Kiracı Nasıl Çıkarılır?

Kiracı Nasıl Çıkarılır?

Kiraya verenle kiralayan arasında kurulan ilişki kira sözleşmesi kapsamında hukuki bir nitelik taşır. Kira ilişkisi söz konusu olduğunda kiracının taşınır ya da taşınmaz bir malı kullanma karşılığında kiraya verene bir miktar ödeme yapması gerekir.

Kiraya veren de maliki olduğu taşınır ya da taşınmaz malı kiracıya kullandırtma borcunun altına girer. Kira sözleşmesi kapsamında kiralayan ve kiraya verenin çeşitli hak ve yükümlülükleri olur. Kiracı kira bedeli karşılığında taşınır ya da taşınmaz malı kullanırken kiraya veren de kiracıdan buna karşılık bir bedel alır.

Konut ya da çatılı iş yerleri söz konusu olduğunda uyulması gereken prosedürler birbiri ile benzer özellik göstermektedir. Kiracı tahliyesi yapılacağı zaman mevzuatlarda kiracının daha fazla korunduğu görülmektedir. Bunun yanı sıra kiraya verene de bazı haklar tanınmıştır.

Kiraya verenin kiracıyı tahliye edebilmesi için haklı sebeplere sahip olması gerekir. Bu durumda kiraya verenin dayanak olarak gösterebileceği bazı haklı nedenler aşağıdaki gibidir:

  • Temerrüde düşmek,
  • Bir kira döneminde 2 ihtar çekmek,
  • Tahliye taahhütnamesi imzalatmak,
  • Edinim ve ihtiyaç gerekçesine sahip olmak,
  • Sözleşmeye aykırılık halleri,
  • 10 yıllık uzama süresini geçirmek,
  • Esaslı yıkım ve tadilat,
  • Kiracıya ait bir ev olması,
  • Kiracının komşuları rahatsız etmesi,
  • Kiracının iflas etmesi.

Kiracıyı Çıkarma Yolları

Kiracının çıkarılabilmesi için kanunda yer verilen hallerin oluşması zorunludur. Türk Borçlar Kanunu kapsamında 354. Madde dava yolu ile kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümlerin kiracı aleyhinde değiştirilemeyeceğini belirtir.

Kiracının çıkarılması yapılan sözleşmenin belirli ya da belirsiz süreli olması durumunda sözleşme süresi bitse dahi yeterli bir gerekçe olmamaktadır. Kiracının tahliyesi, kanunda yer verilen sebeplerin vuku bulması halinde mümkündür.

Kiraya veren kiracıyı haklı sebeplere dayanmadığı sürece tahliye edememektedir. Haklı nedenler ortaya çıkmış ise sözleşme feshedilebilir ve kiracı taşınmazdan tahliye edilebilir. Kiracının kendiliğinden çıkmadığı durumlarda kiraya verenin haklı bir gerekçesi olmadığı sürece tahliye yapabilmesi mümkün değildir.

Önemle vurgulamakta fayda var ki kiracı tahliyesi sürecinde karşılaşılan iş, işlem, uyuşmazlık ve davalarda yetkin ve deneyimli bir gayrimenkul avukatı yardımına başvurmak, hak ve menfaat kaybı yaşanmaması adına en sağlıklı yaklaşım olacaktır.

Kiranın Ödenmemesi Sebebiyle Kiracının Çıkarılması

Bir yıldan kısa süreli kira sözleşmeleri kapsamında kira süresi içinde kiranın ödenmemesi sebebi ile kiracıya yazılı olarak iki kez ihtar yapılması tahliye nedeni olur. Bunun yan  sıra kira sözleşmesi 1 yıl ve daha uzun süreliyse bir kira yılında ya da bir kira yılını aşan süre içinde iki kez kirayı ödemediği yönünde ihtar gönderilirse kiraya verenin dava açmak sureti ile kiralananı tahliye edebilmesi söz konusu olur.

Kiracı bir yıl içinde iki kez kirayı ödememiş olmalı ve kiraya veren de kendisine yazılı olarak bildirim yapmış olmalıdır. Kiraya verenin iki kez haklı ihtarı tahliye davası açabilmek için gereklidir. Temerrüt yolu ile kiracının tahliyesinde kiracı kirayı ödemediğinde ihtarname çekilir.

İhtarname aracılığı ile kiracıya 30 gün içinde kira borcunu ödemesi gerektiği tebliğ edilerek borcun ödenmemesi halinde sözleşmenin feshedileceği belirtilir. Kiracı 30 gün içinde ödemeyi yaparsa evden çıkarılamamaktadır. Ödeme yapılmadığı takdirde ise icra yoluna başvurmak gerekir.

