İzale – i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası

İzale – i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası

İzale – i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davası; taşınır ve taşınmaz mallar üzerinde paylı mülkiyet ya da elbirliği mülkiyetin söz konusu olduğu mülkiyet halinde, paydaşlar arasındaki birlikte mülkiyet ilişkisinin sonlanmasını ve ferdi mülkiyete intikal edilmesini veya malın satılarak paya düşen bedelin dağıtılmasını sağlayan dava türüdür. Paydaşlardan, yani ortaklardan her biri, müşterek malın paylaştırılmasını talep edebilir. Söz konusu mal üzerinde paylı mülkiyet ya da elbirliği mülkiyet olup olmaması önemli değildir.

Ortaklığı giderilmesi; mal, aynen bölünebilirse aynen taktim usulüyle, aynen taksim mümkün değilse satış usulüyle gerçekleştirilir. İzale – i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davası için öngörülen herhangi bir zamanaşımı süresi yoktur; bu ne nedenle, işbu dava her zaman açılabilir. İzale – i şuyu davası; hukuki bilgi, deneyim ve hukuk tekniği olmaksızın takip edildiğinde, telafisi güç hukuki ve maddi kayıpların yaşanmasına neden olabilir. Bu itibarla, gayrimenkul avukatı yardımına başvurmak en doğru yaklaşım olacaktır.

Bir mal üzerinde birden fazla kişinin mal sahipliği, örneğin miras kalması gibi pek çok fiil veya işlem nedeniyle söz konusu olabilir. Mal üzerinde paydaş malik sıfatını haiz kişilerden her biri, mal paylaşımında uzlaşma sağlanamaması halinde izale – i (şuyu) davası açmak suretiyle paydaşlığın giderilmesini talep edebilir. İzale – i şüyu (ortaklığın giderilmesi) davası; tarafları, yargılama usulü ve sonuçları başta olmak üzere pek çok ayırıcı farklılığa sahiptir.

İzale – Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası Nedir?

İzale – i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davası, taşınır ya da taşınmaz mal üzerinde birden fazla kişinin mülkiyet hakkını haiz olması halinde, mülkiyet hakkına sahip kişilerin söz konusu malın paylaşımında çekişmeye düşmesi sonucunda, paydaşlardan herhangi birinin malın paylaştırılmasını talep ettiği davadır. İzale – i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davası, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nda doğrudan düzenleme altına alınmış değildir; fakat, hukuki dayanağını TMK m.698 ve devamı hükümlerinden alır.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 698

“Hukukî bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. Paylaşmayı isteme hakkı, hukukî bir işlemle en çok on yıllık süre ile sınırlandırılabilir.

Taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler, resmî şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir. Uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz.”

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.699

“Paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir. Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi hâlinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verir. 

Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa, açık artırmayla satışa hükmolunur. Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır.”

İzale – i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası Şartları

İzale – i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davası için özellikli bir şart/şartlar düzenlenmemiştir. Zira kişiler, birlikte mülkiyete zorlanamaz. Buna karşın, izale – i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davasının kabul edilebilmesi için sağlanması gereken birtakım genel şartlar mevcuttur. Söz konusu şartlar şu şekilde sıralanabilir:

  • Mevcutta, elbirliği veya paylı mülkiyete konu bir mal bulunmalıdır. Söz konusu mal; taşınmaz, araç, altın, hisse senedi vs. olabilir.
  • Davacı davayı açarken dosyaya ortakların tamamını dahil etmelidir.
  • Söz konusu mala ait bilgilerin noksansız ve doğru olarak belirtilmesi gerekir. Örneğin, üzerindeki ortaklığın giderilmesi istenen mal taşınmaz ise parsel bilgisi, araç ise plakası, patent belgesi ise numarası belirtilmelidir.
  • İlgili mal üzerinde ortak olduğunu gösteren evrakın ibraz edilmesi gerekir.
  • Hukuki bir işlem nedeniyle yahut paylı malın daimi bir amaca özgü kılınmış olması dolayısıyla paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü olmamalıdır.

