Birden fazla kişiye ait olan bir mülkiyet hakkı söz konusu olduğunda birlikte mülkiyetten bahsedilmesi gereklidir. Topluluk mülkiyeti yani birlikte mülkiyet paylı mülkiyet ve elbirliği ile mülkiyet olarak ikiye ayrılır. Müşterek mülkiyet diğer adıyla paylı mülkiyet, bir şey maddi olarak bölünmediğinde tamamına ya da belli kısımlarına ortak olunmasını ifade eder. Birden fazla kimse maddi olarak bölünmemiş olan mala ortak olabilir.
Başka türlü bir anlaşma olmadığı takdirde paylı mülkiyete konu olan paylar eşittir. Paylı mülkiyette paydaşların müşterek mülkiyete konu olan eşyanın eklentileri, tamamı veya bütünleyici parçalarına ortak olabilmesi mümkündür.
Paylı Mülkiyet Nedir?
Bireysel mülkiyette bir eşya üzerindeki mülkiyet hakkı bir kişiye aittir. Birlikte mülkiyette eşya üzerindeki hak sahipleri birden fazla kişidir. Birlikte mülkiyetin paylı mülkiyet ve elbirliği ile mülkiyet olarak iki şekilde ele alınması gerekir. Paylı mülkiyet ve elbirliği ile mülkiyet kendine has bazı özellikleri de içinde barındırmaktadır. Bir eşya üzerindeki pay oranlarının belirlenmiş olması durumunda paylı mülkiyetten söz edilmesi gerekir.
Paylı Mülkiyetin Özellikleri
Paylı mülkiyetin özellikleri bakımından değerlendirilmesi gerektiğinde elbirliği ile mülkiyetten bazı noktalarda ayrıldığı görülmektedir. Eşya üzerindeki mülkiyet haklarından birini ifade eden paylı mülkiyetin bazı özellikleri aşağıdaki gibidir:
- Paylı mülkiyete konu olan eşya üzerindeki paydaşların pay oranları bellidir.
- Paydaşlar aksine bir anlaşma yapmadıkları takdirde paylı mülkiyete konu olan eşya üzerindeki payları eşit kabul edilir.
- Paydaşlar pay oranlarını belirlerken diledikleri oranda bunu gerçekleştirebilir.
- Paylı mülkiyette eşyanın maddi olarak bölünmediği görülür.
- Paydaşların eşyanın tamamı üzerinde belirli pay oranları bulunur.
- Paydaşlar paylı mülkiyette bölünebilen hak ve yükümlülükler söz konusu olduğunda buna payları oranında sahip olur.
- Bölünemeyen hak ve yükümlülükler için paydaşların müştereken buna sahip olduğu görülmektedir.
- Paydaşların payı devredilebilir özellikte olurken rehnedilebilir ve haczedilebilir.
- Paylı mülkiyette en az iki kişi aynı eşyaya ortak olur.
Paylı mülkiyete konu olan eşya üzerinde paydaşlar oy birliği ile karar aldıkları takdirde maldan yararlanma, malın yönetimi ve malın kullanımı gibi konularda kanunda belirlenenden farklı bir düzenleme yoluna gidebilir. Paydaşlar arasında oy birliği ile bir sözleşme yapıldığında feshedilebilmesi için de oy birliği ile karar alınması gerekir.
Elbirliği ile Mülkiyet Nedir?
Kanun vasıtası ile ya da kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk vasıtası ile mallara birlikte malik olanlar elbirliği ile mülkiyeti oluşturur. Elbirliği ile mülkiyet söz konusu ise paydaşların belirlenmiş bir pay oranları bulunmaz. Elbirliği ile mülkiyete konu olan taşınmaz üzerindeki paylar ortaklığa giren malların tamamı üzerine yayılmış haldedir. Elbirliği ile mülkiyet söz konusu ise ortaklık ilişkisinde olan kişiler bir mala birlikte sahip olur.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin elbirliği ile mülkiyetin söz konusu olduğu taşınmazın paylı mülkiyete çevrilmesine ilişkin vermiş olduğu 26.09.2018 tarihli kararı şu şekildedir:
“Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 27.01.2014 gününde verilen dilekçe ile elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 23.10.2014 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı … vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava, alacaklı tarafından açılan elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi istemine ilişkindir.
