İmar mevzuatı kapsamında yapının inşa edilmesi için yapı ruhsatının alınması gerekir. Bunun yanı sıra yapının ruhsat ve eklerine uygun olarak inşa edilmiş olması ve yapı kullanım iznine de sahip bulunması icap eder. Ruhsata aykırı olarak inşa edilen veya ruhsat ekleri ile uyumlu olmayan binalarda kanuna göre yıkım kararı alınabileceği gibi idari para cezası da uygulanabilir.
Ayrıca 5237 sayılı yürürlükteki Türk Ceza Kanunu madde 184’e göre ruhsatsız ya da ruhsata aykırı yapılar imar kirliliği suçu kapsamında cezalandırılır. İmar barışı devletle vatandaşların uzlaşma sağlamasına yardımcı bir uygulama olurken imara aykırı yapıların da kayıt altına alınmasında önemli bir yere sahiptir. Türk Ceza Kanunu md.184 şu şekildedir:
“İmar kirliliğine neden olma
Madde 184- (1) Yapı ruhsatiyesi alınmadan veya ruhsata aykırı olarak bina yapan veya yaptıran kişi, bir yıldan beş yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır.
(2) Yapı ruhsatiyesi olmadan başlatılan inşaatlar dolayısıyla kurulan şantiyelere elektrik, su veya telefon bağlantısı yapılmasına müsaade eden kişi, yukarıdaki fıkra hükmüne göre cezalandırılır.
(3) Yapı kullanma izni alınmamış binalarda herhangi bir sınai faaliyetin icrasına müsaade eden kişi iki yıldan beş yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır.
(4) Üçüncü fıkra hariç, bu madde hükümleri ancak belediye sınırları içinde veya özel imar rejimine tabi yerlerde uygulanır.
(5) Kişinin, ruhsatsız ya da ruhsata aykırı olarak yaptığı veya yaptırdığı binayı imar planına ve ruhsatına uygun hale getirmesi halinde, bir ve ikinci fıkra hükümleri gereğince kamu davası açılmaz, açılmış olan kamu davası düşer, mahkum olunan ceza bütün sonuçlarıyla ortadan kalkar.
(6) (Ek: 29/6/2005 – 5377/21 md.) İkinci ve üçüncü fıkra hükümleri, 12 Ekim 2004 tarihinden önce yapılmış yapılarla ilgili olarak uygulanmaz.”
İmar barışı kapsamında imar ve mülkiyet problemi olan ruhsatsız binaların ya da ruhsatı bulunsa dahi imar mevzuatına aykırı olarak eklentileri olan yapıların kayıt altına alınması sağlanır. İmar affına dahil olan binalar affedilir ve sisteme kaydedilir. Devletle vatandaşın uzlaşmasına yardımcı bir uygulama olan imar barışı kapsamında yapı kayıt belgesi verilmek sureti ile işlemler tamamlanır.
3194 sayılı İmar Kanunu’nun geçici 16. maddesi uyarınca inşası sırasında ruhsata aykırılıklar olan yapıların ya da ruhsatı bulunmayan binaların hukuken tanınabilmesi ve kayıt altına alınması imar barışı ile sağlanabilir. Şimdi, pek çok kişi tarafından merak edilen, imar barışından hangi yapıların yararlanabileceği hususunu inceleyeceğiz.
İmar Barışından Hangi Yapılar Yararlanabilir?
İmar barışından hangi yapıların yararlanabileceği ve ne tür şartların karşılanması gerektiği uygulamada merak konusudur. İmar barışından yaralanacak olan yapıların bazı koşulları sağlaması gerekir. Bu koşullar sağlandığında yapı malikleri birtakım süreçleri takip ederek imar barışı kapsamında yapıları için gerekli belgeleri alabilir:
- Öncelikle yapı 31.12. 2017 yılından önce yapılmış olmalıdır.
- Yapı başkasına ait taşınmaz üzerinde olmamalıdır.
- Yapı hazineye ait sosyal donatı alanlarında inşa edilmemiş olmalıdır.