Hangi Hallerde Ortaklığın Giderilmesi Davası Açılamaz?

İzale – i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davası, belirli hukuki sınırlamalar istisna tutulmak üzere her zaman açılabilir. Bu dava, zamanaşımı süresine de tabi değildir. Ancak, ifade edildiği üzere, ortaklığın giderilmesi davasının açılamayacağı belirli hukuki sınırlamalar vardır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nda;

  • Hukuki bir işlem nedeniyle paylı mülkiyetin devam edilmesi gerektiği yükümlülüğü mevcutsa,
  • Paylı malın daimi bir amaca özgü kılınmış olması nedeniyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü mevcutsa,
  • Uygun olmayan zamanda,

İzale – i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davası açılamaz. Kişinin paylaşma talebinde bulunma hakkı, hukuki bir işlem nedeniyle en fazla on yıl süre ile kısıtlanabilir. Taşınmaz mallara dair paylı mülkiyetin devam etmesine ilişkin sözleşmeler resmi şekli tabi olup tapu kütüğüne şerh verilebilir. Ortaklığın giderilmesi talebinde bulunulamayan bir diğer durumun “uygun olmayan zaman” olduğunu ifade ettik. Uygun olmayan zamandan kasıt, dürüstlük kuralına uyularak her paydaşın menfaatine göre belirlenir.

Uygun olmayan zaman şartına somut bir örnek vermek, bu şartın daha net anlaşılabilmesi adına isabetli olacaktır. Söz gelimi, aile konutu şerhi bulunan bir taşınmazda, aile konutu şerhi terkin edilmediği sürece ortaklığın giderilmesi talep edilemez. Uygulamada, taşınmazda kiracı bulunması ya da taşınmazın kentsel dönüşüm alanında yer alması durumlarının uygun olmayan zaman kapsamında değerlendirilip değerlendirilmeyeceği merak konusudur. Bu durumlar, uygun olmayan zaman olarak değerlendirilmez.

İzale – İ Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davasını Kimler Açabilir?

İzale – i şuyu davası; paylı ya da elbirliği mülkiyete tabi bir malın bir paydaşı/ortağı ya da birkaç paydaşı/ortağı tarafından açılabilir. İşbu dava, paydaş sıfatını haiz herkes tarafından açılabilir. Paydaş, gerçek ya da tüzel kişi olabilir. İzale – i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davasında davalı ise;

  • Dava, tek bir ortak/paydaş tarafından açılmışsa, paydaşın kendisi harici diğer paydaş/ortakların tamamı,
  • Dava, birden fazla ortak/paydaş tarafından beraber açılmışsa, davayı açan paydaş/ortaklar harici diğer paydaş/ortakların tamamı.

Buradan da anlaşılacağı üzere izale – i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davası, ortaklığın giderilmesine konu malın paydaşlarından biri ya da birkaçı tarafından diğer paydaşların tamamına karşı açılır. Ortak/paydaşlardan biri yaşamını yitirmişse, veraset ilamı alınmak suretiyle ölen ortak/paydaşın mirasçılarının davaya katılması sağlanmalıdır. Mirasçılar, muristen kalan mallar üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasını, diğer mirasçıların tamamına karşı açmalıdır.