Davacı vekili, davalılardan …’ın davacıya olan borcundan dolayı … 10. İcra Müdürlüğünün 2013/3642 Esas sayılı dosyaları ile takip başlatıldığını, borçlunun miras bırakanı …’tan kendisine intikal edecek olan 292 ada 27 parsel taşınmazın … kaydına alacak karşılığında haciz konulduğunu, taşınmazın elbirliği mükiyetine tabi olduğundan icra mahkemesinden iş bu davayı açmak üzere yetki verildiğini ileri sürerek, dava konusu taşınmazdaki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülerek ortaklığın giderilmesini talep etmiştir.
Davalı …, … vekili cevap dilekçesi ile, davalı …’a ait hissenin satılabilmesi için elbiriliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi gerektiğini, dava dilekçesinde hatalı olarak ortaklığın giderilmesi ibaresinin kullanıldığını, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi gerektiğini, davacı yararına yargılama gideri ve vekalet ücreti hükmedilmemesi gerektiğini, davacının bu dosyada yapılan masrafları da borçlusundan tahsil etmesinin gerektiğini belirtmiştir.
Davalı … vekili cevap dilekçesinde, davacının hem elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesini hem de ortaklığın giderilmesini talep ettiğini, bu iki talebin birlikte görülemeyeceğini, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi talebinin tefrik edilmesi ve ortaklığın giderilmesi davasında da bekletici mesele yapılması gerektiğini, elbirliği imülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi talebine bir diyeceklerinin bulunmadığını beyan etmiştir.
Davacı vekili, 27.05.2014 tarihli celsede, yetki belgesine istinaden öncelikle taksim olmadığı halde satılarak ortaklığın giderilmesini talep ettiğini beyan etmiştir. 28.04.2015 havale tarihli dilekçesinde ise, taleplerinin elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi olduğunu belirtmiştir.
Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiştir.
Hükmü, davalı … vekili temyiz etmiştir.
TMK’nın 644. maddesi gereğince bir mirasçı, terekeye dahil malların tamamı veya bir kısmı üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi isteminde bulunduğu takdirde sulh hakimi, diğer mirasçılara çağrıda bulunarak belirleyeceği süre içinde varsa itirazlarını bildirmeye davet eder.
Elbirliği mülkiyetinin devamını haklı kılacak bir itiraz ileri sürülmediği veya mirasçılardan biri belirlenen süre içinde paylaşma davası açmadığı takdirde, istem konusu mal üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesine karar verilir.
Mirasçılara gönderilecek davetiyede “belirlenen süre içinde elbirliği mülkiyetinin devamını haklı kılacak bir itiraz ileri sürülmediği veya paylaşma davası açılmadığı takdirde istem konusu mal üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesine karar verileceğinin” bildirilmesi zorunludur.
Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi davalarını mirasçılar açabilir. Mirasçılar dışında alacaklılar da İcra İflas Kanununun 121. maddesi uyarınca icra hakiminden “yetki belgesi” almak kaydıyla bu davayı açabilirler.
Miras payını veya kişisel hakkı Borçlar Kanununun 162. ila 181. (TBK’nın 183. ila 204.) maddeleri gereğince temlik alan kişiler … iptali ve tescil davası sırasında verilen yetki belgesine dayanarak elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesini isteyemez.
Somut olaya gelince; davacı vekili taleplerinin dava dilekçesinde elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilerek ortaklığın giderilmesi, 27.05.2014 tarihli celsede taşınmaz üzerindeki ortaklığın aynen olmadığı halde satış suretiyle giderilmesi olarak belirtmesine rağmen 28.05.2014 havale tarihli dilekçesinde taleplerinin elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi olduğunu belirtmiştir. Davacı vekili tarafından dava dilekçesine eklenilen … 13. İcra Hukuk Mahkemesi’nin 2013/1467 Esas, 2014/82 Karar sayılı kararı ile İİK’nın 121. maddesi gereğince 292 ada 27 parselde ortaklığın giderilmesi davası açmak üzere alacaklıya yetki verildiği anlaşılmaktadır. Bu sebeple, davacı vekiline elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi amacıyla icra hukuk mahkemesinden yetki belgesi alması için süre verilmeli, verilen süre içinde yetki belgesinin dosyaya sunulmaması halinde davanın reddine karar verilmeli, verilen süre içinde yetki belgesinin dosyaya sunulması halinde işin esası incelenerek sonucuna göre bir hüküm kurulmalıdır.
Mahkemece belirtilen husus üzerinde durulmadan yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bu nedenle hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, 26.09.2018 tarihinde oybirliği ile karar verildi.”
