Ev sahibi ile kiracı arasında oluşturulan kira sözleşmesi uyarınca kiracının olduğu kadar ev sahibinin de birtakım hakları bulunur. Kiracı haklarından söz edileceği zaman kira sözleşmesine konu olan malın cinsi de önemli olur.
Kiraya veren birtakım yükümlülüklere sahip olduğundan kiracıların da bu yükümlülüklere istinaden bazı hakları bulunur. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu uyarınca düzenlenen kira sözleşmeleri 299. Madde uyarınca yürürlüktedir. Bu sözleşme kapsamında kiraya verenin yükümlülüklerini yerine getirmesi durumunda kiracı da kira bedelini ödemeyi taahhüt eder.
Kiracı Hakları Nedir?
Kira sözleşmeleri kiraya veren ve kiracı arasında imzalanan ve kanunda öngörülen şartları taşıdığı takdirde de resmi değeri olan belgelerdir. Kiraya verenin yükümlülükleri bu tür sözleşmelerin ortaya çıkmasında etken olurken bu yükümlülüklere karşılık olarak da kiracının kira bedelini ödemeyi taahhüt etmesi gerekir. Karşılıklı hak ve yükümlülüklerin olması nedeni ile kiracıların kiraya verenden talep edebileceği haklar aşağıdaki gibidir:
- Kiralayanın kullanımına engel bir durum varsa kira sözleşmesi süresi içerisinde bu hususların giderilmesini isteme hakkı,
- Kiralanan taşınmaz hangi amaçla kiralanmış ise bu maksada uygun olarak kiraya verenden teslim alma hakkı,
- Kiraya verilen taşınmazın geç teslim edilmesi halinde kiracının zararının tazmin edilmesini talep etme hakkı,
- Türk Borçlar Kanunu uyarınca kiraya verene yüklenen edimler yerine getirilmediği takdirde sözleşmeyi feshetme hakkı,
- Kiralanan taşınmazın kullanımı ile ilgili kiralananda yapılacak olan yan giderleri kiraya verenden talep etme hakkı,
- Ayıbın giderilmesini talep etme hakkı,
- Kiraya verenden aksi kararlaştırılmaması durumunda vergi, sigorta vb. giderleri ödemesini isteme hakkı,
- Sözleşme süresi boyunca kiralananı kullanma hakkı,
- Haklı bir gerekçeye dayanılmadığı sürece kira sözleşmesi devam ettiği müddetçe kiralanan taşınmazdan çıkarılmama hakkı,
- Kiraya verenin yazılı izni olması koşulu ile kiralananı alt kiraya verme ya da devretme hakkı,
- Kiracı, kiralanana ait yan giderler haricinde başka bir ödeme yükümlülüğü altına alınamaz.
Kira Sözleşmesi Yazılı Olmadığında Kiracı Hakları
Kira sözleşmeleri karşılıklı irade beyanı ile kurulur. Bu sözleşmeler şekil şartına tabi olmadığından yazılı olarak hazırlanabilecekleri gibi sözlü olarak da yapılabilirler. Kiraya verenle kiracı arasında ortaya çıkabilecek uyuşmazlıklar söz konusu olduğunda yazılı sözleşmeler ispat açısından önem taşır. Bununla birlikte sözlü şekilde yapılan kira sözleşmeleri de geçerlidir.
Türk Borçlar Kanunu hem yazılı hem de sözlü kira sözleşmelerini korumaktadır. Bu sebeple de yazılı olarak yapılan kira sözleşmeleri uyarınca kiracının sahip olduğu tüm haklar sözlü olarak yapılan kira sözleşmeleri için de geçerlidir.
Kiraya verenle kiracı arasında oluşturulan sözleşmeler 1 yıl süreye bağlı olarak hazırlanmaktadır. Bir yıllık süre dolduğunda yeni bir sözleşme yapılmasına gerek olmazken sözleşmenin her yıl kendiliğinden yenilendiği görülmektedir. Bu işlem sırasında tarafların rızası olması koşulu aranır.
