İmar barışı (imar affı) sıkça merak edilen ve tarafımıza da zaman zaman yöneltilen soruları kapsayan önemli bir husustur. İmar Barışı (İmar Affı) Nedir, Hangi Yapıları Kapsar? başlıklı içeriğimizin, imar barışına dair çeşitli hususlarda dair araştırma yapan ziyaretçilerimizce dikkatle incelenmesini tavsiye etmekteyiz.
3194 sayılı yürürlükteki İmar Kanunu’na eklenen geçici 16. madde kapsamında ruhsata aykırı olarak inşa edilen ya da ruhsatı olmayan yapıların kayıt altına alınabilmesi ve devletle vatandaşın uzlaşması amacıyla imar barışı düzenlenmiştir. İmar barışı ile bu türdeki yapılar hukuksal açıdan tanınır hale gelmiştir.
Söze konu Kanun’da yapılan düzenleme gereği imar affı kapsamında yer alan binalar için alınması gereken yapı kayıt belgesi bu belgenin verilmesine ilişkin usul ve esaslara uygun olarak hazırlanmaktadır. İmar affına başvuru yapılabilmesi için öncelikle yapı maliklerinin yapı kayıt belgesine sahip olması gerekir.
Başvuru sürecinde alınacak yapı kayıt belgesinin ardından e-devlet üzerinden giriş yapılarak ya da yetkili kuruluşlara başvurmak sureti ile imar affından yararlanılabilmektedir. İmar barışı aynı zamanda imar affı olarak da bilinen bir uygulamadır. İmar affına uygun olan binalar affedilerek sisteme kaydedilmektedir.
Ruhsatı olmayan ya da ruhsat ve eklerine aykırı olarak inşa edilen yapılar için alınabilecek kararlar arasında idari para cezaları ya da yıkım kararı olabilmektedir. İmar affından yararlanıldığında bu kararlar uygulanmaz. Yapı kayıt belgesine sahip olan binalarda bu belge yapının imara uygun hale getirilmesine ya da kentsel dönüşüm uygulamalarına kadar geçerli olur.
Yapı kayıt belgesi alınırken belirli bir oranda harç ödemesi yapılır. Şimdi, imar barışını derinlemesine incelemeden önce özellikle şu hususu belirtmemiz gerekir: gerek esasa ilişkin gerekse usule dair hatalı veya ihmali bir işlemin neden olabileceği hak kayıplarını engellemek için deneyimli ve yetkin bir avukattan yardım almak, sürecin olumlu seyri bakımından en doğru yaklaşımdır.
İmar Barışından Yararlanabilen Yapılar Hangileridir?
İmar barışı için yapılacak başvurularda öncelikle yapı kayıt belgesi müracaatı gerçekleştirilir. Daha sonra ise harçların yatırılmasının ardından yapı kayıt belgesinin hazırlanması gerçekleşir. Yapı kayıt belgesi hazırlandıktan sonra ise bina sisteme dahil edilerek imar affından faydalanmış olur.
Her yapı için imar barışı söz konusu değildir. Ancak öngörülen şartları haiz yapılar bu af kapsamında değerlendirilebilir. İmar barışından yararlanacak olan yapılar kanunda düzenlenen koşulları sağlamalıdır. İmar barışı (imar affı) başvurusunda bulunabilmek için karşılanması gereken şartlar şunlardır:
- Bina 31.12.2017 tarihi öncesinde inşa edilmiş olmalıdır,
- Yapının bulunduğu yer başkasına ait taşınmaz üzerinde olmamalıdır,
- Yapının inşa edildiği yer hazineye ait sosyal donatı alanları üzerinde bulunmamalıdır.
- Boğaziçi sahil şeridinde yer alan binalar imar affından yararlanamamaktadır,
- Yapı tarihi yarımadada olmamalı Sultanahmet-Süleymaniye etrafında yer almamalıdır,
- Gelibolu tarihi alanında inşa edilen yapılar da imar affına tabi değildir.
İmar Barışına Başvuru ve Yapı Kayıt Belgesi
İmar barışı kapsamında yer alan yapıların bu haktan yararlanabilmesi için birtakım işlemlerin yapılması gerekir. Bu çalışmalardan biri de yapı kayıt belgesi alınmasıdır. Yapı kayıt belgesi hazırlanacak olan yapılara imar barışı çerçevesinde hukuki hakları verilmektedir. Dolayısıyla, bu haklardan yararlanmak için yapı kayıt belgesine gereksinim duyulur.