Paylı Mülkiyet ve Elbirliği ile Mülkiyet Farkı
4721 sayılı Medeni Kanun uyarınca birden fazla kimse birlikte mülkiyet hakkına sahip olacağı zaman paylı mülkiyet ya da elbirliği ile mülkiyet şeklinde düzenleme yapılması gerekir.
- İştirak halinde mülkiyet olarak da adlandırılan elbirliği ile mülkiyette mallara birlikte malik olunmaktadır.
- Elbirliği ile mülkiyette ortakların belirlenmiş payları yoktur.
- Elbirliği ile mülkiyet tesis edilmiş ise ortaklığa giren malların tamamına yayılan haklar söz konusudur.
- Elbirliği ile mülkiyette ortaklık mülkiyetten önce kurulabileceği gibi kanunda ön görülmüş bir sözleşme ile de kurulabilir.
- Paylı mülkiyette mülkiyet hakkı kazanıldığında ortaklık kurulmuş olur.
- Paylı mülkiyette ortakların her biri kendi payı üzerinde tasarruf edebilme hakkına sahiptir.
- Elbirliği ile mülkiyette ortaklar kendilerine ait bir paya sahip olmadığından üzerinde tasarruf edebilecekleri bir paydan söz edilemez.
- Elbirliği ile mülkiyet tesis edilmiş ise ortakların payları olmadığından her birine ait haklar ortaklığa giren malların tamamına yayılmıştır.
- Paylı mülkiyette devir işlemleri yapılacağı zaman resmi şekil şartı aranır.
- Elbirliği ile mülkiyet söz konusu ise devir işlemleri adi yazılı biçimde yapılabilmektedir.
- Paylı mülkiyetin her ortağı kendi payına bağlı olan haklarını yalnız başına kullanabilmektedir.
- Elbirliği ile mülkiyette ise sınırlı sayıdaki bazı haklar tek başına kullanılabilmektedir.
- Elbirliği ile mülkiyete konu olan eşya üzerinde her bir ortak diğer ortakların icazeti olmadan hakları kullanamaz.
Paylı Mülkiyette Olağan Yönetim İşleri
Paylı mülkiyette olağan yönetim işleri söz konusu olduğunda paydaşlardan her birinin bu işleri yaptırmaya yetkisi vardır. Olağan yönetim işlerinden kasıt ise herhangi bir acelesi ve zorunluluğu olmayan taşınmazı ilgilendiren olağan işlerdir. Özellikle küçük onarımlar ve tarımsal işler olağan yönetim işleri arasında yer alırken tüm paydaşlar bunları yaptırmaya yetkilidir.
Paylı Mülkiyette Önemli Yönetim İşleri
Paylı mülkiyette önemli yönetim işleri ile ilgili karar alınacağı zaman pay ve paydaş çoğunluğuna bakılır. Yapılacak işlerde olağan yönetim işlerini aşan şartlar hasıl olduğunda ve koşullar paylı malın değerinin ve yarar sağlamaya elverişliliğinin korunması için gerekli onarım, bakım ve yapı işlerini ilgilendirdiğinde de aynı çoğunluğun sağlanması gerekir.
Önemli yönetim işleri arasında; işletme usulünün değiştirilmesi, adi kira sözleşmesi yapılması, tarım türünün değiştirilmesi, ürün kirası ile ilgili sözleşme yapılması, toprağın ıslahı gibi çalışmalar yer alır.
Paylı Mülkiyette Olağanüstü Yönetim İşleri
Paylı mülkiyette olağanüstü yönetim işleri yapılacağı zaman oybirliği ile karar verilir. Paydaşlar arasında aksi bir anlaşma olmadığı sürece alınacak kararlarda oybirliği ile hareket edilmesi zorunludur. Olağanüstü yönetim işleri arasında yer alan bazı örnekler; paylı mülkiyetin özgülendiği amacın değiştirilmesi, olağan biçimde kullanmanın ölçüsünü aşan yapı işleriyle ilgili ihtiyaçların olması ya da paylı malın tamamında tasarruf işlemleri yapılmasıdır.