Depozito ve Kiracı Hakları
Kiraya verenle kiracı arasında yapılacak olan kira sözleşmesinde depozito konusuna da yer verilir. Depozito ödemesi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 342. Madde uyarınca üç aylık toplam kirayı geçmemek koşulu ile belirlenebilir.
Depozito bedeli olarak kararlaştırılan para kiracı tarafından kiraya verenin onayı olmadığı sürece çekilmemek kaydıyla vadeli bir hesaba yatırılır. Kıymetli evrak depozito bedeli olarak alınırsa bu durumda bir bankaya depo edilir.
Banka depozitolarının geri verilebilmesi koşulu her iki tarafın rızasının olmasıdır. Bunun yanında icra takibi söz konusu ise ve bu takip kesinleştiğinde veya kesinleşmiş bir mahkeme kararı varsa buna istinaden banka depozitosu geri verilir.
Kira sözleşmesi sonlandıktan sonraki üç ay içinde kiralayanın kiracıya karşı bir dava açması durumunda bankaya bunu yazılı olarak beyan etmesi gerekir. Kiralayan icra iflas yolunu kullanarak takibe giriştiğinde de bankaya yazılı bildirim yapmazsa banka depozitoyu kiracının talebine istinaden kiracıya geri verir.
Ortak Giderler ve Apartman Aidatı Üzerinde Kiracı Hakları
Aksi sözleşmede yer almadığı sürece kiracı kiralanan taşınmazdaki kullanmaya bağlı yan giderlere katılmakla yükümlüdür. Aydınlatma, su, doğalgaz gibi giderler bu kalemler arasında yer almaktadır. Kiralanan taşınmazla ilgili demirbaş giderler olarak tanımlanan masraflar ise kiraya verene ait olurken kiracıdan bu bedeller talep edilememektedir.
Kiralanan taşınmazda ya da taşınmazın bulunduğu binada esaslı yapı niteliğinde masraf olması durumunda bu ödemeler kiraya verenin sorumluluğundadır. Kiracının kiralanan taşınmazda sonradan oluşan ve kendi kusuru olmayan ayıplardan kiraya vereni mesul tutma hakkı vardır.
Kira Sözleşmesi Bittiğinde Kiracı Hakları
Kira sözleşmeleri hazırlanırken belirli bir süre öngörülür. Konut ya da iş yeri sözleşmelerinde kararlaştırılan sürenin sonlanmasına rağmen kiraya veren kiracıyı kendiliğinden tahliye edememektedir.
Kiraya veren sözleşme bitiminde kiracıyı tahliye edecekse belirli süreli sözleşmenin bitiminden 15 gün öncesinde bildirim yapılması gerekmektedir. Bildirimde bulunulmaması sözleşmenin sürdüğünün kabul edilmesi anlamına geleceğinden sözleşme bir yıl daha uzar.
Kiracı 10 yıllık uzama süresi bittiğinde bu süre bitmeden üç ay önce bildirimde bulunulursa sebep göstermeye gerek kalmadan tahliye edilebilir.
Kiracı Hakları ve Kira Artışı
Kiradan kasıt bir konut ya da iş yeri için belirlenmiş olan bedelin bir süreliğine mal sahibine kiralayan tarafından ödenmesidir. Kiracı ve mal sahibi aralarında sözlü ya da yazılı bir sözleşme yapmak sureti ile anlaştıklarında kira bedelinin belirli aralıklarla artırılmasını sözleşmeye koyabilir. Kiranın belirli oranlarda artması kira artış oranı olarak adlandırılmaktadır.
Kira artışı değişen yaşam şartları, enflasyon ve benzer etmenler dikkate alınarak düzenlenirken bu yaklaşım hakkaniyet gereği düşünülmüş ve kanunda kendisine yer bulmuştur. Konutta ve iş yerinde farklı yasal düzenlemeler kapsamında kira artış oranları belirlenmektedir.
Kira artışı tarafların belirlemiş olduğu kira bedeli üzerinden her yıl sözleşmede belirlenen oran baz alınarak kendiliğinden artar. Bu oranın her halükârda bir önceki yıla ait TÜFE oranını geçmemesi gerekir. Bir yıldan fazla süreli kira sözleşmeleri için de aynı durum geçerlidir.
