Arsa maliki ile müteahhit arasında yapılan sözleşmeler arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olarak adlandırılır. Bu sözleşme kapsamında arsa sahipleri belirli bir payın mülkiyetini müteahhide devretmeyi taahhüt eder. Karşılıklı yapılan bu anlaşma sırasında müteahhit de arsa üzerinde bina yapımını üstlenir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahipleri maddi bir bedel ödemeden daire sahibi olur.
Müteahhit ise kendi payına düşen daireleri satmak sureti ile kar elde eder. Sözleşme yapılırken kat irtifakı alınması, kat mülkiyetinin kurulması, yapı ruhsatı alma işlemleri, vergi borçlarının ödenmesi gibi çeşitli işlemleri kimin yapacağı kararlaştırılır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine ilişkin detaylara değinmeden önce sözleşme örneğini paylaşalım.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Örneği
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi örneği sıkça araştırılmakta. İçeriğimizde, bahse konu sözleşmenin bir örneğine ulaşılabilir. Fakat özellikle belirtmek gerekir ki, taslak veya şablon sözleşme örnekleri üzerinden hareket etmek, gelecekte telafisi güç kayıpların yaşanmasına zemin hazırlayabilir. Dolayısıyla, deneyimli bir gayrimenkul avukatından yardım almak en sağlıklı yaklaşım olacaktır.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Örneği
1) TARAFLAR VE ADRESLER
Arsa sahipleri:
Adı Soyadı, TCKN ve Adres Bilgisi
Müteahhit
Adı Soyadı, TCKN ve Adres Bilgisi
Garantör
Adı Soyadı, TCKN ve Adres Bilgisi
2) KONU
… ili, … ilçesi, … pafta, … ada, … parselde kayıtlı … m2 alanlı arsaya imar ve kanuna uygun, aşağıda belirtilen koşullarda ve teknik özelliklerde kat karşılığı inşaat yapılması işinden ibarettir.
3) HARCA ESAS DEĞER
İşbu sözleşmenin noter harcına esas teşkil etmek üzere kararlaştırılan değeri … TL olup sözleşme tarafları bahse konu bedelin, taşınmazın gerçek değeri olduğu hususunda bir hak oluşturmayacağını kabul ve taahhüt eder.
4) VEKALET VE TEMSİL
…
5) YAPILACAK BİNALAR
…
6) SÖZLEŞMENİN TAPUYA ŞERHİ
…
7) İNŞAAT SÜRESİ
…
8) PAYLAŞIM ORAN VE ESASLARI
…
9) RİSK SİGORTASI
…
10) GARANTÖR
…
11) ARSA HİSSE DEVİR ORAN VE ZAMANLARI
a)…
b)…
c)…
d)…
12) İNŞAATIN KONTROL VE DENETİMİ
…
13) DEVİR YASAĞI
…
14) ŞUYUN İDAMESİ
…
15) MÜCBİR SEBEPLER
…
17) GİDERLER
…
18) ÖLÜM VE İFLAS
…
19) MÜTEAHHİDİN YÜKÜMLÜLÜKLERİ
a)…
b)…
c)…
d)…
20) ARSA SAHİPLERİNİN YÜKÜMLÜLÜKLERİ
a)…
b)…
c)…
d)…
21) TEBLİGATLAR
…
22) İHTİLAFLARIN HALLİ VE YETKİ
…
23) SÖZLEŞMENİN FESHİ VE CEZA – İ ŞARTLAR
a)…
b)…
c)…
d)…
23 (yirmi üç) maddeden oluşan 3 (üç) sayfalık işbu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ekli teknik şartnamenin ayrılmaz parçası olup taraflarca okunup imza altına alınmıştır. …/…/…
Arsa Sahibi Müteahhit Garantör
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Yargıtay Kararları
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi sebebiyle taraflar arasında zaman zaman anlaşmazlıklar yaşanabilmektedir. Anlaşmazlıklarsa hukuk düzeninde uyuşmazlık olarak vücut bulmaktadır. Uyuşmazlıklar karşısında nasıl bir karar verildiği merak eden kişilerse arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi Yargıtay kararlarını merak eder. Aşağıda örnek bir Yargıtay kararı mevcut olup daha fazlası için buraya tıklayınız.