Paylı Mülkiyette Eşyanın Korunmasına Dair İşleri
Paylı mülkiyette eşyanın korunmasına dair işler konusunda da paydaşların yapabilecekleri vardır. Bu durumda eşyanın zarar görmesi veya zararın artması söz konusu ise her paydaşın gerekli önlemleri alma hakkı bulunur. Eşyanın değerinde oluşabilecek zararlar karşısında veya eşyanın korunması gerekli ise paydaşların her birinin önlem alabilmesi mümkündür. Bu kapsamda ise her paydaş dava açma hakkına sahip olur.
Paylı Mülkiyette Ortaklığın Giderilmesi Davası
Ortaklığın giderilmesi davası bireysel mülkiyete geçmek istendiğinde açılır. Paylı mülkiyetin özelliği birlikte mülkiyet çeşitlerinden biri olmasıdır. Paylı mülkiyette her ortağın bireysel mülkiyete geçiş isteme hakkı bulunurken diğer ortakları davalı olarak göstermesi gerekir.
Ortaklığın giderilmesi davası açıldığı takdirde ortaklığa konu olan eşya aynen taksim yolu ile bölünür ya da satış yöntemi uygulanır. Mahkeme satış yolunu tercih ettiği takdirde ise satışın nasıl yapılacağı ve satış bedelinin hangi biçimde dağıtılacağı belirlenir. Buna ilaveten mahkeme harcının taraflara hangi oranlarda yansıtılacağı da mahkemece belirlenir.
Paylı mülkiyette satış yolu ile ortaklığın giderilmesine karar verildiğinde satış bedeli ve harç paydaşların tapuda yer alan payları nispetinde belirlenmesi gerekir. Elbirliği ile mülkiyette satış yoluna gidecekse satış bedeli ve harç mirasçılık belgesinde yer alan paylar oranında belirlenmektedir.
Eşya hem paylı mülkiyete hem de elbirliği ile mülkiyete konu olduğunda ve satış yolu tercih edildiğinde ise satış bedeli ve harcın tapuda gösterilen ve mirasçılık belgesinde yer alan paylar dikkate alınarak belirlenmesi söz konusudur. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin ortaklığın giderilmesi davasına dair vermiş olduğu 23.09.2019 tarihli kararı şu şekildedir:
Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 02.05.2014 gününde verilen dilekçe ile ortaklığın giderilmesi talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 17.09.2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava, ortaklığın giderilmesi istemine ilişkindir.
Davacı vekili, 334 ada 2 parsel sayılı taşınmazdaki ortaklığın satış yoluyla giderilmesini talep etmiştir.
Davalı, davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiştir.
Paydaşlığın (ortaklığın) giderilmesi davaları, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır veya taşınmaz mallarda paydaşlar (ortaklar) arasında mevcut birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirip ferdi mülkiyete geçmeyi sağlayan, iki taraflı, tarafları için benzer sonuçlar doğuran davalardır.
Paydaşlığın (ortaklığın) giderilmesi davaları, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır veya taşınmaz mallarda paydaşlar (ortaklar) arasında mevcut birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirip ferdi mülkiyete geçmeyi sağlayan, iki taraflı, tarafları için benzer sonuçlar doğuran davalardır.
Mahkemece paydaşlığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi halinde satışın nasıl yapılacağının ve satış bedelinin ne şekilde dağıtılacağının hüküm sonucunda gösterilmesi gerekir.
Satışına karar verilen taşınmaz;
a)Paylı mülkiyet hükümlerine konu ise satış bedelinin paydaşların tapudaki payları oranında,
b)Elbirliği mülkiyeti hükümlerine tabi olması halinde satış bedelinin mirasçılık belgesindeki paylar oranında,
c)Hem paylı, hem de elbirliği mülkiyeti halinin bir arada bulunması halinde ise satış bedelinin tapudaki ve mirasçılık belgesindeki paylar nazara alınarak dağıtılmasına karar verilmesi gerekir.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 698. maddesine göre; hukuki bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. Paylaşmayı isteme hakkı, hukuki bir işlemle en çok on yıllık süre ile sınırlandırılabilir. Taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler, resmi şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir. Uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz.
Somut olaya gelince; taraflar arasında akdedilen Beşiktaş 10. Noterliğinin 05/04/2013 tarih ve 3484 yevmiye numaralı gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle paylılığı istenen taşınmaz bir amaca özgülenmiş olup, bu aşamada ortaklığın giderilmesi istenemez.
Bu durumda mahkemece, tarafları bağlayan Beşiktaş 10. Noterliğinin 05/04/2013 tarih ve 3484 yevmiye numaralı gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin halen geçerliliğinin devam edip etmediği araştırılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, 23.09.2019 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?