Kira bedeli tespit edilirken kiracı ve kiraya veren arasında ortaya çıkan uyuşmazlıklarda kiracının kira bedelini tespit edilmesini isteme hakkı bulunur. Hâkim bu durumda tarafların anlaşma yapıp yapmadığına bakmaz.
1 Temmuz 2023 yılında kira artış oranı 1 yıl süre ile geçerli olmak koşuluyla %25 sınırlamasına tabi olmuştur. İlgili yasa kapsamında yapılan bu düzenleme uyarınca konut kiralarına %25 üzerinde zam yapılamamaktadır.
Beş yıldan uzun süren sözleşmelerde ya da beş yıl sonunda yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonra her beş yıl sonunda yeni kira yılındaki kira bedeli TÜFE baz alınarak ve hakkaniyet gözetilerek hesaplanmaktadır. Emsal kira bedelleri de hesaplama sırasında dikkate alınır.
Kiracının Sözleşme Bitmeden Evden Çıkma Hakkı
Kiralayan sözleşmede yer verilen sürenin öncesinde gerekçe göstermeksizin kiraladığı taşınmazı boşaltabilir. Kiracıya bu hak tanınmakla birlikte Türk Borçlar Hukuku 325. Maddesi uyarınca kiralayanın mağdur olmaması da düşünülmüştür.
Bu durumda kiralayan sözleşme süresi öncesinde gayrimenkulü boşaltırsa kira sözleşmesinden doğacak olan borçları devam eder. Bu devam süresi kiralananın benzer şartlarda kiralanmasına dek geçecek olan makul bir zaman aralığıdır.
Beş Yıllık Kiracı Hakları
Türk Borçlar Kanunu 6098 sayı ile yürürlüktedir. Bu kanun kapsamında kiracıların ekonomik yönden daha güçsüz olmasına bağlı olarak korunduğu görülmektedir. Kiracı lehine olan bazı düzenlemeler bu kanun uyarınca yürürlüğe konmuştur.
Kiraya veren kiracıyı dilediği şekilde tahliye edebilme serbestisine sahip değildir. Kiraya verenin kanunda öngörülen sebeplere ve sınırlı tutulan gerekçelere dayanması durumunda kiracıyı mahkeme kanalı ile tahliye edebilmesi söz konusudur.
Çatılı iş yeri ve konut kiralamalarında yapılan sözleşmelerin süreli olması halinde ve bu süre sonlandığında sözleşmenin kendiliğinden sonlanmadığı görülür. 5 yıllık kiracılar için de süre bitiminde sözleşme kendiliğinden sonlanmaz. Kiraya verenin sözleşme sonlanmadan 15 gün öncesinde kiracıya bildirim yapması gerekir.
Kiraya verenin yazılı bir bildirim yapmaması halinde sözleşme kendiliğinden bir yıl süre ile uzamaya devam eder. Kiraya verene tanınmayan bu hak kanun koyucu tarafından kiracıya verilmektedir.
Kiraya verenin kanunda kendisi için ön görülmüş olan fesih halleri oluştuğunda sözleşmeyi feshedebilme hakkı bulunur. 10 yıllık sözleşmelerde kiraya veren sözleşme sonlanmadan en az 3 ay önce bildirim yapmak sureti ile bir neden göstermeksizin kira sözleşmesine son verebilir.
10 Yıllık Kiracı Hakları
Kiraya verenle kiracı arasında yapılan sözleşmeler 10 yılı tamamladığında kiraya veren sözleşmenin sonlanmasına 3 ay kala kiracıya bildirim yaptığında kiracı süresi içerisinde taşınmazı tahliye etmekle yükümlü olur.
Kiracının bahse konu taşınmazı tahliye etmemesi durumunda kiraya veren kiracıyı dava edebilir. Bu durumda ortaya çıkan uyuşmazlık için Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurulur. 10 yıllık kira sözleşmesi sonlandığında kiraya veren her yılın sonunda sözleşme bitimine 3 ay kala kiracıya bildirim yaparak taşınmazın tahliyesini talep edebilir.
