İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası

TBK’da yer alan 350.madde hükümlerini esas olarak düzenlenen İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası, kiralayan kişinin kiraladığı mülke gereksiniminin olduğu durumlarda evin ya da iş yerinin boşaltılmasına yönelik başlattığı yasal süreci kapsar. 

Prosedürler ve hukuki bakımdan karşılaştırıldığında kiracının haklarını koruyan bir çok yasa göz önüne alınırsa, mülk sahibinin davayı kazanması için gerekli olan tüm şartları karşılaması gerekir. Bunun asli sebebi de keyfi sebeple ya da çıkar amaçlı kiracı boşaltmaların önüne geçerek, mağduriyetlerin yaşanmasını engellemektir.  

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Hangi Şartlarda Açılabilir? 

Kiralayan-Kiracı ikileminde genel olarak yaşanılan problemlerin ve anlaşmazlıkların dışında gerçek anlamda ihtiyaca dayalı şartlara bağlı açılan davalarda bulunur.  Tabii böyle bir davada mahkemenin mülk sahibinin gösterdiği gerekçeleri müspet bulması şarttır. Bu açıdan bakıldığında Türk Borçlar Kanunundaki 350.maddedeki yazılı hükümlerce İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası kabulü için gerekli koşulları şu şekilde sıralayabiliriz;

Gerçek Anlamda Bir İhtiyaç Hali

  • Mülk sahibi kirada oturuyor ve kendi evine geçmek istiyorsa
  • Sahşi olarak ikamet ettiği konut, hane halkı sayısındaki artış ya da farklı sebeplere dayalı ihtiyacını karşılamaya yetmeyecek duruma gelirse
  • Hayat tarzının değişmesi sonucu kiralayanın kiracısına ait mülke geçme ihtiyacı duyması
  • Altlı üstlü binalarda üst katta yaşayan mülk sahibinin, alt kata odun, kömür gibi yakacaklarını koymak istemesi sebebiyle alt katı boşaltma talebi. 

Zorunlu Hallere Bağlı Tahliye Hali

  • Mülk sahibinin boşanma ya da eşiyle uzaklaştırılma davalarında oluşabilecek ayrı yaşama talebi ve kiralanan evin eşe tahsis edilmesi
  • Mülk sahibinin varsa çocuklarının öğrencilik dolayısıyla eve ihtiyacı olması
  • Devlet memurluğu dolayısıyla kiradaki eve gereksinim
  • Ev sahibinin sağlık sorunları nedeniyle kiradaki mülkte yaşamını idame ettirme durumu 

Ev sahibinin yukarıda sayılan ihtiyaç, zorunluluk halleri dolayısıyla kiracısına tahliye davası açarak evini icra yolunu da kullanarak boşaltması ve kendi lehine tahsis etmesi mümkün olur.  Burada mahkeme için esas olan mülk sahibinin samimi, ihtiyaç ve zorunluluk hallerinin gerçekçi sebeplere dayandırmasıdır. Aksi haldeyse kararın müspet olması olası değildir.  

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Kimler Tarafından Açılabilir? 

Türk Borçlar Kanunu, İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası için Mülk sahibi, eşi, alt ve üst soyuna mensup olan kişiler dahil olmakla beraber bakımıyla mükellef olduğu kişiler tarafından açılmasını uygun görür. Yani mülk sahibi kendi ihtiyacı dışında, yukarıda adı geçen aile mensuplarının farklı gereksinimleri sebebiyle de bu davayı açabilir. Burada da önemli olan zaruriyetin ve gerçekliğin kanıtlanmasıdır. Harici olaraksa bunun dışında yer alan yakın arkadaş ya da alt ve üst soyuyla bağlantısı olmayan kişiler için açtığı davalar uygun görülmez ya da davayı açması mümkün olmaz. 

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Açılma Süresi Nedir? 

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası açarken baz alınan iki asıl durum vardır. Bunlarsa ev sahibi ile kiracı arasında yapılan sözleşme süreleridir. Bu sözleşmeler Belirsiz ve Belirli Dönem Olmak üzere ikiye ayrılır. 

Belirsiz Süreli Sözleşmeler 

Belirli bir tarih aralığının taraflı olarak belirlenmediği sözleşmelerde ev sahibi ihtiyaç nedeniyle kiracının evi boşaltması talebinde bulunacaksa her 6 aylık dönemi baz almalıdır. Yani belirsiz sözleşmelerde kiracının oturma süresi 6 aydır. Evin yasal bir şekilde boşalması ve mahkeme tarafından kabul görmesi içinse en az 90 gün öncesinde kiracısına gerekli bildirimi yapmalıdır. Sözleşme bitiş tarihinden itibarense 30 günlük sürede davayı açma ve tahliye etme şansını elinde bulundurur. 