- Yapı Boğaziçi sahil şeridinde yer almamış olmalıdır.
- Tarihi yarımadada Sultanahmet-Süleymaniye çevresi ve Gelibolu tarihi alanda yapı inşa edilmemiş olmalıdır.
Yapı Kayıt Belgesi Alma ve İmar Barışı
İmar barışından yararlanabilmek için alınması gereken yapı kayıt belgesi imar barışı kapsamında kabul edilen yapılar için oluşturulur. Yapı kayıt belgesi imar bakımından ekstra bir hak sağlamamaktadır. Yapı kayıt belgesi verilen yapılar yenilendiğinde yürürlükte olan imar mevzuatlarından yararlanılır. İmar barışı kapsamında bütün kat maliklerinin muvafakati olması durumunda kat irtifakı olan malikler de başvuru yapabilir.
Çeşitli sebeplere bağlı olarak iskân alamayan malikler de imar barışı kapsamında yapı kayıt belgesi almak için başvuru yapabilir. İmar mevzuatı dışına çıkarak fazla kat ve daire yapan yapı konut kooperatiflerinin de imar barışından yararlanması mümkün olmaktadır. Bu yapılar için de yapı kayıt belgesi alma başvurusu yapılabilmektedir.
Binanın iskanı alınmış olmasına rağmen herhangi bir bağımsız bölüme eklenti yapılması durumunda yapı kayıt belgesi yapılan eklentiye yönelik olarak düzenlenebilmektedir. Tapusu olmayan gecekonduların da imar barışı kapsamında yapı kayıt belgesi almak için müracaat edebilecekleri görülmektedir. Üçüncü şahıslara ait taşınmazlar üzerindeki yapılar için yapı kayıt belgesi alınamazken gayrimenkulün sahibi bu belgeyi alabilmektedir.
Tapu tahsis belgesi verilmiş olan yapılar, prefabrik olarak inşa edilen binalar için de yapı kayıt belgesi alma hakkı verilmiştir. İmar barışı kapsamında bu barış kararı alınmadan önce düzenlenmiş olan para cezaları ve yıkım kararları da iptal edilecektir. Bu hususun ardından, imar barışı başvurularına mercek tutacağız.
İmar Barışı Başvuruları
İmar barışı başvuruları çevrim içi olarak e-devlet kapısı üzerinden yapılmaktadır. Bunun yanı sıra yetkili kurum ve kuruluşlara gidilerek de malikler gerekli evrakları doldurduktan sonra müracaat gerçekleştirebilir. Yapı kayıt belgesi alacak olanların bu belge için herhangi bir terk işlemini gerçekleştirmesine de gerek yoktur.
Kat mülkiyeti tesis edilirken ise imar planlarında umumi hizmet alanlarına isabet eden yerlerin olması durumunda bu alanlarda terk işleminin yapılması gerekmektedir. İmar mevzuatı kapsamında yan ve ön çekme mesafelerine uyulmamış ise ve yapı bu şekilde inşa edilmişse malikler imar barışından yararlanabileceklerdir.
31.12.2017 tarihinde kaba inşaatı bitmiş olan yapılar için de imar barışından yararlanılabilmesi mümkündür. Firmalar ya da tüzel kişiler için de başvuru mercii e-devlet kapısıdır. Çok malikli yapılarda yalnızca bir kişi e-devlet üzerinden başvuru gerçekleştirdiğinde bu müracaat geçerli olur. Aynı parselde yer alan bloklar için yapılacak başvuruların ayrı ayrı yapılması gerekmektedir.
Yapı denetim borcu olması durumunda da yapı kayıt belgesi alınabilmektedir. Bunun yanı sıra borçla ilgili kısmın değerlendirmesi yapı denetim mevzuatları çerçevesinde yapılmaktadır. Özel hukuk ilişkileri kapsamında bu tür problemlerin giderilmesi gerekmektedir. Aynı adres üzerinden yapılacak başvurular birden fazla ise sistem bu durumda ilk yapılan başvurunun ardından diğer başvuruları kabul etmemektedir.