Taşınır ya da taşınmaz mallar üzerinde oluşan ortaklıklar paylı mülkiyete veya elbirliği ile mülkiyete konu olabilir. Paydaşların ve ortakların arasında vuku bulan mülkiyet ilişkisi sonlandırılacağı zaman ortaklığın giderilmesi davası açılır.
Ortaklığın giderilmesi davasında paylı mülkiyet ya da elbirliği ile mülkiyet ilişkisine bakılmaksızın bireysel mülkiyete geçiş sağlanmak istenir. Bu dava sonucunda malın satışı ile elde edilen bedel adil bir biçimde dağıtılmak istenir.
İzaleyi Şüyu davası ya da ortaklığın giderilme davası açılırken paydaşlardan her biri bu davanın açılmasını talep etme hakkına sahiptir. İzaleyi şüyu davasında aynen taksim yöntemi uygulanabilirken bunun mümkün olmadığı hallerde malın satışı gündeme gelmektedir.
Ortaklığın giderilmesi davası ile bir taşınır ya da taşınmaz mal üzerinde birlikte hak sahibi olan kişilerin malı paylaşabilmesi için hukuki bir yol tanınır. İzaleyi şüyu davası açılacağı zaman aşağıdaki koşulların sağlanması gerekir:
- Elbirliği ile mülkiyete ya da paylı mülkiyete konu olan bir mal bulunmalıdır.
- Dava dilekçesi hazırlanırken tüm ayrıntılar eksiksiz ve tam olarak belirtilmelidir.
- Davaya konu olan mal üzerindeki ortaklığa ait belgenin sunulması önem arz eder.
- Ortaklığın tüm tarafları dava dosyasında yer almalıdır.
- Dava açılmadan önce arabuluculuk müessesesine başvurulmuş olmalıdır.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Görevli ve Yetkili Mahkeme
Ortaklığın giderilmesi davası için görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olmaktadır. Bu davalarda aksi belirtilmediği sürece basit yargılama usulü kullanılmaktadır.
Davacı veya davalılardan en az biri ortaklığın aynen taksim yolu ile giderilmesini istediği takdirde mahkemenin bu talebi dikkate alması gerekir. Malın aynen taksim yolu ile paylaşılmasının mümkün olup olmadığı bilirkişi raporu ile tespit edilir. Aynen taksim yönteminde bölünen parçalar birbiri ile denk olmazsa eksik değerdeki parçaya tamamlayıcı miktarda para eklenebilir.
Taraflardan biri aynen taksim yolunu talep etmediği takdirde ya da malın paylaşımı aynen taksime uygun değilse bu durumda satış işlemi gündeme gelir. Tüm paydaşların satış işlemini kabul ettiği hallerde satış paydaşlar arasında gerçekleştirilir.
Paydaşlardan birinin itirazı söz konusu olduğu takdirde ise satış işlemi kamuya açık hale gelmektedir. Satış işlemi açık artırma usulü ile yapılır. Yalnızca ortaklar arasında yapılan özel açık artırma ya da herkese açık yapılan genel açık artırma şeklinde satış yapılabilir. Özel açık artırma yapılması için tüm paydaşların onayı gerekirken mahkemenin de bu yönde karar vermiş olması icap etmektedir.
Paylı Mülkiyette Ecrimisil Davası
Paylı mülkiyete konu olan eşya üzerinde paydaşlardan biri payından yararlanamadığında buna engel olan diğer paydaşlara ya da paydaşa karşı dava açabilir. Payından yararlandırılmayan paydaş müdahalenin önlenmesi davası açabileceği gibi ecrimisil davası da açabilir.
Paydaşın payına müdahale üçüncü kişiler tarafından yapılmış ise bu defa paydaş üçüncü kişilere karşı tazminat talepli ecrimisil davası ya da müdahalenin önlenmesi davası açabilmektedir. Paylı mülkiyette ecrimisil davası açacak olan paydaşın dava açmadan önce diğer paydaşlara bildirim yapmış olmalıdır. Bu bildirim aracılığı ile paydaş diğer paydaşlara taşınmaza konu olan eşya üzerindeki yararlanma hakkını kullanma isteğini iletmelidir.
