İmar barışı kapsamında hisseli parsellerdeki yapılar için yapı kayıt belgesi düzenlenmekte ve ilgilere verilmektedir. İmar affını ilgilendiren bu konu aynı zamanda uygulamanın da en problemli alanlarından birini teşkil eder. Paylı mülkiyete konu olan mallarda birden fazla kimse maddi anlamda bölünmüş olmayan o malın tamamına belirli paylarla malik olur.
İfade edilen paylaşımlarda başka bir şekilde bölünme söz konusu değilse herkesin payı eşit kabul edilmektedir. Paydaşlar kendi payları açısından malik hak ve yükümlülüklerine sahiptir. Paydaşların sahip olduğu paylar devredilebilir özelliktedir. Alacaklılar tarafından haczedilebilen bu paylar rehin edilebilme özelliğine de sahiptir. Hisseli tapu olarak adlandırılan belgeler resmi evrak özelliği taşır.
Söz konusu tapular el birliği ile mülkiyete konu olan mallar için ya da paylı mülkiyete konu olan taşınmazlar söz konusu ise düzenlenmektedir. Elbirliği ile mülkiyet türünde hissedarlar belirli bir paya sahip olurken bu oranlar ile belirlenmez. Pay sahiplerinin malikliği malın her kısmı için geçerlidir. Paylı mülkiyette ise malikler malın tamamında pay sahibi olurken herkesin payı eşit kabul edilir.
İmar Barışı veya İmar Affı Nedir?
İmar barışı veya imar affı; imar ve mülkiyet sorunu olan ruhsatı olmayan binaların veya ruhsatı olsa da imar mevzuatlarına aykırı olmak kaydı ile eklentiler yapılmış olan yapıların affını sağlayan bir uygulamadır. İmar affından yararlanan yapılar affedilerek sisteme dahil edilirler. Bu uygulama sayesinde devletle vatandaş arasında uzlaşma sağlanır. İmar affı sayesinde yapıların kayıt altına alınması gerçekleşir.
İmar barışı sonucunda Yapı Kayıt Belgesi verilmek sureti ile hareket edilir. İçeriğimizin detaylarına girmeden önce önemle vurgulamak gerekir ki, hisseli tapulara yönelik imar barışı sürecinde hak, menfaat, maddiyat veya zaman kaybı yaşanmaması adına hem idare hukuku hem de gayrimenkul hukuku bakımından deneyimli bir avukattan yardım almak son derece yararlı olacaktır.
Yapı Kayıt Belgesi Müracaatı
Ruhsatı olmayan ya da ruhsat ve eklerine aykırı olarak inşa edilen yapılar, 31.12.2017 yılından önce yapılmış ise kayıt altına alınabilmesi ve kullanımı için verilen belge yapı kayıt belgesidir. Bu belge imar açısından ek bir hak sağlamaz. Yapı kayıt belgesi almak isteyenlerin 31.10.2018 tarihine kadar başvuru yapması gerekir. Başvuru ve ödeme süresi uzatılacağı zaman ise bu konuda Bakanlar Kurulu yetkili kılınmıştır.
Yapı maliklerinden herhangi biri ya da vekili e-devlet kanalını kullanarak başvuru yapabilir. Bunun yanı sıra kurum ve kuruluşlara gidilerek de başvuru işlemleri tamamlanabilmektedir. Müracaat e-devlet üzerinden yapıldığı takdirde yapı kayıt belgesi formunun doldurulması gerekmektedir. Yapı kayıt belgesi formu eksiksiz ve tam olarak hazırlanmış olmalıdır.
Daha sonra yapılması gereken işlem ise başvuru harcının yatırılmasıdır. Yapı kayıt sistemine başvuru yapan malik e-devlet üzerinden müracaatı onaylanması durumunda belgesini alabilir. Başvuru kurum ve kuruluşlara yapılacaksa bu durumda izlenmesi gereken süreç yapı kayıt belgesi formunun eksiksiz ve tam olarak doldurulmasının ardından belge ücretinin ödenmesidir.