23. Hukuk Dairesi 2013/301 E. , 2013/2205 K.
“İçtihat Metni”
MAHKEMESİ :Ticaret Mahkemesi
Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı kooperatif vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.
-K A R A R-
Davacı vekili, davalı kooperatif ile diğer davalıların murisi arasında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, arsa sahiplerine düşen B3 blok … nolu daireyi satın aldığını, ancak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre 36 ayda teslim edilmesi gerekirken süresinde teslim edilmediğini ileri sürerek, yoksun kaldığı kira gelirinin davalılardan tahsilini talep ve dava etmiştir.
Davalı Kooperatif, davacı ile sözleşme yapmadıklarını savunarak davanın reddini istemiştir.
Davalı arsa sahipleri, gecikmede kusurlu olmadıklarını savunarak, davanın reddini istemiştir.
Mahkemece, inşaatı bitirme borcunun davalı kooperatife ait olduğu gerekçesiyle, davalı arsa sahiplerine karşı açılan davanın husumet nedeniyle reddine; yoksun kalınan kira gelirinin davalı kooperatiften tahsiline karar verilmiştir.
Karar, davalı kooperatif vekili tarafından temyiz edilmiştir.
……1994 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince davalı arsa sahiplerinin murisine verilen dava konusu B3 blok … nolu bağımsız bölüm arsa sahibince tapuda …. kişiye devredilmiştir. Dosya kapsamında bulunan kayıtlardan anılan bağımsız bölüm, dava dışı …’a ve en son da davacı ….’a devredilmiş ise de mevcut kayıtlardan tapudaki devir silsilesi net olarak anlaşılmamaktadır.
Arsa sahibinden satış sözleşmesi ile bağımsız bölüm devralan üçüncu kişiler, kural olarak, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olmadıkları için yükleniciye husumet yöneltemezler. Ancak arsa sahibinin sözleşmedeki bağımsız bölüme ilişkin haklarını temlik aldıklarına dair delil ibraz etmeleri halinde, buna dayanarak yükleniciden talepte bulunmaları mümkündür.
Somut olayda, davacı …’ın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesindeki hakları temellük edip etmediği araştırılmamıştır. Bu itibarla davacıdan, sözleşmedeki hakları TBK’nın 184. maddesi gereğince devralıp devralmadığına yönelik delilleri sorulmalı, temlikin usul ve yasaya uygun şekilde gerçekleştiği kanaatine varıldığı takdirde, davada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak gecikme tazminatı talep edildiği dikkate alınarak, uyuşmazlığın esası hakkında bir hükme varılmalıdır.
Değinilen hususlar nazara alınmaksızın yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olmuş, kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle, davalı kooperatif vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün davalı kooperatif yararına BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde iadesine, kararın tebliğinden itibaren … gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 05.04.2013 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Kentsel Dönüşüm Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi
Kentsel dönüşüm günümüzün önemli problemlerinden biridir. Ülkemizin deprem kuşağında olması, eski yapıların hemen hemen tüm kentlerdeki varlığı kentsel dönüşümü gerekli hale getiren önemli unsurlar arasındadır. Kat malikleri, idare ve müteahhit firmalar arasında vuku bulan kentsel dönüşüm çalışmaları sözleşmeler kapsamında yürütülmektedir.
Kullanım ömrü biten yapıların dönüştürülmesi yönünde bir çalışma olan kentsel dönüşüm kapsamında arsa malikleri ile müteahhitler resmi bir sözleşme yaparak anlaşma sağlar. Türkiye’de en sık tercih edilen kentsel dönüşüm yöntemi arsa malikleri ile müteahhit firmalar arasında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleridir.
Söz konusu sözleşmeler karma nitelikli sözleşme kapsamında yer alır. Noter huzurunda ya da tapu dairesinde düzenlenmiş olması gereken arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği yüklenici edimi yerine getirmekle sorumlu olur. Arsa maliki de sözleşmede vaat ettiği edimlerden mesul olur. Şimdi, bahse konu sözleşmenin şekline ilişkin hususlara değineceğiz.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Şekli
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri farklı şekillerde yapılabilir. Bu sözleşme kapsamında arsanın tamamı müteahhide devredilebilir. Bu yöntem uygulandığında müteahhit binayı tamamlar ve ardından da arsa sahiplerine dairelerinin tapularını devreder. Müteahhide devredilen arsa üzerine arsa sahipleri lehine ipotek konularak ilerlenmesi gereken bu tür sözleşmelerde arsa sahiplerinin yapıyla ilgili sorumlulukları daha az olur.