Ayrıca belirtmek gerekir: yapı kayıt belgesi imar bakımından ek bir hak sağlamaz. Yürürlükte olan imar mevzuatı yapı kayıt belgesi hazırlanacak olan yapılara uygulanır. Kat irtifakı olan yapılarda bütün kat maliklerinin muvafakati ile yapı kayıt belgesi almak için başvuru yapılabilir. Bu konuyu noktaladıktan sonra “Yapı Kayıt Belgesi” hususunu daha yakından inceleyeceğiz.
Yapı Kayıt Belgesi Nedir, Ne İşe Yarar?
İmar affından istifade edilebilmesi, ilgili yapının hangi tarihte inşa edildiği ile doğrudan ilgilidir. 31.12.2017 tarihinden önce inşa edilen yapılar ruhsatsız ise ya da ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapılmışsa imar barışından yararlanmak için başvurabilmektedir. Bu yapıların imar affı kapsamında değerlendirilebilmesi için yapı kayıt belgesine ihtiyacı vardır.
Başvuruyu herhangi bir malik yapabilir. Yapı kayıt belgesi imar açısından maliklere ek bir hak sağlamaz. Bununla birlikte yapı kayıt altına alınmış olur. Devletle vatandaşın uzlaşması için uygulanan bu işlemler sonucunda yapı hukuken tanınır. Kentsel dönüşüme kadar ya da yapının imara uygun hale getirilmesine kadar geçecek sürede bu belge geçerli olur.
06.06.2018 tarihli 30443 sayılı Resmî Gazete ’de yayımlanarak yürürlüğe giren imar barışı için yapı kayıt belgesi ile ilgili olarak uyulması gereken usul ve esaslar hakkında da bilgiler yer almaktadır. Söze konu usul ve esaslara riayet edilmesi, öngörülen yasal süreler içerisinde gerekli işlemlerin yapılması ve ihmale düşülmemesi son derece önemlidir.
Yapı Kayıt Belgesi Nasıl Alınır?
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı imar affı kapsamında neler yapılacağını belirler. Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü aracılığı ile ve e-devlet kapsı kullanılarak yapılması gereken başvuruları maliklerden biri gerçekleştirebilir. Yapıya ait bilgilerle yapılan başvurular 31.10.2018 tarihine kadar tamamlanmış olmalıdır. Başvurunun yapılması ile yapı kayıt belgesi için bir ödeme gerçekleştirilir.
e – devlet üzerinden başvuru yapılabileceği gibi kurum ve kuruluşlardan da bu müracaatlar yapılabilmektedir. Yapı kayıt formu başvurular sırasında doldurulması gereken evraktır. E-devlet kapısından ya da doğrudan yapılan başvurular sırasında bu formun eksiksiz ve tam olarak doldurulması, başvuru harcının da yatırılmış olması gerekir. Müracaatın onaylanması durumunda yapı kayıt belgesi hazırlanarak başvuru sahibine verilir.
Yapı Kayıt Belgesi Belediyeler Tarafından Verilir mi?
Yapı kayıt belgesi almak için maliklerden herhangi birinin başvurması yeterli olurken bu belge belediyeler tarafından düzenlenmemektedir. Yapı kayıt belgesi düzenlemek makamında bulunmayan belediyelerin, bu süreçte icra ettiği birtakım başka işler söz konusudur. Belediyelerin yapı kayıt belgesi alınma sürecindeki görevleri şunlardır:
- İlgili kişiye arsa emlak vergisi değerinin bildirilmesi,
- İmar planları kapsamında umumi hizmet alanında denk gelen alanların terk edildiğine yönelik belgelerin hazırlanması,
- Belediyeye ibraz edilecek yapı kayıt belgesinin işlemler sırasında esas alınması.
Yapı Kayıt Belgesi Hakkında Bilinmesi Gerekenler
İmar affı kapsamında yürütülen çalışmalarda maliklerin bu haktan yararlanabilmesi için yapı kayıt belgesi alması zorunludur. Yapı kayıt belgesi alındıktan sonra imar affı kapsamına alınan binalar kayıt altına alınmış olur. Yapı kayıt belgesinin geçerlilik süresi yapının imara uygun hale gelmesi ya da kentsel dönüşümün uygulanması ile sona erer. Geçici bir belge olan yapı kayıt belgesi kazanılmış bir hak oluşturmamaktadır.