Yapı kayıt belgesi bedeli ödendikten sonra da yapı kayıt formunun onaylanması için müdürlüğe gönderilme işlemi kurum tarafından yapılır. Form müdürlük tarafından onaylanırsa bir örneği müracaatı gerçekleştiren yapı malikine teslim edilir. Yapı kayıt belgesi düzenlenirken binanın yapı ruhsatı ya da yapı kullanım izni yoksa tamamı için hazırlanır.
Yapı kullanma izni olan binalarda ise ruhsat ve eklerine aykırılık hangi bağımsız bölümde ise o bölüm için ayrı ayrı düzenlenebilir. Kazanılmış bir hak oluşturmayan yapı kayıt belgesi geçici bir belgedir. Yapının imara uygun hale getirilmesi için ya da kentsel dönüşüm uygulamasına kadar verilen bu belge geçici nitelikte hazırlanır. Yapı kayıt belgesi verilmesi Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’nün yürüttüğü bir çalışmadır.
Yapı kayıt belgesi alınabilmesi için yapıya ait bilgiler aracılığı ile 31.10. 2018 tarihine kadar müracaatların yapılmış olması gerekir. Başvuru sırasında yapılması gereken ödemenin tamamlanmış olması icap eder. Yapı kayıt belgesinin bedeli belirlenirken arsanın emlak vergisi değeri dikkate alınır. Yapının yaklaşık maliyeti toplamı ve emlak vergisi değeri dikkate alınarak konutlar için bu toplamın %3’ü, ticari kullanımlarda ise %5’i oranında hesaplama yapılır.
Ödeme Hazine ve Maliye Bakanlığı hesabına yatırılır. Yapı kayıt belgesinin düzenlenmesi için başvuru süresi içinde yapılmayan müracaatlar hak düşürücü süreye tabi olacağından belge düzenlenmez. Bu sebeple başvuru süresi dikkate alınmalıdır. Yapı kayıt belgesinin geçerlilik süresi binanın yeniden inşa edilmesine veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadardır.
Hisseli Tapu Nedir?
Taşınmaz bir malın ortaklarını gösteren resmî belgeler hisseli tapu olarak adlandırılır. Bu tür tapularda gayrimenkulün ortaklarının ismi yer alır. Taşınmazın kaç ortağının olduğu bu tapularda görülür. Hisseli tapular söz konusu olduğunda yönetim paydaşlar arasında gerçekleşmektedir. Paydaşların anlaşabilmesi için karar alınırken oy birliği usulü ile hareket edilir.
Olağan yönetim işleri ve önemli yönetim işleri hisseli tapu sahipleri tarafından gerçekleştirilebilir. Hisseli tapuların bölünebilmesi mümkündür. Belediyenin kurumlarınca yapılabilen bu işlemlerde kadastro bölme işlemi sırasında devreye girer. Hisseli tapu bölünmeye elverişli ise bölünme işlemi yapılabilir. Hisseli tapuların bölünemediği durumlarda ise yargı yolu ile hareket edilebilir.
Hisseli tapularda paydaşların ne oranda pay sahibi olduğu bellidir. Bunun yanı sıra maliklerin gayrimenkulün her kısmı için aynı oranda hak sahibi olduğu görülür. Hisseli tapunun bu özelliği malikler arasında zaman zaman sorun yaşanmasına neden olabilir. Hissedarların taşınmaz mal üzerinde pay sahibi olması gayrimenkulün kim tarafından kullanılacağı noktasında sorunlara yol açabilmektedir.
Bu tür tapu sahiplerinin birlikte hareket etme zorunluluğu fikir ayrılıkları yaşadıkları zaman önemli bir problem olarak ortaya çıkmaktadır. Hisseli tapuya ait bir diğer problem de paydaşlardan birinin vefatı durumunda ölen pay sahibinin mirasçılarının tapuya ortak olmasıdır. Paydaş sayısında yaşanabilecek bu tür artışlar anlaşma problemlerinin çözümlenememesine neden olabilmektedir.
