Ecrimisil (haksız işgal) tazminatı davası, taşınır veya taşınmaz mallar hakkında, zilyet olmayan malik tarafından malik olmayan kötüniyetli zilyede yönelik tazminat talebiyle açılan davadır. Taşınır veya taşınmaz mal sahibinin ecrimisil (haksız işgal) tazminatı davası açarak tazminat talep edebilmesi için, söz konusu malı kullanan kişinin haklı sebebi olmaksızın zilyet olması ve kötüniyetli bulunması şarttır. İşbu dava; yasal bir düzenlemenin değil, Yargıtay kararlarının bir sonucudur.
Ecrimisil (haksız işgal) tazminatı davasına dair somut bir örnek vermek gerekirse; örneğin, mülkiyet hakkı A kişisine ait bir gayrimenkul, B kişisi tarafından hukuka aykırı olarak işgal edilirse A kişisi, B kişisine karşı ecrimisil (haksız işgal) tazminatı davası açarak tazminat talep edebilir. Kişi, hukuken bir başkasına ait olan taşınır veya taşınmaz bir malın kötüniyetle zilyedi olursa, öncelikle zilyedi olduğu malı mal sahibine geri vermek durumundadır.
Kötüniyetli zilyet, zilyedi olduğu malı hak sahibine geri vermenin yanı sıra, körüniyetli haksız işgali sebebiyle oluşan zararı da gidermek durumundadır. Kişinin hakız işgali dolayısıyla sebebiyet verdiği, yani hak sahibinin uğradığı zarar, ecrimisil (haksız işgal) tazminatı davası açarak giderilir. Ecrimisil (haksız işgal) tazminatı davasında hukuki ve maddi kayıp yaşamamak için deneyimli ve yetkin bir gayrimenkul avukatından yardım almak, sürecin özenle takibi ve müspet seyri açısından en doğru yaklaşım olacaktır.
Ecrimisil (Haksız İşgal) Tazminatı Davası Şartları
Ecrimisil (haksız işgal) tazminatı davası ile tazminat talep edebilmek için sağlanması gereken şartlar şunlardır:
- Haksız işgal edilen taşınır veya taşınmaz bir mal bulunmalıdır.
- Taşınır veya taşınmaz malı haksız işgal eden kişinin kötüniyetli olması gerekir.
- Haksız işgalden ötürü bir zarar oluşmalıdır.
Haksız İşgal
Ecrimisil (haksız işgal) tazminatı davasına ilişkin bilinmesi gereken hususları izah ederken “haksız işgal” kavramının hukuken ne anlama geldiğini açıklamak, bu davanın açık ve net bir şekilde anlaşılabilmesi için yerinde bir açıklama olacaktır. Buna göre, haksız işgal; haklı bir gerekçe olmaksızın bir başkasına ait malın zilyetliğe geçirilerek kullanılmasıdır. Hukuki niteliği itibariyle haksız bir eylem olan haksız işgal, ecrimisil nedeniyle tazminat talep edilebilmesi için aranan şartlardandır.
Bu noktada, bir malın zilyetliğinin ele geçirilip geçirilmediğinin nasıl tespit edileceği hususu merak konusudur. Bu husus, mal üzerinde fiili tasarruf sahibi olunup olunmadığına, mal üzerinde fiili hakimiyet kurulup kurulmadığına göre tespit edilir. Burada, zilyetlik kavramını açıklamak da yararlı olacaktır. Zilyetlik, mal üzerindeki fiili durumu ifade eder. Zilyetlik, kişinin malı kullanması veya elinin altına bulundurmasıyla birlikte kurulur.
Haksız işgal, mal üzerinde hak sahibi olan kişinin mirasçıları, taşınmaza ortak olan diğer ortaklar tarafından kısmen ya da tamamen işgal etmek suretiyle gerçekleştirilebileceği gibi hak sahibi kişi ile herhangi bir ilişkisi olmayan bir üçüncü kişi tarafından da gerçekleştirilebilir. Malı, haklı gerekçe olmaksızın işgal edilen kişi, Ecrimisil (haksız işgal) tazminatı davası açarak tazminat talebinde bulunabilir.
İşgal Edenin Kötüniyetli Olması
Kötüniyetli haksız işgalde bulunan kişi, haksız işgale konu mal üzerinde kurduğu hakimiyetin herhangi bir hakka dayanmadığını bilmesi gereken kişidir ve bu haksız işgali nedeniyle ecrimisil ödemek durumundadır. Kötü niyetli haksız işgalde bulunan kişi, somut olayın koşulları ve özelliklerine göre mal üzerinde kurduğu zilyetliğin herhangi bir hakka dayanmadığını bilen ya da bilmesi gereken kişidir. İyiniyetli zilyet, haksız işgal sebebiyle haksız işgal tazminatı ödemek zorunda değildir.