Paydaş bildirim yaptığı halde diğer paydaşların paydaşın taşınmazdan yararlanma isteğini karşılamaması durumunda ecrimisil davası açılabilme koşulları oluşmuş olur. İntifadan men olarak adlandırılan paydaşın taşınmaza konu olan eşyadan yararlanma isteğini diğer paydaşlara bildirim yolu ile iletmesi dava açabilme koşuludur.
Paylı mülkiyete konu olan taşınmaz üzerinde her paydaşın kendi payı oranında kira bedeli talep etme hakkı bulunur. Paydaş ayrıca kira alacağına yönelik bunun tahsil edilmesi için de dava açabilmektedir. Kira bedelinin tespiti davası açma hakkı da paydaşa tanınmıştır. Paydaş taşınmaza yönelik alacağını tahsil edebilmek için icra takibi de başlatabilir.
Paylı mülkiyete konu olan bir taşınmaz kiraya verildiğinde kira sözleşmesi kurulurken pay ve paydaş çoğunluğuna göre hareket edilmesi gerekir. Bu tür sözleşmelerin geçerliliği için sağlanması gereken şartlardan biri de budur. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin konu hakkında vermiş olduğu 16.10.2018 tarihli kararı şöyledir:
Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş olup hükmün davacı vekili tarafından duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine duruşma istemi gider olmadığından reddedilmiş olmakla, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.
KARAR
Davacı dava dilekçesinde, 18/11/2008 tarihinde satın aldığı dava konusu taşınmazı davalıların 1996 yılından beri haksız yere işgal ettiklerini ileri sürerek elatmanın önlenmesi ve ecrimisil talebinde bulunmuştur.
Davalılardan … cevabında, dava konusu taşınmazın son katını, paydaşlardan … ……’e ait olması nedeniyle kullandığını, …’un kullanmadığını belirterek, davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece yapılan yargılama sonunda, davalı … yönünden husumet yokluğu nedeniyle davanın reddine, davalı …’ye yönelik davanın ise davacının tek başına dava açma hakkının bulunmaması nedeniyle reddine karar verilmiş; hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.
Dava, elatmanın önlenmesi ve ecrimisile ilişkindir.
Bilindiği üzere ecrimisil, bir para alacağı olup bölünebilir nitelikte olduğundan paylı mülkiyette paydaşlardan her birinin payı oranında isteyebileceği kuşkusuzdur. 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 688. maddesinde; “Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddî olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir. Başka türlü belirlenmedikçe, paylar eşit sayılır. Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur. Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir.” 693/1. maddesinde ise “Paydaşlardan her biri, diğerlerinin hakları ile bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabilir ve onu kullanabilir.” düzenlemesi yer almıştır. Her paydaş, bölünebilir olması nedeniyle kendi payı oranında ecrimisil isteğinde bulunabilir.
21.06.1944 tarih ve 13/24 sayılı İnançları Birleştirme Kararında ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 689. maddesinde düzenlendiği üzere paydaşların anlaşma ile dahi sınırlandırılamayacak hak ve yetkileri, 1. fıkrada “Paylı mülkiyet konusu eşyanın kullanılabilirliğinin ve değerinin korunması için zorunlu olan yönetim işlerini yapmak ve gerektiğinde mahkemeden buna ilişkin önlemlerin alınmasını istemek”, 2. fıkrada “Eşyayı bir zarar tehlikesinden veya zararın artmasından korumak için derhâl alınması gereken önlemleri bütün paydaşlar hesabına almak” şeklinde düzenlenmiş olup, paylı mülkiyette paydaşlardan birisi taşınmazın korunması amacıyla elatmanın önlenmesi davası açabilir. Bunun için tüm paydaşların birlikte hareket etmesi zorunlu değildir.
Hal böyle olunca, 3. kişiye karşı mutlak elatmanın önlenmesine ve davacının payı oranında ecrimisile karar verilebileceği mahkemece gözetilmeden, davacının tek başına dava açma ehliyetinin bulunmaması nedeniyle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.
SONUÇ: Açıklanan nedenlerle, davacı vekilinin temyiz itirazları yerinde olduğundan kabulü ile Yerel Mahkeme hükmünün 6100 sayılı HMK’nin Geçici 3. maddesi yollamasıyla 1086 sayılı HUMK’nin 428. maddesi uyarınca BOZULMASINA, HUMK’nin 440/I maddesi gereğince Yargıtay Daire ilamının tebliğinden itibaren ilama karşı 15 gün içinde karar düzeltme isteğinde bulunulabileceğine ve peşin harcın istek halinde temyiz edene iadesine, 16.10.2018 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.”
