Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve Dava Süreci

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve Dava Süreci

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi arsa maliki ve müteahhidin taraf olduğu karma sözleşme türüdür. Arsa payı karşılığında inşaat sözleşmesi olarak da bilinen bu tür sözleşmeler karşılığında taraflar çeşitli yükümlülükleri yerine getirir. Bu sözleşme kapsamına bağlı olarak arsa sahipleri maddi bir bedel ödememek sureti ile daire sahibi olabilir.

Bunun yanı sıra müteahhit kendi payına düşecek daireleri satarak ticari bir anlaşmaya imza atmış olur. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde çeşitli hususlara yer verilmesi gerekir. Bu tür sözleşmelerin önemli bir özelliği tapu dairesinde veya noter huzurunda hazırlanmalarıdır. Yazılı olarak hazırlanacak sözleşmenin resmi olması ise geçerliliğinde pay sahibidir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ya da arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi aynı zamanda kat yapımı sözleşmesi gibi farklı şekillerde de isimlendirilebilmektedir. Borçlar Hukuku kapsamında yer alan bu sözleşme türü satış sözleşmesi ya da satış vaadi sözleşmesine ait iki ayrı sözleşme unsurunun birleştirilmesi ile ortaya çıkmıştır. Bu nedenle de karma bir sözleşme olarak tanımlanır.

Sözleşme kapsamında taraflar birtakım edimler yüklenir. Arsa sahibi ve yüklenici arasında akdedilen bu sözleşmeler resmi olarak hazırlanmalıdır. Sözleşme konusu kapsamında; arsa payı karşılığında yükleniciyi ilgilendiren edimler yer alır. Bunun yanı sıra arsa sahibi de birtakım edimleri yerine getirmekle yükümlü tutulabilir. 

Kat Karşılığı inşaat Sözleşmesi Örneği

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi örneği ilgililer tarafından sıkça araştırılmakta. İçeriğimizde, söze konu sözleşmenin bir örneğine ulaşabilirsiniz. Ne var ki, özellikle belirtmek gerekir; taslak veya şablon sözleşme örnekleri üzerinden hareket etmek, gelecekte telafisi güç kayıpların yaşanmasına zemin hazırlayabilir. Dolayısıyla, yetkin bir gayrimenkul avukatından yardım almak en doğru yaklaşım olacaktır.

1) TARAFLAR VE ADRESLER

Arsa sahipleri:

Adı Soyadı, TCKN ve Adres Bilgisi

Müteahhit

Adı Soyadı, TCKN ve Adres Bilgisi

Garantör

Adı Soyadı, TCKN ve Adres Bilgisi

2) KONU

… ili, … ilçesi, … pafta, … ada, … parselde kayıtlı … m2 alanlı arsaya imar ve kanuna uygun, aşağıda belirtilen koşullarda ve teknik özelliklerde kat karşılığı inşaat yapılması işinden ibarettir.

3) HARCA ESAS DEĞER

İşbu sözleşmenin noter harcına esas teşkil etmek üzere kararlaştırılan değeri … TL olup sözleşme tarafları bahse konu bedelin, taşınmazın gerçek değeri olduğu hususunda bir hak oluşturmayacağını kabul ve taahhüt eder.

