karşı tahliye davası açabilir. Gayrimenkulü satın alan kişi öncelikle satın alma işleminin hemen ardından 1 aylık süre içinde kiracıya noter kanalı ile yazılı bir ihtarname göndermesi gerekir.
Edinme tarihinden itibaren 6 ay içinde de dava açılması gerekmektedir. Kira sözleşmesi bitiminden itibaren 1 ay içinde de yeni ev sahibinin dava açabilmesi söz konusudur. Gönderilen ihtarnamede yer alması gereken bilgiler ise eve neden ihtiyaç duyulduğu, edinme tarihi baz alınarak 6 ay içinde tahliye davası açılacağıdır.
Yeni ev sahibinin gayrimenkule olan ihtiyacı gerçek bir gereksinim olmalı ve zorunluluk hali hasıl olmalıdır. Bunun yanı sıra samimiyet unsuru da talebin içeriğinde yer alması gerekenlerden biridir.
10 Yıllık Kiracı Nasıl Çıkarılabilir?
Türk Borçlar Kanunu 347. Maddesi uyarınca kiracının çıkarılabilmesi için kanunda ön görülen sürenin dolup dolmadığına bakılır. Bu süre dolmuş ve ihtar süreci de usulüne uygun olarak işletilmişse kiracı gayrimenkulden tahliye edilebilir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde sözleşme imzalandıktan 10 yıl sonra kiracı tahliye edilebilir. 10 yıllık süresini dolduran kira kontratında süreyi takip eden her 6 ayın bir kira dönemi kabul edildiği esas alınmak sureti ile 6 aylık kira dönemi bitmeden 3 ay önce kiracıya ihtarname çekilmesi zorunludur. İhtarname ile kiracıya 10 yıllık sürenin dolduğu belirtilirken evi tahliye etmesinin talep edildiği beyan edilir.
Belirli süreli kira sözleşmesi uyarınca 10 yılın hesaplaması yapılırken sözleşmede belirtilmiş olan sürenin hesaba katılmaması gerekir. Kira sözleşmesinin ne kadar süre için geçerli olduğuna bakılması icap eder. Bu süre dolduktan ve üzerinden 10 yıl geçtikten sonra uzama yılı tamamlanmış demektir. Her yeni uzama yılı bitmeden en az 3 ay evvel de fesih bildirimi yapılmış olmalıdır.
10 yıllık uzama süresi dolduğunda kiracıya karşı tahliye talebi oluşturulabilir. Bunun için kiracıya fesih bildirim ihtarnamesi süresi içinde gönderilmelidir. Fesih bildirimi yapıldıktan sonra dava açılması gerekli ise dava zamanaşımı süresi geçilmemelidir. Ayrıca kiracı ile yeni bir sözleşme yapılmamış olması koşulu da aranır.
Aidat Ödemeyen Kiracı Tahliye Edilebilir mi?
Kiracının aidatları zamanında ödememesi durumunda kendisine ihtar çekilmesi gerekir. İhtar çekilmek sureti ile kiracıya en az 30 günlük sürenin verilmesi icap eder. Kiracının kendisine ihtarname çekilmek sureti ile bildirilen 30 günlük süre içerisinde aidatı ödememesi durumunda ise tahliye talepli icra takibi başlatılabilir.
Kirasını ödemeyen kiracı gibi aidatları ödemeyen kiracı için izlenecek hukuki süreç benzer özellikler göstermektedir. Kiracının aidatı ödememesi durumunda kat malikinden bu ücretler talep edilir. Kat maliki apartman aidatlarını ödedikten sonra kiracıya karşı tahliye talepli icra takibi başlattığında ödemediği apartman aidatlarını da tahsil edebilir.
Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracı Tahliye Edilebilir mi?