Paylı Mülkiyette Önalım (Şufa) Hakkı
Şufa(önalım) hakkı olarak adlandırılan uygulama paylı mülkiyete konu olan eşya üzerinde geçerlidir. Paydaşlardan biri payını üçüncü kişiye satmak istediğinde diğer paydaşlara öncelikle satın alma yetkisi bu hakla tanınmaktadır.
Önalım hakkı paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğunda paydaşlara doğan bir haktır. Bu hak yenilik doğuran bir haktır. Bu hakkın kullanılabilir olması için paydaşların payını üçüncü kişiye satması söz konusu olmalıdır.
Önalım (Şufa) Hakkı Davası
Herhangi bir paydaş kendisine ait payını üçüncü kişiye sattığı takdirde diğer paydaşların önalım davası açma hakkı bulunur. Bu durumda satılan payın kendi adlarına tescilini isterler. Birden fazla paydaş önalım hakkını kullanırsa bu durumda satılan taşınmazın tapusu iptal edilir. İptal edilen tapu ile ilgili olarak önalım hakkını kullanmış olan paydaşlar adına payları nispetinde tescil işlemi gerçekleşir.
Paydaşlardan herhangi birinin hakkını satın almış olan üçüncü kişi paydaşlara satın alma işlemini bildirmekle yükümlü olur. Bildirim işlemi noter kanalı ile yapılır. Dava açılmak istendiğinde paydaşlar birlikte hareket edebileceği gibi bireysel başvuru da yapabilir. Dava birden fazla paydaş tarafından açılırsa bu defa hüküm verilmeden önce dosyalar birleştirilir.
Şufa hakkı yenilik doğurucu bir haktır. Türk Medeni Kanunu 732. Madde uyarınca bu haktan yasada belirtilen kişiler yararlanabilmektedir. Paylı mülkiyet ilişkisinde taşınmaz üzerinde pay sahibi olan her paydaş bu hakkı kullanabilir.
Yasa koyucu paydaşlara tanıdığı bu hakla taşınmaza ayrı bir pay sahibi olarak girmek isteyenlerin işini zorlaştırmaktadır. Dava açılırken yasada belirlenmiş olan sürelere uyulması hak kaybı yaşanmaması açısından önemlidir.
Satışın noter kanalı ile bildirilmesi halinde bildirim tarihi esas alınmak sureti ile 3 ay içinde dava açılması gerekir. Noter kanalı dışında yapılan işlemlerde ise satış tarihi esas alınmak sureti ile 2 yıllık dava açma süresine uyulmalıdır.
Şufa hakkı kullanılacaksa bazı koşullar sağlanmış olmak zorundadır. Bu durumda ise satışın 3. Kişilere yapılmış olması koşulu aranır. Yasal önalım hakkı kullanacak olan kişilerin bunu kanunda belirtilen süreler uygun şekilde talep etmesi gerekir.
Önalım türleri söz konusu olduğunda yasal önalım hakkı ve sözleşmeden doğan şufa hakkının bilinmesi gerekir. Yasal önalım hakkı kanunla belirlenmiş olup paylı mülkiyete konu olan taşınmazdaki payını 3. Kişilere satmak isteyen paydaşlar varsa bu hak doğar.
Önalım sözleşmesi yapıldığında taşınmaz maliki taşınmazı satmak isterse diğer kişiye öncelikli olarak şufa hakkı doğmaktadır. Malikle hak sahibi arasında yapılacak önalım sözleşmesi bu tür bir hakkın oluşmasına yol açar. Bu tür bir sözleşmenin tapu kütüğüne şerh edilebilmesi de mümkündür.
Şufa davasında görevli ve yetkili mahkemeye dilekçe vermek sureti ile başvuru yapılması gerekir. Asliye Hukuk Mahkemesi şufa davası için görevli mahkeme olurken taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi de yetkili mahkeme olarak başvurulacak mercidir.
Önalım (Şufa) Hakkının Kullanılamadığı Durumlar
- Önalım hakkının kullanılamadığı durumlar da söz konusudur. Şufa hakkının kullanılamayacağı haller aşağıdaki gibi sıralanabilir:
- Şufa hakkı bağışlama yapılması halinde kullanılamaz.
- Elbirliği ile mülkiyetin söz konusu olduğu durumlarda önalım hakkı kullanılamamaktadır.
