Tapusuz Taşınmazların Devri

Tapusuz Taşınmazların Devri

Tapu, bir taşınmaza ait bilgileri içeren, taşınmazın malikini belirten resmi bir belgedir. Özel taşınmazlarda tapu zorunluluğu olsa da hala tapusu olmayan taşınmazlar vardır. Tapusuz taşınmazların devrinde, ortada bir hak sahibi olduğunu gösteren tapu belgesi bulunmaz. Dolayısı ile tapulu taşınmazların devrinden farklı olarak gerçekleştirilen bir işlem söz konusudur. Tapusuz taşınmazların devri ana kurallardan farklı olarak yapılır. Herhangi bir şekle bağlanmamış ve taşınır malların devri usulü ile aynı usulün geçerli olacağı kanunların uygulanmasını kapsayan bir işlem gerçekleştirilir. Bu süreçte tarafların bir hukuk bürosundan yardım almasında yarar vardır.

Tapusuz Taşınmaz Nedir?

Tapusuz taşınmaz, bir tapu ya da kadostro işlemi uygulanmamış taşınmazları ifade eden bir terimdir. Tapu Müdürlüğü’nde herhangi bir kaydı bulunmayan bu taşınmazların devri yapılabilir. Tapusuz taşınmazların devri işlemlerinde Tapu Müdürlüğü nezdinde gerçekleştirilen bir tescil söz konusu olduğu için farklı usullere tabidir.

Tapusuz Taşınmaz Satılabilir Mi?

Mülkiyet hakkına sahip olan tapusuz taşınmazların malikleri, taşınmazı tapuya tescil ettirmediği sürece, bu mülkiyet üzerinde tasarruf edemez ve mülkiyeti başkalarına devredemez. Ancak, tapusuz bir taşınmaz üzerinde alım satım sözleşmesi yapılabilir. Bu durumda tescil sırasında taraflar sorunla karşılaşır. Halihazırda tapuya kayıtlı bir gayrimenkul bulunmadığı için taraflar mülkiyet hakkına sahip olamaz. Gayrimenkul avukatı aracılığı ile gerekli başvurular yapılarak, devir işlemleri için süreç başlatılabilir.

Tapusuz Taşınmazların Satışında Hangi Sorunlar İle Karşılaşılır?

Tapusuz taşınmaz ile ilgili bir mülkiyet devir sözleşmesi yapılması gerektiği zaman şekil sorunu gündeme gelir. Mülkiyet hakkına sahip olan tapusuz taşınmazların satış sözleşmesinin resmi olarak yapılması gerekir. Aksi durumda mülkiyet hakkı değil zilyetlik hakkı geçebilir. Tapusuz taşınmazlar satış ve devir bakımında taşınır mal hükmünde kabul edilir. Bir kişinin belli bir taşını ya da taşınmaz üzerindeki fiili hakimiyeti zilyetliktir. 

Tapusuz Taşınmazların Devrinde Usul Nedir?

Tapusuz taşınmaz devrinde, ortada bir tapu belgesi olmaması sebebi ile tapulu taşınmazların devrinden farklı uygulamalar yapılır. Bu duruma göre tapusuz taşınmazlar devri söz konusu olduğunda ana kuraldan farklı şekle bağlanmış işlemler devreye girer. Tapusuz taşınmazlar, taşınır malların devri usulü ile aynı usullerin geçerli olabileceği kararı ile işleme alınır. Bu durumda tapusuz bir gayrimenkulün devredilmesi ile taşınabilir bir eşyanın devri arasında hukuken bir ayrım yoktur.

Devri sözleşmesinin geçerli sayılması için de herhangi bir kural belirlenmemiştir. Yargıtayın almış olduğu pek çok kararda tapusuz taşınmazların devrinin menkul eşyalarda olduğu gibi zilyetliğin alacaklıya devri yolu ile gerçekleştirilir. Söz konusu tapusu olmayan taşınmazın devri resmi şekle bağlı değildir. Aynı zamanda taşınmazın devrine ilişkin gerçekleştirilecek ispat da bir şarta bağlı değildir. Şarta bağlı devrin söz konusu olabilmesi için her türlü delille ispat faaliyetinin gerçekleştirilmiş olması gerekir.

Tapusuz Taşınmazın Zilyetlik Yoluyla Devrinde Aranan Şartlar Nelerdir?

Zilyetlik taşınır ya da taşınmaz bir mal üzerindeki hakimiyeti ifade eder. Mal üzerinde fiili tasarrufu olan sahip kişi o malın zilyedi olarak kabul edilir. Yalnız zilyetlik ile maliklik farklı hallerdir. Bir eşya ya da taşınmazın zilyedi olan kişi o malın aynı zamanda maliki olmayabilir. Ancak, bazı durumlarda ilgili taşınmaz üzerindeki zilyetlik, mülkiyet hakkının kazanılmasına sebep olabilir.