İzale – İ Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davasında Yargılama Usulü

İzale – i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davasında yargılama usulüne ve sürecine ilişkin önemli hususlar şu şekilde sıralanabilir:

  • Bu dava, herhangi bir tarafın kazanacağı ya da kaybedeceği bir dava değildir. Davada verilecek kararla birlikte, davacı ve davalı için benzer sonuçlar doğar.
  • Sulh Hukuk Mahkemelerinde, kanunda aksi yönde hüküm mevcut değilse basit yargılama usulü uygulanır.
  • Mahkeme kararı kesinleşmeden işlem yapılamaz.
  • Mahkeme, aynen taksim veya satış yoluyla ortaklığın giderilmesi kararını verebilir; fakat, taraflardan birisi ortaklığın aynen taksim yoluyla giderilmesini isterse, ortaklığın aynen taksim yoluyla giderilip giderilemeyeceği hususu mahkeme tarafından araştırılır. Çünkü, ortaklığın aynen taksim yoluyla giderilmesi önceliklidir.
  • İzale – i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davasında, Sulh Hukuk Mahkemesinde bilirkişi raporunda tespit edilen tutar değil; satış memurluğu tarafından yapılacak kıymet takdiri satışa esas alınır.
  • Davacılardan biri davadan feragat etse dahi davalılardan herhangi biri davaya devam etmek istediği takdirde, davaya devam edilerek esas hakkında karar verilir.
  • Bu dava iki taraflı ve herhangi bir tarafın kazana yahut kaybeden olmadığı bir davadır. Bu nedenle yargılama giderleri ve vekalet ücretleri, taraflara payları oranında yükletilir.

Paydaşlardan biri, kendine ait pay üzerinde intifa hakkı tesis etmiş olabilir. Bu hak, hak sahibine malın semelerinden yararlanma ve malı kullanma yetkisi sağlar. Paydaşlardan biri, mal üzerinde intifa hakkı kurduğu takdirde diğer paydaşları haberdar eder. Diğer paydaşlar, intifa hakkı kurulduğunun kendilerine tebliğ edilmelerini takiben üç ay süre ile paylaşma talebinde bulunurlarsa, satış suretiyle paylaşmada intifa hakkı, buna dair paya düşecek bedel üzerinde devam eder.

Aynen Taksim (Paylaştırma) Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi (İzale – i Şuyu)

Aynen taksim (paylaştırma) suretiyle ortaklığın giderilmesi; ortaklara, ortaklığa ait malın bir kısmının verilmesidir. Somut bir örnek vermek gerekirse; söz gelimi, miras kalan 3 tarla üzerinde 3 kişinin miras hakkı bulunuyorsa bu 3 kişiye birer tarla vererek ortaklığın giderilmesine, aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesi adı verilir. Mal üzerindeki ortaklığın aynen taksim suretiyle giderilebilmesi için aşağıda sıralanan şartların sağlanıyor olması gerekir:

Taraflardan en az biri, ortaklığın giderilmesinde aynen taksim yoluna gidilmesini istemelidir. Aynen taksim usulünün uygulanmasını talep eden ortağın davacı ya da davalı olması önemli değildir.

Aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesi talep edilen malın aynen taksim prosedürünün uygulanmasına elverişli bir mal olup olmadığı, mahkeme tarafından görevlendirilecek bilirkişi incelemesiyle tespit edilmelidir.

Mal üzerindeki ortaklığın aynen taksim suretiyle giderilmesi sonucunda, malın değerinde ciddi bir azalma yaşanmaması gerekir. Fakat, tarafların hepsi aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesini talep ediyorsa, aynen taksim suretiyle ortaklık giderildiğinde malda ciddi oranda değer kaybı yaşanacak olsa dahi buna dikkat edilmez.

Mal üzerinde paydaş olanlardan biri aynen taksim prosedürünün uygulanmasını talep ederse, malın bu prosedüre elverişli olup olmadığı mahkeme tarafından araştırılır ve araştırma neticesinde bu usulün uygulanması mümkün görülürse; hakim, malın aynen bölünmek suretiyle paylaştırılmasına karar verir; ancak, bölünen parçalar değerce birbirine denk değilse, eksik değerdeki parçaya para eklenmek suretiyle denkliğin sağlanması kararı verilir.