Bu sebeple birden fazla başvuru yapılması gereksizdir. Maliklerin yurt dışında yaşaması durumunda da yapı kayıt belgesi almak ve imar barışından faydalanmak için başvuru yapabilmesi söz konusudur. Bu tür başvuruların e-devlet kanalı kullanılarak yapılıyor olması başvuruların her yerden yapılabilmesine olanak tanımaktadır. Yapı kayıt belgesi alınacağı zaman kat maliklerinin hepsinin muvafakatine gerek olmaz.
Bu tür başvurularda bir malikin müracaat etmesi yapı kayıt belgesi alabilmek için yeterli olur. Bunun yanı sıra kat mülkiyetine geçiş gerekli olduğunda kat maliklerinin hepsinin muvafakati gerekir. Yapı konut kooperatifleri için yapılacak yapı kayıt belgesi başvurularında kooperatif yetkilisi ya da maliklerden biri kendi e-devlet şifresi üzerinden başvuru gerçekleştirebilir.
Yapı konut kooperatifleri de bu kapsamda imar barışından yararlanabilmektedir. Tüzel kişiler de imar barışından yaralanmak için başvuru yapabilmektedir. Şirket yetkilisinin e-devlet şifresi ile bu müracaatların yapılabilmesi mümkündür. İmar barışının ne sağladığı, amacı ve avantajları da incelemeye değer bir başka konudur.
İmar Barışı Ne Sağlamıştır?
İmar barışı kapsamında imar mevzuatına aykırı yapılmasına rağmen fiilen kullanılmakta olan yapıların kayıt altına alınması sağlanmıştır. Bunun yanı sıra imar mevzuatına aykırı olmasına rağmen henüz tespit edilmemiş olan yapılar, yıkım kararı ya da idari para cezası almasına rağmen bu kararların uygulanmadığı yapılar da imar barışı ile kayıt altına alınmıştır.
Bahse konu düzenleme sayesinde taşınmazlar yasal hale gelmiş, devletle vatandaş arasında uzlaşma tesis edilmiştir. Elektrik, su gibi aboneliklerin gerçekleştirilebilmesi sağlanırken iş yeri açma ruhsatı ile ilgili problemler de giderilmiştir. Özetle, imar barışı düzenlemesi, geçmişte sorun olarak değerlendirilen belirli problemlerin giderilmesine olanak tanımıştır.
İmar barışından elde edilecek gelir sayesinde kentsel dönüşüm projelerine finansman sağlanırken yapılan cins değişikliği ve kat mülkiyeti işlemleri sonucunda imar planlarında umumi hizmet alanı olarak görülen kısımlar terk edilme şartı sayesinde belediyelerin kamulaştırma maliyetleri düşürülmüştür. İmar affı karşılıklı olarak tarafların çeşitli yararlar elde etmesine yol açan bir uygulamadır.
İmar barışından yaralanabilmek için müracaatların süresi içerisinde yapılmış olması önem taşır. Ayrıca, imar barışı çerçevesinde şu konuyu özellikle vurgulamakta fayda var: Hukuk sistematiği içerisinde oldukça teknik bir yer tutan imar barışı sürecinde, taşınmaz hukuku bakımından deneyim ve uzmanlık sahibi bir İstanbul gayrimenkul avukatından yardım alınması son derece yararlı olacaktır.
Yapı Kayıt Belgesi Nedir?
Yapı kayıt belgesi alacak olan binaların ruhsat ve eklerine aykırı olarak inşa edilmiş olması veya ruhsatının bulunmaması gerekir. Bu yapılar 31. 12.2017 yılından önce inşa edildiğinde kayıt altına alınabilmesi için imar affından yararlanması icap eder. İmar affına başvuru sürecinde ise yapı sahiplerinden yapı kayıt belgesine sahip olmaları talep edilir.