4) VEKALET VE TEMSİL

5) YAPILACAK BİNALAR

6) SÖZLEŞMENİN TAPUYA ŞERHİ

7) İNŞAAT SÜRESİ

8) PAYLAŞIM ORAN VE ESASLARI

9) RİSK SİGORTASI

10) GARANTÖR

11) ARSA HİSSE DEVİR ORAN VE ZAMANLARI

a)…

b)…

c)…

d)…

12) İNŞAATIN KONTROL VE DENETİMİ

13) DEVİR YASAĞI

14) ŞUYUN İDAMESİ

15) MÜCBİR SEBEPLER

17) GİDERLER

18) ÖLÜM VE İFLAS

19) MÜTEAHHİDİN YÜKÜMLÜLÜKLERİ

a)…

b)…

c)…

d)…

20) ARSA SAHİPLERİNİN YÜKÜMLÜLÜKLERİ

a)…

b)…

c)…

d)…

21) TEBLİGATLAR

22) İHTİLAFLARIN HALLİ VE YETKİ

23) SÖZLEŞMENİN FESHİ VE CEZA – İ ŞARTLAR

a)…

b)…

c)…

d)…

23 (yirmi üç) maddeden oluşan 3 (üç) sayfalık işbu kat karşılığı inşaat sözleşmesi ekli teknik şartnamenin ayrılmaz parçası olup taraflarca okunup imza altına alınmıştır. …/…/…

Arsa Sahibi Müteahhit Garantör

Kat Karşılığı inşaat Sözleşmesi Feshi

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri yapılacağı zaman geçerliliğinin temini için bazı koşulların sağlanması gerekir. Bunlardan biri de sözleşmeye konu olan taşınmazın, arsanın imarlı olmasıdır. Arsa, kararlaştırılan miktara uygun bağımsız bölüm inşasına uygun olurken arsa sahibi ve yüklenici fiil ehliyete sahip olmalıdır. Tarafların sözleşme yapmaya ehil bulunması da ayrıca dikkate alınır.

Resmi şekilde hazırlanmayan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri geçersiz olur. Bu sebeple kanunda öngörülmemiş şekil şartına rağmen Noterlik Kanunu ve Tapu Kanunu kapsamında sözleşmelerin resmi olarak hazırlanması geçerlilik nedenidir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi feshi mümkündür. Fesih işlemi ile taraflar arasında kurulan borç ilişkisi ileriye etkili olacak şekilde sonlanır.

Fesihten önce var olan hak ve borçlar ise varlıklarını korur. Fesih işlemini gerçekleştirebilmenin koşulu fesih bildiriminde bulunulmasıdır. Bu noktada ise inşaatın tamamlanma seviyesi önemli olur. Arsa sahibi yüklenicinin yaptığı tüm masrafları karşıladığında sözleşmeyi feshedebilmektedir. Fesih işleminin haklı bir sebebe dayanma zorunluluğu bulunmaz.

Taraflar aralarında sözleşmeyi sonlandırmaya karar verdiklerinde ibraname yapmak sureti ile borcu ortadan kaldırabilir. Anlaşmanın sağlanamadığı durumlarda ise mahkeme kararı gerekli olur. Fesih ile sözleşmenin tarafları bağlayıcılığı ortadan kalkar. Sözleşmeden dönme geriye etkili olurken fesih işlemi ileriye etki eden hukuki bir süreci tanımlar.

Borçlu, sözleşmeden dönme ya da sözleşmeyi feshetme yetkisini ispat ettiğinde sözleşme feshi yapılabilir. Arsa sahibi fesih işlemini, müteahhidin kusuru bulunmasa bile yapabilmektedir. Yüklenici işe zamanında başlamadığında ya da işe başlasa bile işi geciktirirse arsa sahibi bu sebeplere dayanarak sözleşmeyi feshedebilir. Bu hakların kullanılabilmesi ise ihtar çekilmek sureti ile mümkün olur.

Arsa sahibi fesih işlemi için yüklenicinin ayıptan doğan sorumluluğuna da gidebilir. Söz konusu ayıba bakıldığında eserden beklenen fayda çok güçleşiyorsa ve sözleşmede yer alan hükümlerle aşırı uyumsuzluk varsa sözleşme feshedilebilir. Arsa sahibinin seçimlik haklarından biri de kusur oranında bedelde indirim isteyebilme hakkıdır.

Arsa sahibinin kullanabileceği seçimlik haklardan biri de aşırı masraf gerektirmemesi durumunda masraflar yükleniciye ait olmak kaydıyla onarım hakkıdır. Arsa sahibi geriye etkili fesih hakkını yani dönme hakkını kullanacağı zaman teslim tarihi itibarı ile 5 yıllık süre içerisinde bunu kullanması gerekir. Ağır kusurlu durumlarda ise bu süre 20 yıl olarak belirlenmiştir.

