Tescile zorlama davası, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nda “Tecili İsteme Hakkı” başlıklı 716’ıncı maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre, mülkiyetin devri borcunu yükleyen bir sözleşme olmasına veya hukuki sebep bulunmasına karşın, borçlu mülkiyeti devretmekten kaçınırsa, alacaklı bahse konu maddeye istinaden tescile zorlama davası açabilir. Tescile zorlama davasının öğretide ve uygulamada kullanılan bir diğer adı ise ferağa icbar davasıdır. Bu davanın hükme bağlandığı TMK m.716 ise şu şekildedir:
“Mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukukî sebebe dayanarak malikten mülkiyetin kendi adına tescilini istemek hususunda kişisel hakka sahip olan kimse, malikin kaçınması hâlinde hâkimden, mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir.”
İşbu madde metninde de belirtildiği üzere; belirli bir bedelin ödenmesi sonucunda mülkiyetin devrini gerektiren bir sözleşme veya hukuki sebep olması halinde, bedel ödenmesine rağmen mülkiyetin devri gerçekleştirilmezse ferağa icbar davası açılabilir. Tescile zorlama davası, hukuk sistematiği ve yargı düzeni içinde özel bir yere sahiptir. Davanın açılması, takibi ve kararın icrası süreçlerinde hak kaybı yaşanmaması adına taşınmaz hukukunda deneyim sahibi bir gayrimenkul avukatından yardım sağlıklı bir yaklaşım olacaktır.
Tescile zorlama davasının davacı tarafından kazanılması halinde, mahkeme mülkiyetin davacıya geçmesi hususunda hüküm tesis eder. Buradan da anlaşılacağı üzere, mahkemece verilen karar yenilik doğan (inşai) bir karardır. Zira, mahkemenin davayı kabul etmek suretiyle mülkiyetin devrine ilişkin tesis ettiği hükümle birlikte davacı, ilgili taşınmazın mülkiyetini tescil dışında farklı bir işlemle kazanmış olur. Dolayısıyla, tescile zorlama davası niteliği itibariyle eda davası değil; yenilik doğuran inşai bir davadır.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi ve Tescile Zorlama Davası
Tescile zorlama davası, diğer bir adıyla ferağa icbar davası genellikle taşınmaz satış vaadi sözleşmesi sebebiyle açılır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, sözleşme taraflarından birinin maddi bedel ödeme, diğerininse taşınmazı satma borcu altına girdiği sözleşmedir. İşbu sözleşme şekil şartına tabidir ve ancak Tapu Müdürlükleri veya noterlikler marifetiyle düzenlenir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde, bahse konu taşınmazın tapu kütüğündeki sayfasına da şerh düşülmelidir.
Taşınmazın tapu kütüğündeki sayfasına şerh düşülmesinin temel amacı, tapu kütüğü sayfasının aleniyetinden yararlanılarak taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden üçüncü kişileri de sorumlu tutabilmektir. Mesela, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde mülkiyeti devretme borcu altına giren taraf eğer bu borcunu yerine getirmeden, yani taşınmazı devretmeden üçüncü bir kişiye satarsa; alacaklı, tapuda şerh edilmiş taşınmaz satış vaadine istinaden, taşınmazı satın alan üçüncü kişiye karşı da hak ileri sürebilir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde kararlaştırılan bedel ödenmesine rağmen taşınmazın mülkiyeti devredilmemişse, alacaklı tarafından malike karşı tescile zorlama davası açılabilir. Bahse konu sözleşme, bir üst paragrafta izah edildiği üzere tapu kütüğüne şerh edilmişse, ilgili taşınmazın mülkiyeti üçüncü kişiye devredilse dahi mülkiyeti devralan üçüncü kişiyi bağlar. Bu tür bir durumda, evleviyetle tapu iptal davası, akabinde ise tescile zorlama davası açılabilecektir.
Tescile Zorlama Davası Nereye Açılır? Görevli ve Yetkili Mahkeme
Tescile zorlama davası, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.2 uyarınca genel görevli mahkeme olan asliye hukuk mahkemesinde incelenir. Mülkiyet hakkı, niteliği itibariyle ayni haktır. Taşınmaz üzerindeki ayni hakka etki eden bir davalar, yani taşınmazın aynına ilişkin davalar taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Doğrudan mülkiyeti ilgilendiren bir dava olan tescile zorlama davası da davaya konu taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır.