4721 sayılı Türk Medeni Kanununun ilgili hükümleri uyarınca, iyiniyetli zilyet, malı hakkında uygun şekilde kullanmış veya maldan uygun şekilde yararlanmışsa, malı hak sahibine iade etmekle yükümlüdür ve fakat tazminat ödemek zorunda değildir. Bu husus, 4721 sayılı Kanununun 993.maddesinde düzenleme alanı bulmuştur. Buna göre, TMK m.993:
“İyiniyetle zilyedi bulunduğu şeyi, karineyle mevcut hakkına uygun şekilde kullanan veya ondan yararlanan zilyet, o şeyi geri vermekle yükümlü olduğu kimseye karşı bu yüzden herhangi bir tazminat ödemek zorunda değildir. İyiniyetli zilyet, şeyin kaybedilmesinden, yok olmasından veya hasara uğramasından sorumlu olmaz.”
Yasal bir hakka dayanarak icra edilen eylemler, haksız işgal kapsamında değerlendirilemez. Bununla birlikte, sözleşmeden doğan ayni ya da şahsi hakka dayanarak mal zilyetlik altında bulunduruluyorsa, haksız işgalden ve kötüniyetten söz edilemez.
Haksız İşgal Nedeniyle Zarar
Haksız işgal nedeniyle zarar, ecrisimil talebinde bulunabilmek için aranan şartlar arasında yer alır. Ancak, belirli durumlarda, malın doğası gereği zararın doğduğu aşikardır. Söz gelimi, otopark olarak kiralanan arsanın haksız biçimde işgal edilmesi halinde arsa sahibinin zarar gördüğü açıktır. Ecrimisil (haksız işgal) tazminatı davası ile tazminat isteminde bulunabilmek için bir zararın doğması gerekliliği, İçtihadı Birleştirme Kararı ile tespit olunmuştur:
YİBK – K.1950/4
“Başkasının taşınmazını haksız olarak kullanmış olan kötü niyetli kimse, o taşınmazı haksız olarak elinde tutmuş olmasından doğan zararları ve elde ettiği ya da elde etmeği ihmal eylediği semereleri tazmin ile yükümlüdür. Ancak bir zarara uğramamış olan malike ya da zilyede, ecrimisil adı ile veya başka bir ad altında herhangi bir tazminat vermesi gerekmez.”
Yargıtay, haksız işgalden ötürü ecrimisil tazminatı kapsamında talep edilebilecek zararlar olarak belirlediği zararlar şunlardır:
- Haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklindeki olumlu zarar,
- Kullanmadan doğan olumlu zarar,
- Malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar).
Ecrimisil (Haksız İşgal) Tazminatı Nasıl Hesaplanır?
Ecrimisil, en az kira geliri ve en çok tam gelir yoksunluğu biçiminde hesap edilir. Davacı, ecrimisil (haksız işgal) tazminatı davasını açarken talebini açıklamalıdır. Davacı, davayı açarken talebini açıklamadığı takdirde mahkeme, davacının talebini kendisine açıklattırır. Söz gelimi, taşınmazın bulunduğu yer emsal kira bedellerine göre ecrimisil hesaplanması talep edildiği takdirde, açılan ecrimisil (haksız işgal) tazminatı davasının kira esasına göre açıldığı anlaşılacaktır.
YHGK – K.2004/96
“Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan olumlu zarar ile kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler.”
Ecrimisil (haksız işgal) tazminatı davasında kira esasına göre talepte bulunulduğu takdirde, davacının bu talebi doğrultusunda kira tespit edilerek kira bedeli üzerinden ecrimisile hükmolunur. Kira geliri üzerinden ecrimisil hesaplanırken, Yargıtay’a göre dikkat edilecek hususlar şunlardır:
Y1HD – K.2021/4798
Arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.
İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.
Haksız işgale konu edilen mal tarım arazisi ise, tarım arazisinden elde edilebilecek ürün miktarı kadar ecrimisil talep edilebilir. Bu durumda Yargıtay, ecrimisil hesap edilirken referans alınacak ürünün değer ve miktarının belirlenmesinde dikkat edilmesi gereken hususları şu şekilde ifade etmiştir:
Y1HD – K.2001/4798
Tarım arazilerinin haksız kullanımı nedeniyle ürün esasına göre talep varsa, bu konudaki resmi veriler, taşınmazın bulunduğu bölgede ekilen tarım ürünlerinin neler olduğu tarım il veya ilçe müdürlüğünden sorulmalı, ekildiği bildirilen ürünlerin ecrimisil talep edilen yıllara göre birim fiyatları ve dekara verim değerleri, hal müdürlüğünden ilgili dönem için getirtilmeli, bölgede münavebeli ekim yapılıp yapılmadığı, taşınmazın nadasa bırakılıp bırakılmadığı tespit edilmelidir.