- Yapı kayıt belgesi alacakların herhangi bir terk işlemini yapması gerekmez,
- Kat mülkiyetinin tesisi sırasında imar planında umumi hizmet alanları için ayrılmış olan yerler varsa bu alanlarda terk işlemi uygulanır,
- Firmalar ya da tüzel kişilerin de başvuru hakkı bulunur,
- İmar mevzuatına bağlı olarak yan ve ön çekme mesafeleri ile uygunluk yoksa yapı imar affı için öngörülen başvuru süresinden önce yapıldıysa başvuru hakkını kullanabilir,
- Aynı adres için yapılan çok sayıda başvuru söz konusu olduğunda sistem bir başvuruyu kabul eder,
- Yapı denetim borcu olanlar da başvuru yapabilir. Yapı denetim mevzuatları dikkate alınarak bu borçlarla ilgili sorunlar hukuka uygun olarak çözümlenir,
- Malik yurt dışında yaşasa bile e-devlet kanalından başvuru yapabilir,
- Yapı konut kooperatifleri de imar affından yararlanmak için yapı kayıt belgesi alma başvurusu yapabilir,
- Yapı konut kooperatifinde malik olan herhangi bir kişi kendi e-devlet şifresini kullanarak yapı kayıt belgesi almaya müracaat edebilir,
- Binada yapı ruhsatı ya da yapı kullanım izni yoksa yapı kayıt belgesi binanın tamamı için hazırlanır, Yapı kullanım izni olan binalarda ruhsat ve eklerine aykırılık söz konusu ise aykırılık olan bölümlere göre yapı kayıt belgesi düzenlenmektedir,
- İmar barışı kapsamında yapı kayıt belgesinin alınmasının ardından bütün kat maliklerinin muvafakati sağlandığında kat mülkiyetine geçiş de mümkün hale gelmektedir,
- İskanlı yapılar için herhangi bir bağımsız bölüme yapılan eklentiler için de yapı kayıt belgesi alınabilmektedir,
- Konut olarak kullanılmasına rağmen yapının herhangi bir bölümü ticaret amacı ile kullanıldığında bu alanların da ayrı ayrı beyan edilmesi gerekmektedir. Bu sayede yapı kayıt belgesi hazırlanabilir,
- Yapı kayıt belgesi tapusu olmayan gecekondular için de hazırlanabilmektedir,
- Prefabrik olarak inşa edilen yapılar için de yapı kayıt belgesi düzenlenebilmektedir.
- Binaya tapu tahsis belgesi düzenlenmiş ise bu yapılar için de yapı kayıt belgesi başvuruları yapılabilmektedir,
- Yapı kayıt belgesi imar açısından ekstra bir hak sağlamamaktadır,
- İmar kanunu kapsamında yıkım kararı alınan ya da idari para cezası uygulanan yapılar için yapı kayıt belgesi hazırlandığında bu kararlar kaldırılır.
Yapı Kayıt Belgesine Başvuramayan Yapılar
Her yapı için yapı kayıt belgesi başvurusunda bulunmak mümkün değildir. Yapı kayıt belgesi alabilmek için süresi içerisinde başvuru yapılması ve koşulların sağlanmış olması zorunludur. Bu kapsamda yapı kayıt belgesi almak için başvuru yapamayacak olan yapıların özellikleri de belirlenmiştir. Bahse konu yapılara ilişkin özellikler şu şekilde sıralanabilir:
- Üçüncü kişiye ait olan özel mülkiyete konu edinen taşınmazlar üzerindeki yapılar için başvuru yapılamamaktadır.
- Hazinenin sahip olduğu ve sosyal donatı alanları için tahsis edilmiş olan araziler üzerindeki yapılar için de başvuru hakkı bulunmamaktadır. Hazineye ait taşınmazla ilgili bilgi almak isteyenlerin Milli Emlak Genel Müdürlüğü veya taşra teşkilatına başvurması gerekmektedir.
- 3194 sayılı İmar Kanunu geçici 16. Madde kapsamında belirtilmiş olan istisnai alanlara inşa edilen yapılar için başvuru yapılamamaktadır.
İmar Affı Taraflara Ne Kazandırmıştır?
İmar mevzuatına aykırı yapılar veya ruhsatı olmayan binalar için kayıt altına alınabilme şansı yaratan imar barışı taraflara çeşitli kolaylıklar sağlamaktadır. Devletle vatandaşı uzlaştıran imar affı malikler açısından da avantaj yaratmaktadır. İmar affından yararlanmak isteyen maliklerin öncelikle yapı kayıt belgesi alması gerekirken bu evrakın temin edilmesi için belirli bir ücret ödenir.
İmar affı başvurusunun usulüne uygun şekilde yerine getirilmesi ve en nihayetinde gerekli ücretin ödenmesiyle birlikte süreç tamamlanır ve başvuruya karşı verilecek yanıt beklenir. Başvurunun kabulü ile de imar affı kapsamına alınan binalar kayda geçirilir. İmar affı (imar barışı) uygulaması sayesinde elde edilen kazanımlardan bazıları şunlardır:
- İmar affı ile taşınmazlar yasal hale gelir.
