Tapuda yapılan işlemlerde evin satış bedeli, belediye tarafından belirlenen rayiç değerin altında olarak gösterilmemelidir. Ancak, emlak vergisi tespitinde kullanılan bu rayiç bedeller genellikle gerçek değere göre oldukça düşük gösterilir. Dolayısı ile bu bedeller, güncel rakamları yansıtmaz. Türkiye’de de gerek daha az tapu harcı ödemek için gerekse gelir vergisinden kaçınmak için tapuda evin satış değeri düşük gösterilir. Tapuda evin satış değerini düşük göstermek ilk aşamada karlı gibi gözükse de aslında hem vergi anlamında hem de sözleşme anlamında ciddi sorunlara yol açabilir.
Tapuda Evin Satış Değerini Düşük Göstermek Sözleşme Açısından Hangi Sıkıntıları Doğurur?
Tapuda gösterilen evin değeri yalnızca idareye yapılan bir bildirim değildir. Aynı zamanda alıcı ile satıcının mutabakata vardıkları bedelin de ispatı niteliğindedir. Bu nedenle değerin düşük beyan edilmesi durumunda üç yönden sıkıntı doğar.
Ödemenin eksik yapılması durumunda: Ödemenin tamamının ya da bir kısmının satıştan sonra yapılması halinde, satış bedeli tapuda eksik gösterilmişse alıcı sadece düşük bedel üzerinden ödeme yapmış sayılacaktır. Buna göre taraflar aralarında 500.000 TL gibi bir rakam belirlemelerine rağmen değerin tapuda 300.000 TL olarak beyan edildiği durumlarda alıcı yalnızca 300.000 TL öder. Satıcı ile aslında daha yüksek bir rakam üzerinden mutabakata vardıklarının ispat etmesi oldukça zordur.
Sözleşmeden dönülmesi durumunda: Gayrimenkulün ayıplı ya da kusurlu olduğu durumlarda alıcının sözleşmeden dönme hakkı vardır. Ancak, satın aldığı gayrimenkulü iade ederek ödediği parayı talep edebilir. Ancak, tapu müdürlüğüne beyan edilen değer gerçek ödenen değerden daha azsa alıcı aksini ispat edemediği müddetçe sadece tapuda gösterdiği değeri talep edebilir. Özellikle banka yoluyla ödeme yapılmaması halinde bu durumun ispatının oldukça zor olacağı bilinmelidir.
Hisseli tapuların alınması durumunda: Hisseli tapularda belli bir payın satın alınması durumunda diğer paydaşlar ön alım hakkından yararlanarak satın alınan payın kendilerine devrini isteme hakkına sahiptir. Paydaşlar bu haktan yararlanmak için tapuda beyan ettikleri değer alıcıya ödemelidir. Ancak, düşük değer gösterilmesi halinde sadece bu değerin ödenmesi yeterli olur.
Rayiç Bedel Üzerinden Satış Göstermek
Tapuda ilgili taşınmaza ilişkin düşük beyan ileri sürmek ilk etapta avantajlı olarak görülse de gerçekte taraflar için dezavantaja neden olmakta. Zira tespit edilen düşük beyan sebebiyle tapu harcı cezası ve gelir vergisi cezası olmak üzere iki farklı ceza söz konusu olur. Söz konusu cezalarla karşı karşıya kalmamak adına düşük beyan ileri sürmemek, gerçek ve doğru değer üzerinden hareket etmek en sağlıklı yaklaşım olacaktır.
Tapuda Eksik Gösterilen Değerler Düzeltilebilir mi?
Vergi cezalarını ortadan kaldırmak ya da yanlış beyanın hukuki sonuçlarına katlanmamak için taraflar gösterdikleri bedelin düzeltilmesini talep edebilir. Bunun için henüz vergi memuru tarafından bir inceleme başlatılmamış olması gerekir. Düzeltme talebinde bulunan kişiler, buradan kaynaklanan eksik vergiyi ve harcı beyan ettiği tarihten itibaren 15 gün içinde ödemesi gerekir. Böylece beyan ettikleri değeri güncelleyebilir ve ortaya çıkabilecek sorunları önleyebilirler.
Tapuda Evin Değerinin Düşük Gösterilmesinde Harç Avantajı Nedir?
Tapuda evin bedeli eksik gösterildiğinde harç avantajı artar ya da azalır. Gerçek bedel ile satış bedeli arasındaki fark büyüdüğü zaman ödenmesi gereken harç tutarı da azalır. Harç bedele göre belirlendiği zaman evin bedelinin % 50 oranında düşük gösterilmesi, yarı yarıya fiyat farkı anlamına gelir. Bu durum da harç rakamı % 50 oranından azalır.
Evin Değerinin Tapuda Düşük Gösterildiği Nasıl Anlaşılır?