Haksız işgale konu mal üzerinde keşif yapılarak uzman bilirkişilerden denetime elverişli ve kapsamlı bir bilirkişi raporu alınır ve ardından ecrimisil bedeli belirlenir. Ecrimisil (haksız işgal) tazminatı davasına konu malın taşınmaz olması halinde, ecrimisil tazminatı hesaplanırken dikkate alınan hususlar şu şekilde sıralanabilir:
- Tarım arazilerinde arazinin verimi, kuru ve sulu tarımdan hangisinin uygulandığı,
- Taşınmazın yer aldığı konumdaki kentsel gelişim,
- Taşınmazın konumu,
- Kira esasına göre ecrimisil talep ediliyorsa, emsal kira bedeli,
- Taşınmazın haksız işgal öncesi hali ve işleviyle elde edilen gelir,
- Taşınmazın büyüklüğü ve vasfı,
- Taşınmazın imar durumu.
Ecrimisil (Haksız İşgal) Tazminatı Davasını Kimler Açabilir?
Ecrimisil (haksız işgal) tazminatı davası, haksız işgale maruz kalan taşınır veya taşınmaz mal üzerinde hak sahibi olan kişi tarafından açılabilir. Söz gelimi, mülkiyet hakkı bir başkasına ait olan bir taşınmazda intifa hakkı sahibi olan kişi, taşınmazın haksız işgale uğraması halinde ecrimisil (haksız işgal) tazminatı davası açabilir. Zira, ecrimisil (haksız işgal) tazminatı davası, yalnızca mülkiyet hakkı sahibi kişiler tarafından değil, sınırlı ayni haklar gibi zilyetlik sağlayan haklara sahip olan kişiler tarafından da açılabilir.
Ecrimisil (haksız işgal) tazminatı davası, haksız işgale konu malın maliki ve zilyedi tarafından açılabilir. O halde, bu davanın hem aynı hakka hem de şahsi hakka dayanarak açılabileceğini ifade edebiliriz. Paylı mülkiyet halinde, taşınmazdan faydalanmayan paydaş, haksız bir biçimde mani olan diğer paydaş ya da paydaşlardan ecrimisil talep edebilir. Elbirliği mülkiyeti halindeyse, paydaşlardan herhangi biri, diğer paydaşlara veya üçüncü kişilere karşı ecrimisil (haksız işgal) tazminatı davası açabilir.
Ecrimisil (Haksız İşgal) Tazminatı Davasında Zamanaşımı
Ecrimisil (haksız işgal) tazminatı davası, beş yıllık dava zamanaşımına tabidir. Söz konusu süre, dava tarihinden geçmişe yönelik işlemeye başlar. Söz gelimi, 15.05.2022 tarihinden açılan davada geçmişe yönelik 5 yıllık süre için, yani 15.05.2017 tarihine kadar ecrimisil tazminatı talep edilebilir. Bu noktada önemle belirtilmesi gerekir ki, davacı geçmişe yönelik 15 yıl için tazminat talebinde bulunur ve fakat davalı tarafından zamanaşımı defi ileri sürülmezse, zamanaşımı gözetilmeksizin talep doğrultusunda karar verilir.
Ecrimisil (Haksız İşgal) Tazminatı Davasında Faiz Başlangıç Tarihi
Ecrimisil (haksız işgal) tazminatı davasında tazminat ile beraber yasal faiz talebi de ileri sürülebilir. Bu durumda, ecrimisil bedeli, her dönem sonundan itibaren işleyecek kanuni faizi ile beraber davalıdan tahsil edilmesi istenir. İşbu davada, haksız işgalin başladığı ve tazminatın istendiği tarihten itibaren her sene dönemlere ayrılır ve ayrılan her bir döneme faiz işletilir. Hukuk tekniği ve bilgisi gerektiren bu davada hak kaybı yaşamamak adına gayrimenkul avukatından yardım almak, en doğru yaklaşım olacaktır.
Ecrimisil (Haksız İşgal) Tazminatı Davasında Görevli Mahkeme
Ecrimisil (haksız işgal) tazminatı davası, Asliye Hukuk Mahkemesinin görev alanına girer. Bu davada yetkili mahkeme ise, davalının yerleşim yeri mahkemesidir. Ecrimisil (haksız işgal) tazminatı davası, taşınmazlar açısından malın aynına dair bir dava değildir. Dolayısıyla, ecrimisil (haksız işgal) tazminatı davası genel yetkili mahkemede görülür.