Belirsiz süreli yapılan kira sözleşmelerinde kiracı taşınmazı her zaman tahliye etme hakkına sahip olur. Kiraya veren kira sözleşmesinin üzerinden 10 yıl geçtikten sonra genel hükümler uyarınca fesih bildirimi yaparak kira sözleşmesini feshedebilmektedir.
Kiracının Oturduğu Ev Satıldığında Kiracı Hakları
Kiracının oturduğu evin satılması halinde kiracının sahip olduğu haklar da merak edilir. Türk Borçlar Kanunu 351. Madde uyarınca kiracının oturduğu evin el değiştirmesi durumunda yeni malik talep ederse kiracıya taşınmazı edindiği tarihten itibaren 1 ay sürede yazılı bildirim yapar. Bu durumda yeni malik 6 ayın sonunda dava açarak kiracıyı tahliye edebilir.
Yeni malik kiralanan taşınmazın kullanma ihtiyacı mecburiyeti sebebi ile tahliye edilmesini talep edebilir. Satılan taşınmazlarda satış işlemi sözleşme sonlanmasına doğrudan sebep olmamaktadır. Yeni malikin kiracıyı tahliye edebilmesi için satın alınan taşınmazla ilgili kullanma mecburiyeti olmalı ve yeni malik tarafından usulüne uygun olarak bildirim süreleri içinde tebligat yapılmalıdır. Bu koşulların sağlanması halinde de yeni malik tahliye davası açarak kiracıyı taşınmazdan çıkarabilmektedir.
Kiracı ve Kiraya Veren Uyuşmazlıklarında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kiracı ve kiraya veren taşınmazla ilgili çeşitli konularda uyuşmazlık yaşayabilir. Yaşanan uyuşmazlıklarda görevli ve yetkili mahkemelere başvurulması gerekir. Kira sözleşmesinden kaynaklanan bir uyuşmazlık söz konusu olduğunda Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir.
Kiracının yerleşim yeri mahkemesi yetkili mahkemedir. Bunun yanı sıra kira sözleşmesinin ifa edildiği yer mahkemesi de yetkili mahkeme olarak kabul edilir. Son olarak, özellikle belirtmekte fayda var; kiracı – kiraya veren uyuşmazlıklarında yetkin ve deneyim sahibi bir gayrimenkul avukatından yardım almak, hak ve menfaat kaybı yaşanmaması bakımından en sağlıklı yaklaşım olacaktır.
Sıkça Sorulan Sorular
Ev Sahibi Dava Açtığında Kiracıyı Evden Çıkarabilir mi?
Konut ihtiyacının hasıl olduğu durumlarda ev sahibi kiracısını evden çıkarabilmektedir. Taşınmazın boşaltılması durumunda 3 yıl boyunca ev sahibi bu taşınmazı başka birine kiraya veremez.
10 Yıllık Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?
10 yılı dolduran kiracının sözleşmesi sonlanmadan 3 ay önce yazılı bildirim yapılmak sureti ile evi tahliye etmesi talep edilir. Kiracı bu süre sonunda evi boşaltmakla yükümlü olur.
Ev Satılırsa Yeni Malik Kiracıyı Çıkarabilir mi?
Satılan bir evde oturan kiracıya yeni malik kullanma ihtiyacı mecburiyetine bağlı olarak tahliye talebinde bulunabilir. Bu durumda kiracıya ev satın alındıktan sonra 1 ay içinde tebligat gönderilir. Ardından da 6 aylık sürede kiracının evi boşaltması istenir. Kiracı buna riayet etmediği takdirde de evin yeni sahibi dava açabilir.
Kiraya Veren Kiracı Uyuşmazlıklarında Görevli ve Yetkili Mahkeme Hangisi?
Kiraya veren ve kiracı arasında hasıl olan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise kiracının yerleşim yeri veya sözleşmenin ifa edildiği yer mahkemesidir.
