Şufa (önalım) hakkı ancak dava yolu ile kullanılabilir. Şufa (önalım) hakkı davası, taşınmazın paydaşlarından herhangi biri tarafından taşınmazı satın alan kişiye karşı açılır. İşbu dava, Asliye Hukuku Mahkemesi’nin görevli alanına girer. Dolayısıyla, şufa hakkını kullanmak isteyen gayrimenkul paydaşının Asliye Hukuk Mahkemesi’nde dava açması gerekir. Davaya konu gayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesi ise bu davada yetkili mahkemedir.
Şufa (Önalım) Hakkı Nedir?
Şufa (önalım) hakkı, paylı mülkiyette paydaşların sahip olduğu bir haktır. Paylı mülkiyet paydaşlarından birisi, payını paydaşlardan birine değil de bir üçüncü kişiye satarsa diğer paydaşlar şufa hakkı sayesinde, üçüncü kişiye satılan pay üzerinde öncelikli satın alma hakkına sahiptir. Şufa hakkı, paylı mülkiyetin tesis edilmesiyle birlikte doğar. Herhangi bir payın üçüncü kişiye satılmasıyla birlikte kullanılabilir. Hakkın kullanılması amacıyla açılan davaya, şufa (önalım) hakkı davası denir.
Paydaşlardan biri, üçüncü kişiye satılan pay dolayısıyla şufa hakkını kullandığı takdirde, önalım hakkını kullanan paydaş ile payı satın alan üçüncü kişi arasında, payı satan kişi ile üçüncü kişi arasında yapılan sözleşmenin şartları ve kapsamı itibariyle aynısı olan bir satım ilişkisi tesis edilir. Şufa hakkının kullanılmasıyla birlikte, payını satışa konu eden paydaş yasal ön alım hakkını kullanan paydaşa payını devretmek durumundadır.
Önalım hakkı, gayrimenkul mülkiyetini dolaylı sınırlama biçimlerinden olup önalım hakkı kullanılmazsa gayrimenkul mülkiyeti üzerinde herhangi bir sınırlama da söz konusu olmayacaktır. Yasal şufa hakkı, ancak paydaşlar harici birine satış yapılmasıyla mümkündür. Daha önceleri irade bildirimi yoluyla kullanılan şufa hakkı, ancak alıcıya karşı şufa (önalım) hakkı davası açmak suretiyle kullanılabilir. Son olarak, işbu davanın yenilik doğuran bir dava, kararın da yenilik doğuran bir karar olduğunu belirtmek gerek.
Şufa (Önalım) Hakkı Şartları
Şufa (önalım) hakkı, ancak belirli koşulların bir araya gelmesiyle kullanılabilir. İfade edildiği üzere, şufa hakkı paydaşlara dava hakkı tanımak suretiyle ilgili gayrimenkulün paydaşlar arasında kalmasını amaçlar. Nitekim 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun ilgili hükümleri de üçüncü kişilerin taşınmaza paydaş olmasını zorlaştıran düzenlemelerde bulunmuş, mevcut paydaşlar arasındaki uyumun korunmasını hedeflemiştir. Şufa (önalım) hakkı şartları şu şekilde sıralanabilir:
- Önalım hakkı ancak paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda kullanılabilir bir haktır. Kat mülkiyeti veya kat irtifakı tesis edilmiş taşınmazlar şufa hakkı kullanılamaz. İlgili taşınmazın vasfı (arsa, daire vs.) önemli değildir; mühim olan, paylı mülkiyete tabi olup olmadığıdır.
- Şufa hakkı ancak paydaşların kullanabileceği bir haktır. Bu şart, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 732. Maddesinde; “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.” düzenlemesiyle hüküm altına alınmıştır. İlgili taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak sahipleri ya da taşınmazda paydaş olmayan ve fakat kişisel bir alacak hakkına sahip olanların da önalım hakkı kullanabilmesi mümkün değildir. Yalnız bir paydaş değil; paydaşların tamamı önalım hakkını kullanırsa, şufaya konu pay eşit şekilde paylaştırılır.