Tapudaki işlemlerde evin satış değeri düşük gösterilebilir. Gayrimenkul değerinin düşük gösterilmesinin tespit edileceği bazı bilgiler bulunabilir. Bunlar;
Karşılıklı ödemeye ilişkin banka kayıtları,
Evin sigortalanmasına ilişkin alınan bedeller,
Evin piyasa rayiç değeri,
Evin satış ilanında istenen bedeli,
Ev konut kredisi ile alınmışsa kredi bedeli,
Aynı binada ya da yerde benzer nitelikteki evlerin satış bedelleri,
Bu durum yetkili kamu kurumlarınca incelenir ve satış sözleşmesinde yer alan bedelle karşılaştırılır. Bunun için kısa süreli bir araştırma yapılır. Bu durumda evin değerinin tapuda düşük gösterilmiş olduğu kolaylıkla tespit edilebilir.
Evin Değerinin Düşük Beyan Edilmesi Tespiti Sonrası Ne Olur?
Yapılan araştırmalar neticesinde evin değerinin tapuda eksik gösterildi tespit edilebilir. Eksik bildirimle yapıldığının tespit edildikten sonra bazı yaptırımlar uygulanır. Bunlar;
- Tapuda beyan edilen bedele göre eksik ödenen harçlar, % 25 ceza artırımlı olarak tahsil edilir.
- Satın alınan evin 5 yıl içinde yeniden satılması halinde, gösterilen alış ve satış tutarları arasındaki fark üzerinden değer artış kazancı vergisi ödeme yükümlülüğü doğar. Bu durum Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından bildirilir.
- Evi satan kişi de satış bedelini düşük gösterdiği için eksik ödediği verginin 1 katına kadar vergi ziyan cezası talebi ile karşı karşıya kalır.
- Vergi denetlemesi yapan kişiler tarafından satış dosyası incelenir. Yapılan işlemlerin ne şekilde yapıldığı kontrol edilir. Tahakkuku yapılan vergilerin doğru olup olmadığı incelenir. Alınan sonuçlara göre sorumluluğu tespit edilen kişiler hakkında vergi ziyan cezası ve eksik beyan sebebi ile ek tapu harcı ödemesi talep edilir.
Başka bir kişinin önalım hakkı bulunduğu bir ev varsa ve bu kişilerin ön alım haklarını kullanması halinde, bedelin tapuda düşük gösterilmesi sebebi ile evin sahibinin malı bedelinden daha düşük bir bedele satmasına sebep olabilir. Önalım hakkı sahibi olan kişiler eksik bedel üzerinden hak talebinde bulunabilir.
Eksik Ödenen Tapu Harcı İçin Pişmanlık Durumundan Ne Kadar Tapu Harcı Talep Edilir?
Eksik ödeme ile ilgili 213 sayılı Vergi Usul Kanunu kapsamında 371.inci maddeye göre hatalı beyanda bulunulduğu belirtilerek, pişmanlık talebiyle birlikte eksik harcı ödeme talebinde bulunabilirler. Bu başvuru sonrası belirlenen eksik tutarlar ve pişmanlık harcı 15 gün içinde ödenir.
Tapu Harcı İle ilgili Pişmanlık Dilekçesi
Ev satış işleminde daha düşük oranda tapu masrafı ödeyen kişiler, yetkili kişiler bu durumu tespit etmeden önce Gelir İdaresi Başkanlığı’na bir dilekçe yazarak bildirimde bulunabilir. Dilekçe aşamasında Gayrimenkul avukatı ile süreç yönetilebilir. Dilekçe işleme alındıktan sonra eksik ödenen tapu harç bedeli, yasal faizi ile birlikte alınır. Dilekçe verdikten sonra görevlilerin tespit etmesi halinde ödenmesi gereken eksik tutarın % 25’i tutarındaki cezai bedel ödenmez. Bu konuda dikkat edilmesi gereken en önemli nokta ise Gelir İdaresi Başkanlığı’nın dilekçeden önce durumu tespit etmemiş olmasıdır.
Sıkça Sorulan Sorular
Topuda evin satış değerinin düşük gösterilmesi ne demek?
Tapuda evi satan ve evi alan kişi, beyan edilen değer üzerinden emlak vergisi öder. Bu sebeple hem gelir vergisini düşürmek hem de daha az tapu harcı ödemek için gayrimenkulün satış değeri, olduğundan daha düşük gösterilir.
Tapuda evin satış değerinin düşük gösterilmesinin cezası nedir?
Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından düşük beyan tespiti yapılırsa, tapuda evin değerinin düşük gösterilmesinin cezası hem satıcı hem alıcıdan gecikme faizi ile talep edilir. Aynı zamanda evin değerinin eksik beyanı sebebi ile tapu harcı %25 oranında ceza ile ödenir. Evin değerini tapuda eksik gösteren kişi, pişmanlık ile başvuruda bulunursa ve bu durum daha önce tespit edilmemişse, %25 oranında ceza talep edilmez.
Tapu harcı nasıl ödenir?
İşlem yaptığınız tapu müdürlüğünden telefonunuza bir seri numarası gönderilir. Gelir İdaresi Başkanlığı’nın web sayfası üzerinden 2022 tapu harcı hesaplama ekranında ödenmesi gereken harç, damga vergisi ve döner sermaye bedelini görebilir ve işlemlerinizi kolayca halledebilirsiniz.