Kiracıya karşı başlatılacak tahliye talepli icra takibi de hem kiracının evden çıkarılmasına hem de ödenmeyen kira bedellerinin talep edilmesine yarar. Sadece kira bedelleri istenmesi durumunda da ilamsız icra takibi başlatılır.

Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracının Çıkarılması

Tahliye taahhütnamesi alındığında kiracı belirli bir sürenin sonunda taşınmazı boşaltacağını beyan eder. Bu belge hukuki açıdan doğru hazırlandığında kiracının tahliye edilebilmesine yarar. Tahliye taahhütnamesi kanunda yer verilen şekilde hazırlanmalıdır.

Kira sözleşmesi yapıldıktan bir süre sonra imzalanmış olması gereken tahliye taahhütnamesi yazılı şekil şartına da uygun olmalıdır. Kiracının kendisi tarafından imzalanmış olması gereken bu belge tahliye edilecek tarihe açık ve net olarak yer vermelidir. Kiracı taahhüt ettiği sürede taşınmazı boşaltmadığı takdirde süre bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılabilir. Ayrıca icra takibi başlatılarak da tahliye talep edilebilir.

Kiraya Verenin İhtiyacı Sebebi ile Kiracının Tahliyesi

Kiraya veren kendisi ya da yakınlarının eve ihtiyaç duyması halinde kiracıdan evin tahliye edilmesini isteyebilmektedir. Kiraya verenin üstsoyu, altsoyu, eşi, bakmakla yükümlü olduğu kişiler yakınlardır. Yakınların eve gerçekten ihtiyacı olması durumunda evin tahliye edilebilmesi mümkün olur.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde her 6 ayda bir fesih yapılabilir. Kiracıya 3 ay önceden bildirim yapılırsa 6 ay sonunda sözleşme feshedilebilir. Kiracı kendisine bildirim yapıldığı halde evi boşaltmazsa tahliye davası açılabilir.

Tahliye davası açılacağı zaman ise fesih döneminin sona ermesinden itibaren bir ay içinde başvuru yapılır. Taşınmazın ihtiyaç sebebi ile tahliye edildiği durumlarda 3 yıl boyunca eski kiracıdan başka birine kiraya verilebilmesi mümkün değildir.

Tadilat Nedeni ile Kiracı Tahliyesi

Borçlar Kanunu’nda yer verilen konulardan biri de kiralanan taşınmazın tadilata ihtiyacı olması halinde evin tahliye edilmesinin istenebileceğidir. Önemli bir tadilat olması gerekirken bu işlemler sırasında da evin oturmaya müsait olmaması icap eder.

Basit tadilat işlemleri söz konusu ise kiracının bu sebeplere dayanılarak tahliye edilebilmesi mümkün değildir. Yapılacak tadilatın zorunlu olması, önem arz etmesi ve evin kullanımının tadilat sebebi ile imkansız hale gelmesi durumunda tadilat sebebi ile kiracı tahliyesi yapmak mümkün olur.

Kiracı Kirasını Düzenli Ödediğinde Tahliyesi Mümkün mü?

Kiracı kirasını düzenli olarak ödüyorsa tahliye edilmesi oldukça zor olur. Kiracının yan giderleri düzgün ödemesi, kirayı zamanında yatırması tahliye edilmesini zorlaştıran nedenler arasında yer alır. Bununla birlikte bazı hallerde kirasını düzgün ödeyen kiracının da tahliye edilebilmesi mümkün olmaktadır.

  • Kiralanan kiraya verenin kendisi, alt veya üstsoyu, eşi, bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut gereksinimini ya da iş yeri gereksinimini karşıladığında kiracının tahliye edilebilmesi mümkün olur.
  • Kiralananda esaslı bir tadilat, yeniden inşa süreci söz konusu ise ve bu sebepler gayrimenkulü kullanılamaz hale getiriyorsa kiracının tahliyesi söz konusu olabilir.
  • Kiraya veren tahliye taahhütnamesi almışsa ya da 10 yıllık kira sözleşmesinin süresinin dolması durumunda kiracı tahliye edilebilir.

Kiracı tahliye edilmek istendiğinde ihtiyaç sebebi ile tahliye davası açılması gerekir. İhtiyaç sebebi ile tahliye davası Sulh Hukuk Mahkemesi’ne açılan bir davadır. Kiraya veren bu davada ihtiyacı ispat etmekle yükümlü olur.

Komşuları Rahatsız Eden Kiracının Tahliyesi

Komşuları rahatsız eden kiracının tahliyesi mümkündür. Kiracı komşuluk kurallarına uymakla yükümlüdür. Ayrıca komşulara saygı göstermesi de kendisinden beklenir. Kiracının bu yükümlülüklere uymadığı hallerde tahliye davası açılabilir.