Belirli Tarihli Sözleşmeler 

1 yıl gibi belirli bir tarihi bulunan sözleşmeler içinse ev sahibi sözleşme fesih bitişine müteakip, 1 aylık süre zarfında gerekli başvuruları yaparak, kiracısını icra yoluyla tahliye etme şansına sahip olabilir.  

İş yerleri içinde yukarıda yazılı hükümler mülk sahibince, hem belirli hem de belirsiz süreli sözleşmelerde aynı koşullar gözetilerek yürütülmelidir. 

Hangi Durumlarda Kabul Edilmez? 

Her ne kadar belli bir gereksinim sebebiyle açılsa da bazı durumlarda gerçek ve samimi bir ihtiyacın olmadığının tespiti halinde tahliye davalarında karar kiracı lehinde olur. Bunlar ise;

  • Ev sahibinin alt ve üst soyuna mensup olmayan kişilerin ihtiyacına yönelik başvurular
  • Ev sahibinin kendi menfaatleri doğrultusunda hareket etmesi, (kiracısını çıkararak daha yüksek bir kiracıya kiralama gibi şahsi çıkarların gözetilmesi)
  • Keyfi sebepler ve gerçeklikten uzak samimiyetsiz haller nedeniyle mahkemeye gidişler 
  • Sözleşme dışına çıkılarak anlaşmada yer alan sürelerin gözetilmemesi gibi durumlar mahkemece uygun bulunmaz. 

İhtiyaç Halinde Tahliye Davasına Hangi Mahkemeler Bakar ? 

İhtiyaç Halinde Tahliye Davalarında görevli mahkeme, Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Yetki mercii ise kiralanan bölgeye en yakın olan mahkemedir. Mahkeme süreci ve delillerin itinayla yürütüldüğü bu davalar, alanında uzman bir avukat tarafından alınan yardımla idame ettirilmeli ve hazırlanan dava dilekçesinin dikkatli, temiz ve anlaşılır bir dil kullanarak yazılması gerekir. Çünkü uzman olmadan kendi başına hazırlanan dilekçelerin, hukuki olarak mesnetsiz ve yanlış ifadeler içermesi, mülk sahibinin kazanması muhtemel davayı kaybetmesine yol açabilir. 

Sıkça Sorulan Sorular 

Tahliye Davası Sonrası Evimi Kiraya Verebilir miyim? 

Tahliye Davalarında asıl amaç İhtiyaç sebebiyle evin kiracı tarafından boşaltılması ve mülk sahibinin yaşayabileceği muhtemel sorunların önüne geçmektir. Bu nedenle ev boşaltıldıktan sonra Türk Borçlar Kanunundaki 355.madde 1 fasılda belirtilen hükme göre, en az 3 yıl süreyle geçerli bir neden olmadığı takdirde ev sahibi tahliye edilen mülkü bir başkasına kiralayamaz. İhlali halindeyse boşalttığı dönem baz alınarak geçmişe dayalı minimum 1 yıllık kira parasını tahliye ettiği kiracısına ödemekle yükümlü olur. Bu miktar yasal mevzuat çerçevesinde daha yukarılara da çıkabilir.  

İhtiyaç Halinde Tahliye Davası için boşaltılan evi tekrardan kiraya verebilmek ve bundan zarar görmemek ise 3 yıl sürenin geçmesi ardından mümkündür. 

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Ne Kadar Zamanda Sonuçlanır?

Genel olarak bakıldığında İhtiyaç Hâlinde Tahliye Davası hem ev hem konut için 2 ile 4 aylık bir süreci kapsar. Bunda ev sahibinin mahkemeye sunulan gerekçelerinin mahkemece titizlikle araştırılması ve iki taraf açısından da bir mağduriyet yaşanmasını engellemek istemesi etkilidir. 

Evimi Satmak İçin Tahliye Davası Açabilir miyim? 

Ev sahibinin evini satmak istemesi nedeniyle kiracısını çıkarmak ve tahliye etmek istemesi tek neden gösterilirse bu mümkün olmaz. Satma nedeninin gerçekçi bir sebebe dayanması ve taraflar arasında yapılan sözleşmeye uyarak yasal yollara başvurması, ev sahibinin davayı kazanabilmesi için gerekli olan koşullardır.