Genel bildirim şartları fesih işlemleri için yeterli olur. Ayıp bildirimi yapılırken noter kanalı ile ya da yazılı şekilde hazırlanması ispatı sağlamayı kolaylaştıracak bir yaklaşımdır. Bu hususun ardından, uygulamada merak konusu bir diğer hususa, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde şekli şarta değineceğiz. Şekil şartı oldukça önemli olup mutlaka dikkat edilmesi gerekir.

Kat Karşılığı inşaat Sözleşmesi Şekil Şartı

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin kanunda öngörülen bir şekil şartına tabi olmadığı anlaşılmaktadır. Sözleşme hazırlanacağı zaman 1512 sayılı yürürlükteki Noterlik Kanunu ve 2644 sayılı yürürlükteki Tapu Kanunu kapsamında hareket edilir. Kanunlarda yer alan hükümler dikkate alındığında gayrimenkul satış ve vaadinin resmi şekilde gerçekleştirilmesi gerekir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi resmi şekil şartına göre hazırlanmalıdır. Bu sebeple de resmi olarak hazırlanarak imzalanması icap eder. Noter kanalıyla ya da tapu dairesi aracılığı ile hazırlanan bu tür sözleşmelerde tarafların edimleri açık, anlaşılır ve net olarak yazılmalıdır. Şimdi, bahse konu sözleşmede arsa sahibinin sorumluklarını inceleyeceğiz.

Kat Karşılığı inşaat Sözleşmesinde Arsa Sahibinin Sorumluluğu

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında arsa sahibinin de bazı sorumlulukları olur. Arsa sahibi yüklenicinin vaatlerini yerine getirmesi koşulu ile bina inşası ve arsa sahibine ait bağımsız bölümlerin devri borcunu üstlenmesini talep eder. Bu edimlere karşılık da arsa sahibi kendine ait olan arsa paylarından bir kısmının mülkiyetini yüklenici ya da üçüncü kişilere devir borcunu üstlenmesini talep eder.

Söz konusu sözleşmeler ani borç ilişkisi doğuran çifte tipli ve karma yapılı sözleşmeler arasındadır. Arsa sahibi arsasının belirli paylarının mülkiyetini müteahhide devrederken yüklenici de arsa üzerinde inşa edeceği binada belirlenmiş olan bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmeyi taahhüt eder. Arsa sahibinin sorumluluklarından biri arsayı sorunsuz teslim etmesidir.

Yüklenicinin inşaata başlayabilmesi için arsanın ayıpsız olması zorunludur. Arsa üzerinde olan imar sorunları ya da üçüncü kişilere ait mülkiyet hakkı arsayı sorunlu hale getirecektir.

Kat Karşılığı inşaat Sözleşmesi Ek Protokol Örneği

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ek protokolün deneyimli bir taşınmaz hukuku avukatı marifetiyle hazırlanması, gelecekte telafisi güç hak, menfaat, maddiyat veya zaman kaybı yaşanmaması adına son derece önemlidir. Taslak şablonlar üzerinden hareket etmek, telafisi güç ve hatta imkansız kayıplar yaşanmasına zemin hazırlayabilir.

Kat Karşılığı inşaat Sözleşmesi Vekaletname Örneği

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin özenle ve hassasiyetle düzenlenmesi, somut olayın tüm özelliklerini, koşullarını ve dinamiklerini taşıyor olması, gelecekte herhangi bir uyuşmazlık yaşanmaması adına önemlidir. İşbu sözleşmeye bağlı vekaletnamede de örnek üzerinden değil, avukat marifetiyle hazırlanmış belge üzerinde hareket etmek çok daha sağlıklı olacaktır.