Türk Borçlar Kanunu 316. Madde kapsamında kiracı, kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygılı olma borcunun altına girer. Tüm kira sözleşmeleri için bu durum geçerlidir. Yargıtay kararlarında yer verilen bu konuya aşağıdaki örnekler gösterilebilir:

  • Kiracının her akşam eve sarhoş gelmesi,
  • Kiralanan taşınmazda sürekli huzursuzluk çıkarması,
  • İyi komşuluk kurallarını yerine getirmemesi,
  • Kiralananı randevuevi gibi kullanması,
  • Kiraya verene hakaret,
  • Kiraya vereni ölümle tehdit,
  • Evde sürekli gürültü yaparak çevreyi rahatsız etmesi.

Kiraya veren bu tür bir durumda kiracıya ihtar çeker ve 30 gün süre verir. Bu süre içinde aykırılığın giderilmesini talep eder. Sözleşmenin feshedileceği yönünde yapılan bu yazılı ihtar resmi bir nitelik taşır.

Kiracının İflas Etmesi Sebebi ile Tahliye Davası

Kiracının iflası söz konusu olduğunda kiraya veren kiracının ileride ödemesi icap eden kira bedellerinin karşılığında bir güvence talep edebilir. İflas masası ya da kiracı yazılı bildirimin yapılacağı yerdir. Bu bildirim ile kiracıya güvence göstermesi için süre verilmektedir.

Kiraya veren kiracının süre sonuna kadar güvence göstermemesi durumunda sözleşmeyi feshedebilmektedir. Kiralanan taşınmazın bulunduğu belediye sınırları içerisinde kiracıya veya eşine ait bir ev varsa bu durumda da kiraya veren taşınmazın tahliyesini talep edebilmektedir. Kiraya verenin tahliyeyi talep edebilmesi için evin varlığını sonradan öğrenmiş olması koşulu aranmaktadır.

10 Yıllık Kiracının Tahliyesi

Kira sözleşmesi yapıldıktan sonra 10 yıllık süre geçmesi durumunda ev sahibinin tahliye talep etme hakkı doğar. Her kira yılından 3 ay önce kiracıya yapılacak yazılı bir tebligatla evin boşaltılması istenebilir. Kiracı bu tebligatı aldıktan sonra evi boşaltır.

Kiracının evi boşaltmadığı durumlarda ise kiraya veren tahliye davası açarak ya da icra takibi başlatmak sureti ile kiracıyı tahliye edebilir. 

Kirasını Ödemeyen Kiracının Evden Çıkarılması

Kirasını ödemeyen kiracı çeşitli biçimlerde tahliye edilebilir. İki ihtar çekilerek, temerrüt yolu ile ya da icra yoluyla kiracının tahliyesi mümkün olur. Kiraya veren kiracı kirasını ödemediğinde iki kez ihtar çekerse haklı ihtar nedeni ile tahliye davası açabilir.

Kiracının kirayı ödemediği durumlarda kendisine ihtarname çekilir. 30 gün içinde kira bedelini ödemesi ihtarnamede yer alır. Kiranın bu sürede ödenmemesi durumunda sözleşmenin feshedileceği de ihtarnameye eklenir.

Kiracı bu sürede kirayı öderse dava açılamaz. Kiracının evden çıkarılabilmesi içinse icra yoluna başvurulması gerekli olacaktır. Kiraya verenin icra takibi başlatması ve ödenmeyen kiraları talep etmesi de uygulanabilecek bir diğer yoldur.

Tahliye Davası

Tahliye davası kiracının kiralananı boşaltmadığı ve kira borcunu ödemediği durumlarda başvurulan bir hukuk yoludur. Tahliye davası açılacağı zaman kiralayanın yasada yer verilen haklı nedenlere dayanması gerekir.

Kanun genel olarak kiracının haklarını korumaya eğilimlidir. Bununla birlikte mal sahibinin de sahip olduğu haklar çeşitli şekillerde güvence altına alınır. Bu tür bir dava açılacağı zaman Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurulması gerekir. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi de yetkili mahkemedir.

Tahliye Davası Dava Dilekçesi

Tahliye davasına ilişkin örnek dava dilekçesi aşağıda yer almaktadır.

…… SULH HUKUK MAHKEMESİ HAKİMLİĞİ’NE

DAVACI :

TC KİMLİK NUMARASI :

ADRES :

VEKİLİ :

(Varsa tarafların kanuni temsilcilerinin)

DAVALI :

ADRESİ :

KONU : İhtiyaç Sebebiyle Tahliye İsteminden ibarettir.