Sözleşme imzalanırken belirli bir arsa payı müteahhide devredilebilir. Uygulama sırasında arsa sahibinin kat irtifakı kurulmuş olan arsaya ait dairelere karşılık gelen belirli payları müteahhide geçirdiği görülür. Bir diğer arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi şekli ise arsa payının inşaattaki aşamaya göre devredilmesidir. Bu sözleşmelerde taahhüt edilen devretme şekli inşaatın tamamlanma aşamasına göredir.
Arsa sahipleri belirli bir arsa payını müteahhide satmayı taahhüt edebilir. Müteahhit ise bu vaat karşılığında binayı yapmayı taahhüt eder. Bu yöntem de sözleşme yapılırken kullanılabilecek uygulamalar arasında yer alır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi resmi şekil şartına göre hazırlanır. Noter veya tapu dairesi bu tür sözleşmelerin düzenlendiği yerlerdir.
Arsa Payı İnşaat Sözleşmesi Örneği PDF ve World
Bahse konu sözleşme örneğinin açık hali içeriğimizde, Arsa Payı İnşaat Sözleşmesi Örneği alt başlığında yer almakta olup PDF ve WORD formatında erişim sağlamak için buraya tıklayınız. Yinelemek gerekir ki, söz konusu sözleşme düzenlenirken avukat yardımına başvurmak, örnek sözleşmelerin sebep olabileceği hak kayıplarına mani olmak adına son derece faydalı olacaktır.
Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi
Taşınmaz vaadi satış sözleşmesi tapu mülkiyetinin devri için yapılır. Bu tür sözleşmelerin geçerli olabilmesi için resmi şekilde hazırlanmış olması gerekir. Borçlar Kanunu’nda kendisine yer bulan inşaat sözleşmesi türlerinden biri de arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesidir. Bu sözleşme kapsamında müteahhit arsa sahibi ile anlaşarak hareket eder. Anlaşma kapsamında yer alan konular şunlardır:
- Arsa sahibi müteahhide belirli arsa paylarını devreder,
- Müteahhit devredilen arsa payları karşılığında bağımsız bölümler inşa ederek bir bina meydana getirir.
- Müteahhit inşa ettiği bağımsız bölümlerden belirlenmiş olanları arsa sahibine devretmeyi taahhüt eder.
Sözleşme müteahhide inşaat yapma yükümlülüğünü verirken arsa sahibine de tapuda pay intikali yapma yükümlülüğünü yükler. Bu hususun ardından, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde zamanaşımı konusunu inceleyeceğiz. Zamanaşımı veya hak düşürücü süreler önemli olup hak kaybı yaşanmaması adına dikkat edilmesi gereken yasal sürelerdir.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Zamanaşımı
Müteahhit ile arsa sahibi arasında yapılan sözleşmelerde sözleşmede yer alan hükümlere uyulması gerekir. Taahhüt edilen konularda dürüstlük ilkesine bağlı kalınması gerekirken vaat edilenlerin tam ve eksiksiz olarak ayıpsız şekilde teslim edilmesi icap eder. Edim ayıplı ise arsa sahibi bunu makul süresi içinde müteahhide bildirmelidir. Bildirim yapılmadığı takdirde ayıplı ürün kabul edilmiş sayılır.
Gizli ayıbın varlığı durumunda ayıp öğrenilir öğrenilmez müteahhide bildirilir. Arsa sahibinin bu tür durumlarda seçimlik haklarını kullanabilmesi dürüstlük çerçevesinde olmalıdır. Arsa sahibi bu tür bir durumda sözleşmeden dönebilir, kararlaştırılan bedelden indirim isteyebilir, ücretsiz onarım talep edebilir. Seçimlik haklar süresi içerisinde kullanılmadığı takdirde müteahhit tarafından zamanaşımı süresi itirazı gerçekleşebilir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi resmi olarak yapıldığında geçerliliği olur. Bu tür sözleşmeler noter huzurunda ya da tapu dairesinde yapılır. Sözleşme konusu olan edimle ilgili uyuşmazlıklarda edimin arsa sahibine teslim tarihinden başlayarak 5 yıl içerisinde yükleniciye başvurulması gerekir. Müteahhit ağır kusurlu ise arsa sahibi ayıplı ifaya karşı 20 yıllık zamanaşımı süresine tabi olur.