Hisseli tapu sahipleri satış gerçekleştirecekleri zaman anlaşmak zorundadır. Hissedarlar hisselerini satacakları zaman diğer paydaşların bilgisi dışında bu tür bir işlem yapamaz. Paylı mülkiyete ya da el birliği ile mülkiyete konu olan tapular hisseli tapu olarak adlandırılır. Tapu belgeleri taşınır ya da taşınmaz malların sahiplerini belirleyen evraklardır.
Birden fazla kişinin mülkiyet hakkına sahip olduğu tapular paylı mülkiyet ya da el birliği ile mülkiyet olarak adlandırılır. Paylı mülkiyette bir taşınmaz üzerinde hak sahibi olan birden fazla kişi mala belirli oranlarda malik olur. El birliği ile mülkiyet türü daha özel bir mülkiyet cinsi olma özelliğini taşır. El birliği ile mülkiyette herhangi bir pay durumu söz konusu değildir. Hak sahipleri taşınmaz üzerinde malın her kısmında mülkiyet hakkına sahip olur.
Hisseli Tapudan Kişisel Mülkiyete Geçiş
Paylı mülkiyet ya da el birliği ile mülkiyet nedeni ile hisseli olan tapular üzerindeki ortaklığın giderilebilmesi mümkündür. İzale-i şuyu veya ortaklığın giderilmesi davası sayesinde kişisel mülkiyete geçiş sağlanabilir. Ortaklığın giderilmesi aynen taksim yöntemi kullanılarak sağlanabilir. Bunun yanı sıra satış yolu ile de ortaklık giderilebilir. Satış uygulaması sırasında ortaklığa konu olan mal icra yolu ile satılır.
Satış işleminin ardından da malın bedelinin bölüşülmesi ortaklar arasında gerçekleştirilir. Ortaklığın giderilmesi davası ya da izale-i şüyu (ortaklığın giderilmesi) davası açılmadan önce uzlaşma müessesesine başvuru yapılması gerekmektedir. Arabuluculuk müessesesi sayesinde davaların uzun sürmesi nedeni ile kaybedilen zamandan tasarruf edilir.
Yargılama sürelerinin uzunluğu dikkate alındığında paydaşların kısa sürede kişisel mülkiyete geçiş istemeleri nedeni ile arabuluculuk müessesesi işlemleri hızlandırır. Tüm paydaşlara karşı açılabilen izale-i şuyu davası görüleceği zaman bütün paydaşların katılımı gerekir. Paydaşlardan biri vefat ettiğinde ölenin mirasçıları izale-i şuyu davasına konu olan mala ortak olacağından davaya katılmak zorunda olurlar.
İstisnai durumlar dışında hiç kimse ortak mülkiyete zorlanamaz. Bu hak, kanunlar aracılığı ile güvence altına alınmıştır. Ortaklığın giderilmesi davası açılacağı zaman dava açma hakkı ortak maliklere tanınan bir haktır. Paydaşlar kendi aralarında anlaşma sağlamak sureti ile ortak malı bölüşebilir. Ortaklığın giderilmesi anlaşma yolu ile de sağlanabilir. Bunun yanı sıra anlaşmanın mümkün olmadığı durumlarda yargı yoluna müracaat edilir.
Hisseli Tapu Alım Satımı
Hisseli tapu alım veya satım işlemleri resmi biçimde yapılmak zorundadır. Hisseli tapu alımları normal tapu alımı gibi yapılabilir. Bununla birlikte malın diğer hissedarlarının önalım hakkı olduğu unutulmamalıdır. Satış işlemleri tapu dairesi aracılığı ile yapılır. Tapu dairesine yatırılan harç ve giderlerin ardından satış işlemi gerçekleştirilebilir.