Kiracının kirasını düzenli ödemesi durumunda hukuki açıdan koşullar sağlanmışsa tahliye edilebilmesi mümkündür. Kanunda öngörülen sebeplerin varlığı halinde kiracı gayrimenkulden tahliye edilebilmektedir. Kiracı kirasını düzenli olarak ödese dahi gayrimenkulde ortaya çıkacak esaslı bir tadilat ihtiyacı kiracının oturmasına izin vermeyecek derecede büyük ve önemliyse kiracı tahliye edilebilir.
Bu tadilat gereksinimi zorunlu olmalıdır. Kiracıdan tahliye taahhütnamesi alınmışsa kirasını düzenli ödese dahi taahhütte belirtilen sürede gayrimenkulü boşaltması gerekir. Kiracı buna uymadığında tahliye talebi ile icra takibi başlatılabilir ya da tahliye davası açılabilir. Yeni ev sahibi olunması durumunda da kiracının tahliyesi mümkündür.
Gayrimenkulü satın alan yeni ev sahibinin bu gayrimenkule ihtiyacı varsa ve kendisi oturacaksa kiracısını tahliye edebilmektedir. Bunun yanı sıra ev sahibinin altsoyu, üstsoyu, eşi gayrimenkule ihtiyaç duyduğunda ve bu gereksinim samimi, uzun süreli ve zorunluluk kapsamında ise tahliye davası açılarak kirasını düzenli ödeyen kiracı tahliye edilebilir.
5 Yılı Dolduran Kiracı Tahliye Edilebilir mi?
Kiracının 5 yılı doldurması halinde kiracıya karşı kira tespit davası açılabilir. Bunun dışında kanunda öngörülen haller mevcutsa tahliye davası açılabilir. 5 yılı dolduran kiracı kirasını düzenli ödediğinde ve hukuki açıdan herhangi bir tahliye nedeni ortada yoksa tahliye davası açılsa bile sonuç doğurmaz
5 yılı dolduran kiracı Türk Borçlar Kanunu kapsamında herhangi bir tahliye nedeni ile gayrimenkulden tahliye edilebilir. Bunun için kiraya verenin gerçek ve samimi bir ihtiyacı zorunluluk kapsamında ortaya çıkmış olmalıdır. Veya kiraya veren gayrimenkulde esaslı bir tadilat yapmak zorunda olmalıdır. Bu tadilat sırasında kiracının gayrimenkulde oturması mümkün olmamalıdır.
Tadilat zorunlu nedenlerle ve ciddi bir sebeple yapılmalıdır. 5 yıllık kiracı kirasını ödemediğinde, aidatları ödemediğinde , yeni ev sahibinin gayrimenkule ihtiyacı olması gibi sebeplerle de hukuki süreç takip edilerek tahliye edilebilir. Kiraya verenin kiracıdan almış olduğu tahliye taahhütnamesi de hukuki koşulları sağladığında kiracının tahliye edilebilmesine imkan tanır.
Kiracının Eve Zarar Vermesi Tahliye Sebebi midir?
Kiracı gayrimenkule zarar verdiği takdirde ev sahibi bu zararı talep edebileceği gibi kiracının tahliyesi için dava da açabilir. Kiralayanın bu tür bir durumla karşılaşması durumunda kiracıya noter kanalı ile ihtar çekmesi gerekir.
Çekilen ihtarda kiracıya 30 gün süre verilirken bu süre zarfında zararın giderilmesi talep edilmelidir. Kiracı bu süre içinde zararı giderdiğinde sorun çözümlenir. Zararın giderilmediği hallerde ise kiraya veren tahliye talebi ile dava açabilir.
Komşuları Rahatsız Eden Kiracının Tahliyesi Mümkün müdür?
Kiracı komşulara karşı rahatsızlık verici hareketlerde bulunduğu takdirde ev sahibinin kiracıya noter kanalı ile ihtarname çekmesi ve rahatsızlığın giderilmesi için talepte bulunması gerekir. Kiraya veren çekeceği ihtarnamede kiracıya rahatsızlığın giderilmesi yönünde 30 günlük süre verir.