Yapı kayıt belgesi imar barışından yararlanılacağı zaman alınması gerekli olan bir evraktır. Yapı kayıt belgesi sahipleri imar açısından ek bir hakka sahip olmazlar. Başvuru sürecinde yapı maliklerinden herhangi biri bu müracaatı gerçekleştirebilir. Yapı malikinin vekil tayin etmesi durumunda da vekili de bu başvuruyu yapabilir.
Yapı kayıt belgesi verilmesine yönelik usul ve esasların 06.06.2018 tarihli 30443 sayılı resmî gazetede yayımlandığı görülmektedir. Bunun yanı sıra yapılardaki cins değişikliği ve kat mülkiyeti işlemleri için de Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün 06.07.2018 tarihinde 2018/8 sayılı Genelgesi aracılığı ile düzenleme yapılmıştır.
Yapı Kayıt Belgesi Müracaat Nasıl Yapılır?
Yapı kayıt belgesi Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın yürüttüğü çalışmaları kapsar. Bu belge için başvuru yapılacağı zaman Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü vasıtası ile yalnızca e-devlet kapısı üzerinden ya da doğrudan müracaatların gerçekleştirilmesi gerekmektedir. Yapı kayıt belgesi alabilmek için yapıya ait bilgilere ihtiyaç duyulmaktadır.
Başvuru sürecinin 31.10.2018 tarihine kadar tamamlanmış olması gerekir. Ödeme işlemleri ise 31.12.2018 tarihine kadar yapılmış olmalıdır. Müracaat aşamasında e-devlet üzerinden işlemler tamamlanabilir. Bunun yanı sıra yetkili kurum ve kuruluşlara gitmek sureti ile de hareket edilebilir. e – devlet üzerinden yapılacak başvurularda yapı kayıt formunun eksiksiz ve tam olarak doldurulması gerekir.
Bu süreç tamamlandığında ise ödenmesi gereken harçların yatırılması icap eder. Harçlar yatırıldıktan sonra yapı kayıt sisteminde onay alan yapı sahiplerine belgeleri verilir. Kurum ve kuruluşlara yapılacak müracaatlar sırasında da istenilen formların tam ve eksiksiz doldurulması büyük bir öneme haizdir.
Eksik bilgilerin yer alacağı formlar geçersiz kabul edileceğinden hak kaybı yaşanması açısından önem taşır. Yapı kayıt formu kurum ya da kuruluşlara gidilerek doldurulup ilgili birime teslim edildikten sonra onaya gönderilme işlemi ilgili birim tarafından yapılır. Yapı kayıt formunun onaylanması ile ilgili yapı sahibine belgeleri teslim edilir.
Yapı Kayıt Belgesi Hazırlanması
Yapı kayıt belgesi hazırlanması sürecinde binanın yapı ruhsatının olup olmamasına bağlı olarak hareket edilir. Yapı ruhsatı veya yapı kullanım izni olmayan binalarda bu belge yapının tamamı için hazırlanır. Binanın yapı kullanım izni var ise fakat ruhsat ve eklerine aykırılık söz konusu olduğunda ruhsat ve eklerine aykırılığın olduğu bölümler için ayrı ayrı yapı kayıt belgesi düzenlenir.
Söz konusu belgenin bir diğer özelliği de geçici bir belge olmasıdır. Kazanılmış bir hak oluşturmaz. Geçerlilik süresi ise yapının imara uygun hale getirilmesine kadar devam edebileceği gibi kentsel dönüşüm uygulamasına kadar da sürebilir. Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü bu çalışmalardan sorumludur.
Yapı kayıt belgesi almak isteyen başvuru sahiplerinin müracaatlarını 31.10. 2018 tarihine kadar yapmış olmaları gerekmektedir. Başvuru işlemlerinin tamamlanabilmesi için yapı kayıt belgesi ödeme harcının yatırılmış olması gerekir. Bu hususa değindikten sonra, yapı kayıt belgesi harç ödemesi konusunu inceleyeceğiz.