Tapu üzerinde haciz ya da ipotek gibi uygulamalar söz konusu ise tapu memurunun bu durumu satış işlemi yapılırken alıcıya bildirmesi gerekir. Satış işlemi sırasında tapunun belirli bir oranı devredilebilir. Bu işlem ile tapunun belirli bir kısmı değil belirli bir oranı satılmış olur. Satış işlemini hissesi olan kişi bizzat kendisi yapabileceği gibi yetkilendirdiği vekili de bu işlemi yapabilir.
Hisseli Taşınmazları Kapsayan Yasal Düzenlemeler
4721 sayılı yürürlükteki Türk Medeni Kanunu uyarınca paylı mülkiyet ve elbirliği ile mülkiyete konu olan mallar hisseli mülkiyet türü olarak kabul edilir. Paylı mülkiyete konu olan mallarda paydaşların her birinin malik hak ve yükümlülükleri kendi payları nispetindedir. Mallara birlikte malik olanlar elbirliği ile mülkiyet kapsamında değerlendirilir.
Elbirliği ile mülkiyette ortaklara ait belirlenmiş paylar yoktur ve her birinin hakları ortaklığa konu malın tamamına yayılmıştır. Kanun ve sözleşme hükümleri kapsamında ortakların hak ve yükümlülüklerinin belirlendiği görülürken aksi bir karar olmadığı sürece oy birliği ile karar almaları zorunludur. Topluluğun devam ettiği süre boyunca da paylaşma yapılamadığı gibi bir pay üzerinde tasarrufta da bulunulamamaktadır.
Türk Medeni Kanunu uyarınca hisseli tapu sahipleri paylı mülkiyet ya da elbirliği ile mülkiyet olması fark etmeksizin taşınmaz üzerinde inşaat yapabilmek için oy birliği ile hareket etmek zorundadır. İmar barışına yönelik yapılan yasal düzenlemeler kapsamında 3194 sayılı İmar Kanunu geçici 16. Maddesi yer alır. Bunun yanı sıra yapı kayıt belgesi verilmesi yönündeki usul ve esaslar da belirlenmiştir.
Ayrıca Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından hazırlanana imar barışı konulu 2018/8 sayılı genelge de dikkate alınır. 3194 sayılı İmar Kanunu’nda yer alan geçici 16. Madde 1. Fıkraya göre yapı kayıt sistemine yapı sahibinin beyanı doğrultusunda kayıt yapılmaktadır. 2. Fıkra uyarınca ise yapı kayıt belgesinin yapının kullanım amacına yönelik olması düzenlenmiştir.
Bu çalışma doğrultusunda 4. Fıkrada maliklerin tamamı muvafakat gösterdiği takdirde yapı kullanma izin belgesi aranmadan cins değişikliği ve kat mülkiyetinin tesis edilebileceği belirtilmektedir. 9. fıkra ise üçüncü kişilere ait olan özel mülkiyetlerde bu hükümlerin geçerli olmadığını ifade etmektedir. Şimdi, yapı kayıt belgesi verilmesi yönünde usul ve esasa ilişkin konuları inceleyelim.
Yapı Kayıt Belgesi Verilmesi Yönünde Usul ve Esaslar Nelerdir?
3194 sayılı İmar Kanunu geçici 16. Madde uyarınca yapı kayıt belgesi verilmesi yönünde usul ve esaslar belirlenmiştir. Bu kapsamda 4 maddenin 2. Fıkrası yapı kayıt belgesi almak için maliklerden herhangi birinin ya da vekilinin başvuru yapabileceğini ifade eder. Binada yapı ruhsatı ya da yapı kullanma izni yoksa yapının tamamı için yapı kayıt belgesi düzenleneceği hükmü de 5. Fıkra uyarınca belirlenmiştir.