Arsa Karşılığı İnşaat Sözleşmesi
Arsa karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmadan önce tüm ayrıntıların tespit edilmesi oldukça önemlidir. Teknik konular göz ardı edildiğinde sonradan yaşanabilecek hak kayıpları gündeme gelebilir. Sözleşme hazırlanırken yapı ruhsatının alınması, kat mülkiyetinin ya da kat irtifakının kimin tarafından kurulacağı, vergi borçlarını kimin ödeyeceği gibi çeşitli konuların düşünülmesi gerekir.
Somut durumun özellikleri, koşulları ve dinamiklerine göre değişmekle birlikte arsa karşılığı inşaat sözleşmesinde yer alması gereken pek çok konu bulunur. İnşası yapılacak olan binaya ait metrekare ölçüleri, yapının nereye konumlandırılacağı, yapım sürecinde kullanılacak malzemeler, binanın sahip olacağı özellikler de sözleşmede yer alır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi diğer bir ifade ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiş sözleşme türlerinden biridir. Bu tür sözleşmeler arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılmaktadır. Sözleşmenin yapılmasına dair kanunda herhangi bir şekil şartı bulunmamaktadır. Kanunda belirtilmemiş olsa da bu tür sözleşmelerin resmi nitelik taşıması gerekliliği geçerli olmasını sağlar.
Söze konu gerekçeye dayanılarak da sözleşmelerde uyulması gereken şekil şartları önem taşır. Resmi şekilde düzenlenmeyen sözleşmelerin geçerliliği olmaz. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin resmi biçimde tapu dairesinde ya da noterlikçe düzenlenmiş olması gerekir. Bu tür sözleşmelerin yapılabilmesi için öncelikle üzerine inşaat yapılacak arsa imar parseli vasfında olmalıdır.
Sözleşmede yer verilmesi gerekenlerden biri de projedeki numaralandırmaya göre kaç numaralı bağımsız bölümün kime ait olacağıdır. İnşaatın başlayabilmesi için inşaat projesi çizilir. Belediyeye tasdik ettirilmesi gereken inşaat projesini kimin tasdik ettireceği de sözleşmede yer alır. Ruhsat alınmadan bina yapımına başlanamadığından sözleşmede yer alması gereken bilgilerden biri de ruhsat alınması için gösterilecek süredir.
İnşaat ruhsatının alınmasından sonra ise tapuya müracaat edilerek arsa üzerinde kat irtifakı kurulabilir. Kat irtifakının kurulabilmesi tasdik edilmiş olan inşaat projesinin bütün arsa sahiplerince imzalanmış olan dilekçesi ile ve yönetim planı da içinde yer almak koşulu ile tapuya ibrazla mümkündür. İnşaata başlanacağı zaman kat ittifakının tesis edilmiş olması zorunluluğu aranmamaktadır.
Sıkça Sorulan Sorular
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?
Arsa sahibi ile müteahhit arasında noter huzurunda ya da tapu dairesinde imzalanan sözleşme türüdür. Müteahhit ilgili taşınmaz üzerinde bağımsız bölümler yapar. Bu bağımsız bölümlerden bir kısmının mülkiyetinin müteahhide arsa sahibi tarafından devri, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığında mümkün olur.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Şekil Şartları Nelerdir?
Edimler karşılıklı olarak sözleşmede yer almalıdır. Bu sözleşme resmi olarak düzenlenmezse geçerli olmaz. Noter huzurunda ya da tapu dairesinde düzenlenmesi gereken bu sözleşmelerde tüm unsurlara yer verilmesi gerekir.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Zamanaşımı Süresi Nedir?
Sözleşmede konu edilen edimin ayıplı olması durumunda, edim arsa sahibine teslim edildikten sonra 5 yıllık zamanaşımı süresi bulunur. Müteahhidin ağır kusuru varsa zamanaşımı süresi 20 yıldır.