Zilyetlik ile kazanımından bahsedebilmek için taşınmazın ve üzerinde ki zilyetliğin belli şartlara sahip olması gerekir.

Zilyetliğin Tapusuz Taşınmazın Özel Mülkiyete Elverişli Halde Olması

Tapusuz taşınmazın üzerinde bir zilyetlik söz konusu ise bu taşınmazın özel mülkiyete elverişli bir taşınmaz olması şartı aranır. Hazinenin özel mülkiyetinde bulunan taşınmazlarda zilyetlik yoluyla kazanım da olabilir. Zilyetlik ile kazanım ancak gerçek kişiler için söz konusudur. İstisnai haller dışında tüzel kişilerin zilyetlik yoluyla taşınmaz elde etmesi mümkün değildir.

Zilyetliğin Davasız Olarak Sürdürülmesi

Taşınmazın zilyetlik yoluyla kazanımı şartlarından biride malik ile zilyet arasında istihkak davası kabul ile sonuçlanmış olmasıdır. Eğer böyle bir durum varsa çekişmesiz bir elde bulundurma söz konusu olmayacağı için zilyedin taşınmaza yönelik tapu kaydı oluşturulmaz. Kanunlar açık bir biçimde davasız ve aralıksız 20 yıl süreyle malik sıfatıyla zilyetlik arar. 20 yıl süreli zilyetliğin davanın açılacağı tarihe kadar olması gerekir. Dava açılış tarihinden sonra 20 yıllık sürenin dolması davaya ret sebebidir. Tapusuz taşınmazlara ilişkin 20 yıllık süre zilyetliğin kurulmasından itibaren başlar.

Zilyetliğin Aralıksız Sürdürülmesi

Davasız ve aralıksız 20 yıl malik sıfatıyla elde bulundurma,  maddi hukuka ilişkin hak oluşmasına dair ön görülen süredir. Tapusuz taşınmaz üzerinde zilyetlik yoluyla kazanım sağlamak için 20 yıllık zilyetliğin aralıksız olarak sürmesi gerekir. Söz konusu 20 yılın aralıklı süreler ile tamamlanması davanın ret sebeplerindendir. 

Malik Sıfatıyla Zilyetliğin Sürmüş Olması

Tapusuz taşınmazın zilyetlik yoluyla kazanımının olması için zilyetliğin malik sıfatıyla yapılıyor olması gerekir. Malik sıfatıyla zilyetlik, fiili bir hakimiyeti ifade eder. Taşınmazın bağımsız bir yapı haline getirilmesi, etrafının çevrilmesi fiili hakimiyete örnektir. Zilyetliğin kanıtlanmasında bilirkişi raporu yeterli olmaz. Kesin suretle tanık beyanlarına başvurulur. Zilyetliğin tanık beyanıyla tespiti şartı aranır. 

Zilyetliğin En Az 20 Yıl Devam Etmiş Olması

Kanunda tapusuz taşınmaz üzerinde zilyetlik nedeniyle kazanım sağlamak için söz konusu zilyetliğin 20 yıl davasız ve aralıksız devam etmiş olması şartı açıktır. 20 yılın dava açma tarihine kadar dolmuş olması gerekir. Dava açılmasından sonraki süre zilyetlik süresinde eklenmez. Ancak, taşınmaz davacıdan önce başkasının zilyetliğinde ise bu süreler söz konusu 20 yılın içine eklenir.

Sıkça Sorulan Sorular 

Tapusuz taşınmazların devri hangi durumda söz konusudur?

Tapusuz taşınmazların devri, ortada bir hak sahibi olduğunu gösteren tapu belgesinin bulunmaması halinde gerçekleştirilen bir işlemdir. Tapusuz taşınmazların devrinde ana kurallar uygulanmaz. Taşınır malların devri usulü ile aynı usuller geçerlidir.

Tapusuz Taşınmazların devrinde sorun yaşanabilir mi?

Tapusuz taşınmaz ile ilgili bir mülkiyet devir işleminde şekil sorunu ortaya çıkar. Mülkiyet hakkına sahip olan tapusuz taşınmazların satış sözleşmesinin resmi olarak yapılmış olması gerekir. Aksi durumda mülkiyet hakkı elde edilemez. Tapusuz taşınmazlar satış ve devir açısından taşınır hükmünde kabul edildiği için sözleşmesi bir işlem ancak kişiye zilyetlik hakkı kazandırır.

Tapusuz taşınmazların devrinde avukat ile çalışmak gerekir mi?

Tapusuz taşınmazların devrinde avukatlar aracılığı işlemlerin yürütülmesi çok daha sağlıklıdır. Gayrimenkul avukatı ile gerekli başvurular yapılır ve devir işlemleri tamamlanır. Bu süreçte güvenilir bir hukuk bürosundan yardım almakta fayda vardır.