Yapı Kayıt Belgesi Harç Ödemesi
Yapı kayıt belgesi almak için başvuru yapan maliklerin bir ödeme yapması gerekir. Bu ödemenin hesaplanması ise arsanın emlak vergisi değeri dikkate alınarak yapılır. Yapıyla ilgili yaklaşık maliyet toplamı ile emlak vergisi değeri birlikte değerlendirilerek konutlar için %3, ticari kullanımlar için %5 oranında hesaplama yapılır.
Yapı kayıt belgesi başvuru süresine uyulması hak kayıplarının engellenmesi açısından öneme haizdir. Başvuruyu süresi içinde gerçekleştirmeyen malikler hak düşürücü süreye maruz kalır. İmar barışından yararlanmak isteyenlerin sahip olması gereken yapı kayıt belgesinin düzenlenmesi yönünde usul ve esaslar dikkate alınır.
Yapı Kayıt Belgesi Usul ve Esaslar
3194 sayılı yürürlükteki İmar Kanunu’na eklenen geçici 16. madde kapsamında yapı kayıt belgesi hazırlanırken hangi usul ve esaslara göre hareket edileceği belirlenmiştir. Bu usul ve esaslar incelendiğinde maliklerin bizzat başvuru yapabileceği gibi vekilleri aracılığı ile de bu müracaatları yapabilecekleri anlaşılmaktadır.
Binada yapı ruhsatı olmaması durumunda veya yapı kullanım izni bulunmuyorsa yapının tamamı için yapı kayıt belgesi düzenlenebilir. Bu usul ve esaslar çerçevesinde yapı kayıt belgesi alınabilmesi yönünde yapılacak ödemeler de belirtilmektedir. Arsa emlak vergisi değeri yapı kayıt belgesi ödemesi yapılırken bilinmesi gerekenler arasındadır.
Yapı malikine ait olan hisse oranı dikkate alınmak sureti ile arsa emlak vergisi değeri hesaplanır. Yapı maliklerinden herhangi biri yapı kayıt belgesi alabilmek için yatırılması gereken bedeli ödediği takdirde diğer yapı maliklerinden kendi paylarına düşen ödemeyi talep edebilir. Konu ile ilgili yanıtı merak edilen sorular için “Sıkça Sorulan Sorular” başlığını inceleyebilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Yeniden İmar Affı Hangi Yılları Kapsıyor?
31.12.2017 yılından önce inşa edilen yapılar imar barışı kapsamında değerlendirildiğinden bu yapılar için müracaat gerçekleştirilebilmektedir.
Yapı Kayıt Belgesinin Süresi Var mı?
Yapı kayıt belgesi için geçerli olan süre, binanın yeniden yapılması ya da kentsel dönüşün uygulamasının gerçekleşmesi olmaktadır. Yapı kayıt belgesi binanın imar durumu veya ruhsata uygun hale getirilmesine kadar geçerli olur. Bunun yanı sıra kentsel dönüşüm uygulamalarına kadar da bu belgenin geçerliliği bulunur.
İmar Barışı Ne Zamana Kadar Devam Ediyor?
İmar barışı kapsamında yapılacak olan başvurular, yapı kayıt belgesi düzenlenmesi için 8. 06. 2018 tarihinde başlarken başvuru süresinin bitiş tarihi ise 31. 12. 2018 olarak belirlenmiştir.
İmar Affından Yararlanmak İçin Ne Yapmalıyım?
İlgili kişiler imar affından yararlanabilmek için öncelikle yapı kayıt belgesi başvurusunu e-devlet üzerinden yapmalıdır. Daha sonra ise gerekli harçlar yatırılır. Yapı kayıt belgesi çıkarıldıktan ve bedeli ödendikten sonra idareye bildirim yapılarak yapı imar affı kapsamına alınır.
İmar Barışına Nasıl Başvurabilirim?
İmar barışı için yapılacak başvurular İmar Barışı Randevu Sistemi üzerinden yapılır. E-devlet uygulamasına girildikten sonra başvurular gerçekleştirilebilmektedir. Bunun yanı sıra valilikler, belediyeler de e-posta yolu ile başvuru yapılabilen mercilerdir. Buralara doğrudan gidilmek sureti ile de başvuru yapılabilir.