Rahatsızlığın ne olabileceği konusunda ise mahkeme tarafından Yargıtay içtihatları dikkate alınarak ilerlenir. Kiracı 30 gün içinde komşulara verdiği rahatsızlığı sonlandırmadığı takdirde ev sahibi kendisine karşı tahliye davası açabilir.
Sözleşmesi Olmayan Kiracı Çıkarılabilir mi?
Kira sözleşmeleri yazılı veya sözlü olarak yapılabilir. Sözleşmenin yazılı veya sözlü olması arasında fark bulunmaz. Bu sebeple de kiraya verenle kiracı arasında yapılmış olan yazılı bir sözleşme yoksa da kiracının tahliye edilebilmesi için kanuna göre hareket edilmek zorundadır.
Sözleşmesi olmayan kiracı kanunda ön görülen tahliye sebeplerinden herhangi biri ortaya çıktığı takdirde tıpkı sözleşmesi olan kiracıda izlenmesi gereken hukuki sürece göre tahliye edilebilmektedir.
Kiracının Tahliye Edilebilmesi İçin Arabuluculuk Müessesesi
Kiracının yazılı veya sözlü bir kira sözleşmesine bağlı olarak tahliye edilebilmesi için kanun kapsamında yer verilen gerekçeler doğrultusunda hareket edilmesi zorunludur.
Tahliye talebi oluşturabilmek için yeterli bir nedene sahip olan ev sahibi tahliye davası açmadan önce arabuluculuk müessesesine başvurmak zorundadır. 01.09.2023 tarihi itibarı ile 7445 sayılı kanun kapsamında zorunlu arabuluculuk şartı tahliye davaları için geçerlidir. Bu sebeple tahliye davası açılmadan önce arabuluculuktan yararlanılması gerekmektedir.
Yargıtay Kararları
Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin kiralananın tahliyesine ilişkin vermiş olduğu 02.05.2018 tarihli kararı şu şekildedir:
Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş olup, hükmün davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.
KARAR
Dava, haciz ve tahliye istemli olarak başlatılan icra takibi sebebiyle gönderilen ödeme emrine borçlunun vaki itirazı üzerine itirazın kaldırılması davasından sonra açılan kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece, ödeme emrinin tebliğinden itibaren altı aylık süre içerisinde davanın açılmadığı gerekçesiyle istemin reddine karar verilmiş, karar davacı alacaklı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı alacaklı 20/03/2013 başlangıç tarihli sözlü kira sözleşmesine dayanarak davalı borçlu hakkında haciz ve tahliye istekli olarak başlattığı icra takibi ile ödenmeyen 107.802,63 TL asıl kira alacağı ile 1.617,04 TL işlemiş faiz alacağının tahsilini istemiştir. Borçlu örnek 13 ödeme emrine süresinde yaptığı itirazında, borca itiraz etmiştir. Davacı alacaklının itirazın kaldırılması istemi ile 20/03/2014 tarihinde açtığı davada, İstanbul 21. İcra Hukuk Mahkemesinin 26/01/2016 gün 2014/230 Esas ve 2016/109 Karar sayılı ilamı ile davanın kısmen kabulü ile itirazın 124,95 TL faiz alacağı üzerinden kaldırılmasına, asıl alacağın %20’si oranında icra inkar tazminatının davalıdan tahsiline karar verildiği görülmüştür. Davacı alacaklı itirazın kaldırılması davasını açtıktan sonra eldeki bu dava ile temerrüt sebebiyle davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesini istemiştir.