Bahse konu usul ve esaslar kapsamında yapı kayıt belgesinin düzenlenmesine yönelik bedelin nasıl hesaplanacağı da açıklanmaktadır. Buna göre arsa emlak vergisi değeri yapı malikine ait olan hisse oranı dikkate alınarak hesaplanır. Yapı kayıt belgesi bedeli ile ilgili olarak yapı malikleri kendi bağımsız bölümlerinin kullanım durumu dikkate alınarak eşit olarak katılmakla yükümlüdür.
Yapı maliklerinden biri yapı kayıt belgesinin tamamını öderse bu malikin genel hükümler dikkate alınarak diğer yapı maliklerinden kendi payları nispetinde ödemekle yükümlü oldukları miktarı talep etme hakkının olduğu da bu düzenleme kapsamında belirtilmektedir. Şimdi, merak konusu bir diğer hususa, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü ve İmar Barışı Genelgesine mercek tutacağız.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü ve İmar Barışı Genelgesi
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü imar barışı kapsamında yayınladığı genelge ile nasıl hareket edilmesi gerektiği yönündeki yasal uygulamaları açıklamaktadır. İmar barışından yararlanmak isteyen yapı maliklerinin hisseli tapu sahibi olması durumunda Tapu Müdürlükleri’nce yapılan işlemler de söz konusudur. Bu kapsamda yapı kayıt belgesi olmayan yapılar kat mülkiyetine geçişi sağlayamaz.
Hisseli tapu sahipleri yapılarında cins değişikliği ya da kat mülkiyeti tesis edeceği zaman muvafakatin gerekli olup olmadığı 3194 sayılı yürürlükteki İmar Kanunu Geçici 16. maddesinde kanuni bir düzenlemeye tabi olmamıştır. Yapı kayıt belgesi bedelinin nasıl hesaplanacağı yönünde de sınırlı bir düzenleme yapıldığı görülmektedir.
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Uygulamaları
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı uygulamaları kapsamında el birliği ve paylı mülkiyete konu olan mallarda yapı kayıt belgesi alınabilmesi için hissedarların muvafakatinin aranmayacağı ifade edilmektedir. Bunun yanı sıra 3194 sayılı kanun geçici 16. Madde uyarınca belirlenen ve 9. Fıkrada yer verilen üçüncü kişilere ait özel mülkiyeti kapsayan taşınmazlar için yapı kayıt belgesi alınamayacağı ifade edilmektedir.
Sıkça Sorulan Sorular
Hisseli Tapuda Yapı Kayıt Belgesi Nasıl Alınır?
Paylı veya el birliği ile mülkiyet fark etmeksizin hisseli tapu sahiplerinin yapı kayıt belgesi alabilmesi hissedarların tamamının muvafakati ile mümkündür. Müracaatlar e-devlet üzerinden yapılabileceği gibi kurum ve kuruluşlara gidilerek de başvuru yapılabilir.
Ortak Alanlara Yapı Kayıt Belgesi Alınabilir mi?
Binaların ortak alanları söz konusu olduğunda yapı 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış ise imar affı kapsamında yapı kayıt belgesi alınabilmektedir.
Hisseli Arsada İmar Affı Var mı?
Tüm hissedarların imar affı başvurusu yapması durumunda hisseli arsalarda imar affı uygulanabilmektedir.
Hisseli Arazi Tapusu Nasıl Ayrılır?
Hisseli arazi tapularının ayrılması için ifraz yöntemine başvurulması gerekir. Tapu ve Kadastro Müdürlüğü bu işlemler için başvurulması gereken kurumdur.
Hisseli Tapu Nasıl Tek Tapuya Dönüşür?
Hisseli tapularda taşınmaza malik olanlar hisselerini tapuda bir kimseye satmak sureti ile devredebilir. Bunun yanı sıra paylı mülkiyet ya da el birliği ile mülkiyet fark etmeksizin yargı yoluna başvurularak ortaklığın giderilmesi davası açılması sureti ile kişisel mülkiyete geçiş sağlanabilir.