- Fiilen bölünmüş taşınmazlarda önalım hakkı kullanılamaz. Bir diğer ifadeyle, iştirak veya müşterek halinde mülkiyetin söz konusu olduğu taşınmazda, taşınmazın hangi bölümünü hangi paydaşın kullanacağı sözleşmeyle ya da fiilen paydaşlar arasında belirlenmişse, söz konusu taşınmazdaki payın üçüncü bir kişiye satılması durumunda önalım hakkı kullanılamaz. Şu halde, sözleşmeyle veya fiilen taksim edilmiş taşınmazlar hakkında şufa (önalım) davası açılamaz.
Şufa (Önalım) Hakkı Davası Kime Karşı Açılır?
Şufa (önalım) hakkı davası, payın satıldığı üçüncü kişiye karşı açılır. İşbu davada davalı, payı satın alan üçüncü kişidir. Önalım hakkı davasının payını satan paydaşa karşı açılacağı yönünde yaygın ve fakat yanlış bir kanı vardır. Dava, payını satan paydaşa karşı değil; payı satın alan üçüncü kişiye karşı açılacaktır. Hemen belirtmek gerekir ki, paydaşlardan biri payını diğer paydaşa satarsa şufa hakkı kullanılamaz. Zira şufa hakkı yalnızca üçüncü kişilere karşı açılabilir.
Türk Medeni Kanunu m.733/3’te; “Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir.” düzenlemesine yer verilmiştir. Buna göre, alıcının veya satıcının taşınmazın satıldığı bilgisini diğer paydaşlara noter kanalıyla haber vermesi gerekir. Alıcı, noter üzerinden değil yazılı bildirim yoluyla haber verse dahi bildirimi geçerli değildir. Bildirimin noter üzerinden yapılması, alıcının mutlak surette uyması gereken yükümlülüğüdür.
Şufa (Önalım) Hakkı Davası Ne Zaman Açılır?
Önalım hakkı kullanımı belirli bir süreye tabi kılınmıştır. Süre sınırlaması, hakkın kötüye kullanılmasına; paydaşların süresiz bir şekilde dava açma hakkını kullanarak alıcıyı güç durumda bırakmasına mani olmak amacıyla düzenlenmiştir. Şufa hakkı davası ne zaman açılır? sorusu, aşağıda sıralandığı üzere iki farklı şekilde yanıt bulur:
- Taşınmazı satın alan üçüncü kişi noter marifetiyle paydaşlara bildirim yapmışsa, bildirimi takiben üç ay içinde önalım hakkı davası açılması gerekir.
- Taşınmazı satın alan üçüncü kişi noter kanalıyla paydaşlara bildirimde bulunmamışsa, her halde satış tarihini izleyen iki yıl içinde önalım hakkı davası açılması gerekir.
Sıralanan süreler hak düşürücü süreler olup geçmesi halinde şufa davası açılamaz.
Sözleşmeden Doğan Şufa (Önalım) Hakkı
Sözleşmeden doğan şufa hakkı TMK m.735’te şu şekilde düzenlenmiştir:
Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır. Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer. Yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanır.
İfade edilen düzenlemeye göre tapu kütüğüne şerh verilen bir sözleşmeyle birlikte bir başkasına da şufa hakkı verilebilir. Sözleşmeden doğan şufa hakkı, taşınmazın paydaşlar harici birine satılması durumunda sözleşmede yer alan süre ve şartlar dahilinde şufa hakkını kullanabilir. İlgili sözleşmede önalım hakkının kullanılmasında esas alınacak şartlara yer verilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışına dair şartlar esas alınarak şufa hakkı kullanılabilir.
Şufa (Önalım) Hakkından Feragat
Şufa (önalım) hakkı özel hukuk ilişkilerinden doğar. Bu nedenle hak sahibinin hakkından feragat etmesi mümkündür. Haktan feragat, somut bir satış ile ilgili değil de genel nitelikli bir feragat ise resmi şekilde tapu kütüğüne şerh verilmesi yeterlidir. Somut bir satışta haktan feragat söz konusuysa, hakkında feragat eden hak sahibi daha sonraki satışlarda şufa hakkını kullanabilir. Şufa (önalım) hakkı davası ve hakka ilişkin hususlarda hak kaybı yaşamamak için gayrimenkul hukuku avukatından yardım almak icap eder.