- Şufa hakkının kullanılamayacağı hallerden biri de takas, trampa veya hibedir.
- Şirkete konulan payın sermaye için kullanılması düşünüldüğünde bu haktan yararlanılamaz.
- Paydaş şufa hakkından feragat etmişse bu hakkı kullanamaz.
- 3. Kişiye tüm paydaşlar payını devrederse bu hak kullanılamamaktadır.
- Ölüme bağlı tasarrufta önalım hakkı kullanılamaz.
- Önalım hakkının kullanılamayacağı durumlardan biri de taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılmasıdır.
- Cebri artırma durumunda da bu hak kullanılamaz.
Paylı Mülkiyette Paydaşlıktan Çıkarma
Türk Medeni Kanunu 696. Madde kapsamında paylı mülkiyette paydaşlıktan çıkarma şartları belirlenmiştir. Belirli koşulların varlığı söz konusu ise paylı mülkiyete konu olan eşya üzerinde pay sahibi olan paydaşların paydaşlıktan çıkarılabilmesi mümkündür.
Dava açılarak bu işlem yapılabilirken dava açılabilmesi için pay ve paydaş çoğunluğu gerekir. Pay ve paydaş çoğunluğu sağlanacağı zaman bu durumun aksi kararlaştırılmamış olmalıdır. Paylı mülkiyette paydaşlıktan çıkarma için paydaşın diğer paydaşların tamamına ya da bir kısmına karşı yükümlülüklerini ağır bir şekilde çiğnemiş olması gerekir. Paydaş paylı mülkiyet ilişkisini diğer paydaşlara karşı çekilmez hale getirmiş olmalıdır.
Dava açıldığında hakim çıkarma isteğini haklı bulursa ortaklıktan çıkarılacak paydaşın payı mümkünse maldan ayrılır. Ayrılan parçanın da paylı mülkiyetten çıkarılana özgülenmesi söz konusu olur. Malın aynen ayrılması mümkün değilse bu durumda dava tarihindeki maldaki payın değeriyle ayrılmasını isteyen paydaşlar bu taleplerini paydaşlıktan çıkarma istemi ile mahkemeye bildirmelidir.
Maldan payı karşılayacak kısmın aynen ayrılamadığı hallerde ise bu payı talep eden paydaşın da olmaması durumunda hakimin davalıya payını devretmesi yönünde bir süre tayin etmesi gerekir. Süresinde devredilmeyen pay söz konusu olduğunda ise açık artırma yöntemine gidilmektedir. Satış işlemi için de cebri icra yöntemi ile paraya çevirme hükümleri uygulanır.
Paydaşlıktan Çıkarma Davası Görevli Mahkeme
Paylı mülkiyette paydaşlıktan çıkarma davası açılabilmesi için paydaşlardan birinin diğer paydaşlara karşı olan yükümlülüklerini ağır bir şekilde çiğnemiş olmalıdır. Sulh Hukuk Mahkemesi paydaşlıktan çıkarma davası için görevli mahkemedir. Ayrıca mahkeme sürecinde gayrimenkul avukatı yardımı almanın, hak ve menfaat kaybı yaşanmaması adına faydalı olacağını vurgulamak gerek.
Sıkça Sorulan Sorular
Paylı Mülkiyet Nedir?
Bir eşyanın tam olarak bölünemediği hallerde bir kısmına ya da tamamına ortak olunması paylı mülkiyeti ifade eder. Aksi kararlaştırılmadığı sürece paylı mülkiyete konu olan paylar eşit kabul edilir.
Elbirliği ile Mülkiyet Nedir?
Elbirliği ile mülkiyet söz konusu ise ortakların belirlenmiş bir payı yoktur. Ortaklığa giren malların tamamına yayılmış olan haklar vardır. Elbirliği ile mülkiyette taşınmaz üzerinde birden fazla kişi hak sahibidir ancak payları belli değildir.
Paylı Mülkiyette Paydaşlıktan Çıkarılma Davası Nedir, Nereye Açılır?
Paylı mülkiyette paydaşlıktan çıkarılma davası Sulh Hukuk Mahkemesi’ne açılır. Paydaşlardan biri diğer paydaşların tamamına ya da bir kısmına karşı yükümlülüklerini ağır bir şekilde aksatırsa ya da paydaşlığı çekilmez hale getirmiş ise bu dava açılabilir. Pay ve paydaş çoğunluğu sağlanması dava açabilme koşulları arasında yer alır.