Tescile Zorlama (Ferağa İcbar) Davası Zamanaşımı Süresi
Hukuk düzeni, istisna durumlar hariç alacak hakkı için zamanaşımı süresi öngörmüştür. Tescile zorlama davası da zamanaşımı süresine tabi olup, davacının dava zamanaşımı süresi içinde açması gereken bir davadır. İşbu dava, ilgili kanuna göre mülkiyetin kazanılmasına esas teşkil eden bir hukuki nedene dayanılarak açılır. Dolayısıyla, tescile zorlama davasında zamanaşımı süresinin izahı için öncelikle kanunda bahse konu edilen hukuki nedenin tespit edilmesi gerekir.
Ferağa icbar davasının çoğu zaman taşınmaz satış vaadi sözleşme nedeniyle açıldığını belirtmiştik. Uygulamada en sık karşılaşan bu sebep üzerinden zamanaşımı süresini incelemek yerinde olacaktır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, işbu sözleşmeye istinaden açılan tescile zorlama davasının hukuki nedenini oluşturur. Kanun koyucu, taşınmaz satış vaadinde alacaklının hakkını talep etmesi için on yıllık süre öngörmüştür. Alacaklı, on yıllık süre içinde hakkını talep etmelidir.
Buradan hareketle, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayanılarak açılan tescile zorlama davasının on yıllık zamanaşımına tabi olacağı açıktır. Dava, sözleşmeden kaynaklı bir ilişkiye dayanılarak değil de söz gelimi sebepsiz zenginleşmeye dayanılarak açılırsa; sebepsiz zenginleşme için kanunda öngörülen zamanaşımı süresi gündeme gelecektir. Kanun koyucu, sebepsiz zenginleşmeye bağlı taleplerde iki yıl ve her halde on yıllık zamanaşımı süresi düzenlemiştir.
Dolayısıyla, sebepsiz zenginleşmeden dolayı tescile zorlama davası açılacaksa, davanın iki yıl ve her halde on yıl içinde açılması gerekir. Son olarak, haksız fiil nedeniyle açılan ferağa icbar davasında zamanaşımı hususunu inceleyelim. Haksız fiil dolayısıyla açılan dava, ilgili kanun hükmü uyarınca iki yıl ve herhalde on yıl içinde açılmalıdır.
Tescile Zorlama Davasında Karar
Tescile zorlama davasında mahkeme hükmedilen kararın niteliği açısından öğretide görüş birliği bulunmamaktadır. Aslında, işbu dava taşınmazın davacı adına tescilini konu alır ve fakat; söz gelişi, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde kendi edimini ifade eden vaat alacaklısı, mahkemeden, davalının satış yapmaya zorlanmasını talep eder. Bu bakımdan, mahkemece verilecek kararda davalının mülkiyet devri yapmaya mahkum edilmesi söz konusudur. Fakat, bu durum uygulamada farklı şekilde tezahür eder.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde, TMK m.726 düzenlemesi gereği dava açılmadan önce, satış sözleşmesindeki irade beyanı yerine geçecek bir beyan alınmasının gerekliliği ihtilaf konusudur. Sözleşmedeki satma irade beyanının yerine geçecek bir beyan alınması gerektiği görüşüne göre; taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde mülkiyet hakkını haiz kişi sadece taşınmazı satacağını taahhüt eder. Söz konusu taahhütse sözleşmedeki irade beyanı yerine geçemez. Bu nedenle, ilk olarak satma iradesi yerine geçecek bir beyan alınmalı ve sonrasında tescile zorlama davası açılmalıdır.
Fakat, büyük ölçüde kabul gören ve Yargıtay tarafından da benimsene görüşe göre; iki farklı usul işleminde bulunulması, usul ekonomisi ilkesi ile bağdaşmaz. Çünkü, ferağa icbar davasında malikten mülkiyeti devretmesi istenir. Nitekim, Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 1.3.2004 T., E.2003/8604, K.2004/1301 sayılı kararında vaat alacaklısının doğrudan tescile zorlama davası yoluna gidebileceği ifade edilmektedir.