Alacaklı kiraya veren, borçlunun itirazı üzerine icra mahkemesinden “tahliye” istemeden, yalnız “itirazın kaldırılmasını” isteyebilir. İcra mahkemesinin itirazın kaldırılmasına ilişkin kararından önce ya da sonra alacaklı kiraya veren buna dayanarak kararın kesinleşmesinden itibaren icra mahkemesinden borçlu kiracı hakkında tahliye davası açabilir. Bunu engelleyen bir yasa hükmü bulunmamaktadır. Ancak bu gibi hallerde tahliye davasının hangi tarihten başlayarak ne kadar sürede açılması gerektiği hususu önem kazanmaktadır. Şayet itirazın kaldırılması davası devam etmekte ise tahliye davası yargılama devam ettiği sürece her zaman açılabilir. Eğer itirazın kaldırılması kararı kesinleşmiş ise bu
takdirde tahliye davası itirazın kaldırılması kararının kesinleşmesinden itibaren altı ay içinde açılmalıdır. Zira İİK.nun 269/a maddesinde “takibin kesinleşmesi halinde tahliye davasının ihtar müddetinin bitim tarihini takip eden altı ay içinde açılması gerektiği” öngörülmüştür. Yasa koyucunun amacının 269/a maddesinde olduğu gibi tahliye davası için süre bakımından bir sınırlama getirmek olduğuna göre bu madde de öngörülen sürenin itirazın kaldırılması kararının kesinleşmesini müteakip açılacak tahliye davalarında da uygulanması gerekir.
Davaya dayanak olan icra takibine vaki itirazın kaldırılmasına ilişkin dava 20/03/2014 tarihinde açılmış ve 26/01/2016 tarihinde karar verilmiş, temerrüt nedeniyle tahliye davası ise 28/11/2014 tarihinde itirazın kaldırılması davası devam ederken açılmıştır. Bu durumda mahkemece itirazın kaldırılması davası devam ederken temerrüt nedeniyle tahliye davasının her zaman açılabileceği değerlendirilerek işin esası hakkında inceleme yapılıp sonucuna göre karar verilmesi gerekirken davanın süre aşımı nedeniyle reddine karar verilmesi doğru değildir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenle,davacı alacaklı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün İİK’nun 366. ve 6100 sayılı HMK’nun Geçici 3. maddesinin yollamasıyla 1086 sayılı HUMK’nun 428. maddesi uyarınca BOZULMASINA, taraflarca İİK’nun 366/3. maddeleri gereğince Yargıtay Daire ilamının tebliğinden itibaren ilama karşı 10 gün içinde karar düzeltme isteğinde bulunulabileceğine ve peşin harcın temyiz edene iadesine, 02/05/2018 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Sıkça Sorulan Sorular
1 Yıllık Kiracı Tahliye Edilebilir mi?
1 yıllık kiracının tahliye edilebilmesi için kanunda ön görülen koşulların varlığına bakılır. Öncelikle kiracı kirasını ödemediğinde ya da aidatları ödemediğinde kendisine ihtar çekilmek sureti ile hukuki süreç başlatılabilir. Kiraya verenin gerçek ve zorunlu ihtiyacı, gayrimenkulde mecburi yapılması gereken esaslı bir tadilatın oluşması, kiracıdan tahliye taahhütnamesi alınması gibi sebeplerle de kiracıya karşı tahliye talebi ile dava açılabilir.
Tahliye Taahhütnamesi Nedir?
Tahliye taahhütnamesi kiracının gayrimenkulü belirli bir tarihte boşaltacağını beyan ettiği ve üzerinde kendisinin ya da yasal temsilcisinin imzası bulunan yasal bir belgedir. Bu belge imzalanırken kira kontratı ile aynı tarihte olmamalı ve gayrimenkulün tahliye edileceği tarih açık ve net olarak belirtilmelidir.
5 Yıllık Kiracı Tahliye Edilebilir mi?
5 yıllık kiracının tahliye edilebilmesi için kanunda bahsi geçen şartların sağlanması zorunludur. Kiracının kirayı zamanında ödememesi, kiralayanın gayrimenkule zorunlu olarak ihtiyaç duyması, gayrimenkulde oluşacak esaslı bir tadilatın zorunlu olarak yapılması gereği, kiracıdan alınan tahliye taahhütnamesi gibi çeşitli gerekçelerle 5 yıllık kiracı için tahliye talebi ile dava açılabilir.