AÇIKLAMALAR               :

1-)

2-)

3-)

4-)

HUKUKİ NEDENLER : 6098 S. K. m. 299, 350,  351, 353, 6100 S. K. m. 119, 240

HUKUKİ DELİLLER :

1-) …/…/… tarihli Kira Sözleşmesi

2-) … Aile Mahkemesinin …/ …/ … tarihli …/… E. …/… K. sayılı kesinleşme şerhli boşanma ilamı örneği

3-) Tanıkların isimleri ve adresleri ile tanıklık edecekleri konuları gösterir tanık listesi

4-) … Noterliği’nin …/ …/ … tarihli … yevmiye numaralı İhtarnamesi

TALEP SONUCU : Yukarıda arz ve izah olunan sebeplerle,  davalının kiralanan taşınmazdan tahliyesine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini müvekkilimiz adına saygıyla talep ederiz. …/…/…

EKLER :

1-) …/…/… tarihli Kira Sözleşmesi

2-) … Aile Mahkemesinin …/ …/ … tarihli …/… E. …/… K. sayılı kesinleşme şerhli boşanma ilamı örneği

3-) Tanıkların isimleri ve adresleri ile tanıklık edecekleri konuları gösterir tanık listesi

4-) … Noterliği’nin …/ …/ … tarihli … yevmiye numaralı İhtarnamesi

5-) Bir adet onaylı vekaletname örneği

Davacı Vekili 

Av.

Tahliye Davası Yargıtay Kararları

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin konut ihtiyacı sebebiyle tahliyeye ilişkin vermiş olduğu 15.01.2019 tarihli kararı şu şekildedir:

Taraflar arasındaki tahliye davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacılar tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacılar vekili, mülkiyeti müvekkillerinin murisi …’a ait taşınmazın 20.07.2012 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile davalıya kiralandığını, …’ın vefatı ile taşınmazın mirasçısı davacılara intikal ettiğini, davacılardan murisin eşi …’ın konut ihtiyacı olduğunu belirterek kiralananın tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir. 

Davalı vekili, kira sözleşmesinin uzun yıllar oturmasına izin verileceği taahhüdü ile taşınmaza kapsamlı bir tadilat yaptığını, davanın süresinde açılmadığını, ihtiyaç iddiasının samimi olmadığını beyanla davanın reddini savunmuştur. 

Mahkemece, ihtiyacın zorunlu ve samimi olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.

Davaya dayanak yapılan 20.07.2012 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesinin kiralayan … ile davalı arasında imzalandığı konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Dava, davacılardan …’ın konut ihtiyacının 

doğmasına dayanmakta olup, ihtiyaçlının, 80 yaşının üzerinde olduğu çocukları ve torunlarının dava konusu taşınmaza yakın yerlerde oturduğu ve ihtiyaçlının ise kızının yanında kaldığı ayrıca … de konutu olduğu anlaşılmaktadır. İhtiyaç nedenine dayalı tahliye davalarında, ihtiyaç sahibinin çocuğu dahi olsa başkasının yanında kalıyor olması ve yaşı dikkate alındığında çocuklarına uzak bir yerde oturuyor oluşu ihtiyacın samimi olmadığını kanıtlamaz. Dinlenilen davacı tanıklarının da; ihtiyaçlının bakıma muhtaç olduğu ve çocuklarına yakın yaşamak istediğini ve ihtiyaç iddiasını doğruladıkları anlaşılmaktadır. Bu durumda ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olduğunun kabulü icab eder. Mahkemece, ihtiyaç nedeniyle tahliye isteminin kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

SONUÇ; Yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince davacılar yarına BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 15.01.2019 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.

Sıkça Sorulan Sorular

Tahliye Davası Nedir?

Kiraya verenle kiracı arasında yapılan kira sözleşmeleri uyarınca kiracı kiraya verene kiralama işlemi için bir bedel öder. Bazı durumlarda taraflar arasında çeşitli nedenlere dayalı olarak uyuşmazlık ortaya çıkabilir. Kiraya verenin haklı nedenlere dayandığında açabileceği dava tahliye davası olur.

Türk Borçlar Kanunu kiracıdan yana olurken kiraya verenin mağduriyet yaşamaması için haklı bir nedene dayandığında kiracıyı tahliye edebilmesine olanak tanır.

Kiracı Tahliye Davası Nereye Açılır?

Tahliye davası Sulh Hukuk Mahkemesi’ne açılır. Yetkili mahkeme ise sözleşmenin ifa edildiği yer mahkemesi ya da taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olur.

Kiracının Çıkarılması İçin Tahliye Taahhütnamesi İşe Yarar mı?

Tahliye taahhütnamesi yazılı olarak yapıldığında, kiracı tarafından bizzat imzalandığında geçerli olur. Tahliye edilecek tarih açık ve net olarak belirtilmediğinde ve sözleşme ile aynı gün imzalandığında bu belgenin hukuki değeri olmayacaktır. Bu koşulları sağlayarak hazırlanmış bir tahliye taahhütnamesi ile kiracı tahliye edilebilir.