Kat Karşılığı inşaat Sözleşmesi Zamanaşımı

Edim ilişkisi kapsamında taraflara borç yükleyen sözleşmeler tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmeler ve eksik iki tarafa borç yükleyen sözleşmeler olarak iki ayrı başlık altında incelenir. Tam iki taraflı sözleşmelerde sözleşmeyi imzalayan taraflar borçlu ve alacaklı sıfatını taşır. Sözleşme kapsamında yüklenici ile arsa maliki karşılıklı olarak edimlerini mübadele eder.

Arsa maliki arsa paylarının muayyen bir bölümünü yükleniciye devretme koşulu ile yükleniciden tüm bağımsız bölümleri tamamlamasını talep eder. Çift tipli karma sözleşme olma özelliğine sahip olan kart karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin yerine getirmekle yükümlü olduğu edimler konusunda kusuru olması durumunda hukuk yoluna başvurulur.

Edimin ayıplı olduğu durumlarda arsa sahibi tarafından süresi içerisinde ihtar yolu ile yükleniciye bildirim yapılır. Bildirimin yapılmaması ayıplı ürünün kabulü anlamına gelir. Gizli bir ayıp varsa bunun öğrenilmesinden itibaren yükleniciye bildirilmesi zorunludur. Edim arsa sahibine teslim edildikten sonra ortaya çıkacak uyuşmazlıklarda edimin teslim tarihinden itibaren 5 yıllık sürede başvuru yapılması gerekirken ağır kusur söz konusu olduğunda bu süre 20 yıldır. Bu süreler aşıldığında zamanaşımı söz konusu olur. 

Kat Karşılığı inşaat Sözleşmesi Feshi Davası Ne Kadar Sürer?

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde uyuşmazlık nedeni ile mahkemeye başvurulacağı zaman Asliye Hukuk Mahkemeleri görevlidir. Sözleşmelerde her iki taraf tacir sıfatına sahip olduğunda ise uyuşmazlık ticari bir nitelik kazanır. Bu durumda görevli mahkemeler Asliye Ticaret Mahkemeleri olmaktadır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi feshi davası açıldığında arsa malikleri ve yüklenici arasında ortaya çıkan hukuki uyuşmazlığın çözümüne gidilir. Söz konusu davalarda ortaya çıkan uyuşmazlığın kapsamına bağlı olarak dava tamamlanma sürecinde değişiklik olabilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kat Karşılığı inşaat Sözleşmesi Kaç Yıl Geçerli?

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri mevzuatlar incelendiğinde belirli bir geçerlilik süresine sahip değildir. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ifa edildikten sonra sonlanır. Yüklenicinin vefatı, sözleşme kurulduktan sonra oluşan ve kusur atfedilmesi mümkün olmayan imkansızlık hallerinde de sözleşme sonlanabilir.

Kat Karşılığı inşaat Sözleşmesini Kim Yapar?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesini arsa maliki ile yüklenici yapar. Karma bir sözleşme olması ve resmi usulde hazırlanması gerekliliği bu tür sözleşmelere özgüdür.

Müteahhit Sözleşmeye Uymazsa Ne Olur?

Müteahhit sözleşmede yer verilen edimleri yerine getirmediğinde arsa payı sahiplerinin sözleşmeyi feshedebilmesi söz konusudur. Bunun yanı sıra yüklenicinin ayıpla ilgili problemleri çözmediği durumda mahkemeye müracaat edilebilir.

Müteahhit Teslim Ettiği Daireden Kaç Yıl Sorumludur?

Müteahhit inşaatı arsa sahibine teslim ettikten sonra 5 yıl süre ile sorumlu olmaktadır. Müteahhidin ağır kusurlu olduğu durumlarda bu süre 20 yıldır.

Kat Karşılığı Temlik Nasıl Yapılır?

Arsa payı sahipleri kat karşılığı inşaat sözleşmeleri kapsamında yapılacak binadan bir veya daha fazla sayıda daireyi yükleniciye verdiğinde kat karşılığı temlik yapılmış olur. Tapu müdürlüğünde yapılan bu işlem senet imzalamak sureti ile gerçekleştirilir.