- Devletle vatandaş uzlaşır.
- Yıkım kararı ya da idari para cezaları sonlandırılır.
- Elektrik, su vb. abonelikler yapılabilir.
- İşyeri açma ruhsatı sorunları giderilir.
- İmar affı kapsamında elde edilen gelir kentsel dönüşüm projelerine aktarılır.
- Kamulaştırma maliyetleri düşer.
- Yapıların kayıt altına alınması sağlanır.
Yapı Kayıt Belgesi ile İlgili Usul ve Esaslar
İmar barışı uygulaması için 3194 sayılı İmar Kanunu’na eklenen geçici 16. Madde ile yapı kayıt belgesi alınacağı zaman uyulacak usul ve esaslar açıklığa kavuşturulmaktadır. Malikler bu usul ve esaslar kapsamında başvuruyu bizzat kendileri yapabilir. Vekil tayin etmeleri durumunda vekiller de başvuru yapabilme hakkına sahiptir.
Binanın yapı ruhsatı yoksa veya yapı kullanım izni bulunmuyorsa yapının tamamı için yapı kayıt belgesi düzenlenir. Yapı kayıt belgesi ödemesi arsa emlak vergisi değeri üzerinden hesaplanır. Yapı kayıt belgesini herhangi bir yapı maliki ödeme yapmak sureti ile alabilir. Bu ödeme daha sonra diğer yapı maliklerinden payları nispetinde ödeme yapan kat maliki tarafından talep edilebilir.
Yapı Kayıt Belgesi Harcı
Yapı kayıt belgesi alınacağı zaman bir ödeme gerçekleştirilir. Başvuru sahibi malikler bu ödemeyi yaptıklarında koşulları sağlıyorlarsa yapı kayıt belgesi alabilmektedir. Yapı kayıt belgesi harcı hesaplanırken arsanın emlak vergisi değerine göre hareket edilir. Yapı için harcanan maliyetler yaklaşık olarak hesap edilirken emlak vergisi değeriyle beraber konutlarda %3’lük iş yerlerinde ise %5’lik oranda hesaplama yapılır.
İmar affından yararlanmak isteyen maliklerin açıklanan süreler içerisinde başvurularını tamamlamış olması hak kaybı yaşanmaması için önemsenmelidir. Ayrıca, hatalı veya ihmali bir işlem sebebiyle hak – menfaat – maddiyat – zaman kaybı yaşamamak adına yetkin, uzman ve başarılı bir avukatın yardımına başvurmak, oldukça değerli ve önemlidir.
Sıkça Sorulan Sorular
İmar Affı Nedir?
3194 sayılı İmar Kanunu’nda yapılan düzenleme ile ruhsatı olmayan ya da ruhsat ve eklerine aykırı inşa edilen yapıları kapsayan imar affı bu yapıların kayıt altına alınmasını sağlarken devletle vatandaşı uzlaştıran bir uygulamadır.
İmar Affından Kimler Yararlanabilmektedir?
İmar affından yararlanacak olan yapılar 31.12.2017 tarihinden önce yapılan ruhsatsız ya da ruhsat ve eklerine aykırı inşa edilenlerdir.
İmar Affı Yapılmasının Sebepleri Nelerdir?
İmar affı devletle vatandaşı uzlaştırmaktadır. Bunun yanı sıra imar affı sayesinde ruhsatı olmayan ya da ruhsat ve eklerine aykırılık olan yapıların kayıt altına alınması mümkün hale gelmektedir.
En Son İmar Affı Ne Zaman Yapıldı?
En son imar affı 2018 yılının haziran ayında yapılmıştır.
Yapı Kayıt Belgesi Neden Gereklidir?
Yapı kayıt belgesi imar affından yaralanmak isteyen yapı maliklerinin almak zorunda olduğu bir belgedir. Bu belge ile imar affına başvurulabilir.
Yapı Kayıt Belgesi Başvurusu Nereye Yapılır?
Yapı kayıt belgesi e-devlet üzerinden alınabileceği gibi ilgili kurum ve kuruluşlara bizzat gidilerek de müracaat gerçekleştirilebilir.
Yapı Kayıt Belgesini Belediye Verir mi?
Yapı kayıt belgesi belediye tarafından verilmemektedir. Bu belge için e-devlet üzerinden müracaat edilmesi gerekmektedir. Müracaatı yapı maliklerinden herhangi biri yapabilir.