Satış (Pazarlık/Açık Artırma) Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi (İzale – i Şuyu)

Mal üzerindeki ortaklığın giderilmesinde; taraflardan herhangi birinin aynen taksim yolunu talep etmemesi, talep olmamasına karşın, malın aynen taksime elverişli olmaması veya paylı malın bölünmesiyle beraber önemli ölçüde değer kaybı yaşanacaksa, açık artırma suretiyle satışa hükmedilerek ortaklığın giderilmesine karar verilir. Paydaşların tamamının rıza göstermesi durumunda satış yalnızda paydaşlar arasında gerçekleştirilir; fakat, bir paydaş dahi rıza göstermezse, satış herkese açık şekilde yapılır.

Mahkeme, satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verdiği takdirde, kararın kesinleşmesini takiben talep üzerine satış işlemlerinin yapılabilmesi adına dosyanın satış memurluğuna gönderilmesine karar verilir. Bu noktada, satış memurluğu marifetiyle satışa esas teşkil edecek kıymet takdiri yapılır. Ardından, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun ilgili hükümlerine göre satış yapılır.

Kat Mülkiyetine Geçiş Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi (İzale – i Şuyu)

Taşınmazın aynen taksimi, taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti tesis edilmesiyle gerçekleşebilir. Fakat, bunun için mahkeme tarafından 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ilgili hükümleri uyarınca, yapının mimarı projesine uygun şekilde tamamlanmış yahut yapının mimarı projesi olmamakla beraber, fiili duruma göre çizdirilmiş, imar ve fenne uygunluğu ilgili merci tarafından tasdik edilmiş bir projenin mevcut olması, paydaşlardan her birine en az bir bağımsız bölüm düşmesi gerekir.

Öte yandan, yapının tamamlanmış ve tamamının kagir olması gerekir. Yapının tasdik edilmiş projesi ile tamamlanmış halinin fiili durumu arasında birtakım aykırılıklar bulunuyorsa veya yapı, imara uygun ve fakat projesiz alan ilan olunuşsa ya da birtakım müstakil bölümlerin başlı başına kullanıma elverişli olmaması halinde, yani kat mülkiyeti tesis edilmesine mani düzeyde noksanlıklar bulunuyor ve eksikliklerin giderilmesi de mümkünse, bu durumda kat mülkiyet tesis edilemeyeceği neticesine varılmamalıdır.

Söz konusu eksiklikler, kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini talep eden kişiye yetki ve yeterli süre vermek suretiyle giderilmesi sağlanmalıdır. Eksiklikler tam olarak giderildiği takdirde, davaya konu teşkil eden taşınmazdaki yapılar üzerinde bilirkişi marifetiyle konum, yüz ölçüm, kullanım amacı yönlerinden değerlendirme yapılır ve taşınmaz, paydaşların uzun bir zamandır benimsedikleri fiili kullanıma göre, böyle bir durum yoksa kura usulüyle paydaşlara özgülenir.

İzale – İ Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davasında Görevli Ve Yetkili Mahkeme

Sulh Hukuk Mahkemeleri; taşınır ve taşınmaz malları konu alan hak paylaşımlarına, ortaklığın giderilmesine (izale – i şuyu) ilişkin uyuşmazlıklara bakmakla görevli mahkemedir. Yetkili mahkeme ise, taşınmazlarda, taşınmazın bulunduğu yerde bulunan Sulh Hukuk Mahkemesi; taşınır mallarda ise, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nda düzenlenen genel yetki kurallarına göre öngörülen mahkeme, yetkili mahkemedir.

Sıkça Sorulan Sorular

İzale – i şuyu, yani ortaklığın giderilmesi davası; taşınır ya da taşınmaz mal üzerinde birden çok kişinin mülkiyet hakkına sahip olması durumunda, malın paylaşılmasında yaşanan uyuşmazlığın çözümlenmesini amacıyla açılan davadır.
Ortaklığın giderilmesi davası, paydaşlardan her biri tarafından açılabilir.
İzale – i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davasına bakmakla görevli mahkeme, Sulh Hukuk Mahkemeleridir.